【正文】 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)城中村租賃狀況分析 通過實(shí)地調(diào)查了解到從民院到珞獅路之間，雄楚大以南，東湖高新區(qū)域內(nèi)李家村、劉家咀、錢家咀、龍家灣房源較為充足，每戶大約有 2030 套房子供出租，最多可以達(dá)到 6070 套房子，租賃情況較好，空房較少，單間價格在 140160 元 /月，一室一廳價格在160350 元，二室一廳在 200600 之間，單間面積約 12 平方米左右，一室一廳面積在 3050 平方米之間，二室一廳面積在 60110 之間，戶型結(jié)構(gòu)不太合理，櫥衛(wèi)面積太小。武昌區(qū)一室一廳的市場周需求量為 77 套，面積范圍在 1580 平方米之間，主流面積為 3050 平方米，月均租金為 300元，最高月租金為 450 元。 附表：武昌區(qū)各區(qū)域二手房交易均價一覽表（單位：元 /平方米） 區(qū) 域 均 價 臨江大道、中山路合圍圈 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 13 of 41 中山路西、珞獅路東、雄楚大街南 中山路南、余家頭西、沙湖南的地區(qū) 珞獅路以南、魯巷一線 東湖開發(fā)區(qū) 、二手房租賃狀況分析 武昌（武昌區(qū)和洪山 區(qū)）二手房租賃較為活躍，特別是高校集中的武昌區(qū)一室一廳的市場周供應(yīng)量為 29 套，面積范圍在 1280 平方米之間，主流面積為 4050 平方米，月均租金 400 元。全市二手房平均交易價格最高區(qū)域，為漢口青年 路、建設(shè)大街、解放公園和解放大道包圍的地區(qū)，每平方米價格為 元。鵬程時代面積從 平方米，共有 650 套，這兩個樓盤所處商業(yè)中心區(qū)，均價為 3500 元 /平方米，最低價為 2500元 /平方米，最高價為 4240 元 /平方米。南波灣高尚小區(qū)，面積為 60 平方米共有 60 套；開元楓景花園，面積為 50 平方米，共有 30 戶。本期開發(fā)規(guī)模在 2 萬至 5 萬多平方米之間，銷售均價在 2200 元左右，該區(qū)域最低價為當(dāng)代曙光嘉園，最低價 1610 元，最高價為麗島花園，最高價 3390 元，戶型面積從 50 平方米的一室一廳到 600 平方米的別墅， 120150 平方米居多。在該區(qū)域小高層樓盤居多，有 12 個。如在武昌武珞路 珞瑜路、中南路 洪山廣場及雄楚大街等地帶，二季度就有十余個樓盤崛起；同時，光 谷、東湖一帶成為高檔樓盤聚集地，使武昌房價整體得以提升。上述數(shù)據(jù)表明，武昌與漢口房價差距縮小，昔日二者房價高低懸殊的格局已被打破。目前，武昌區(qū)住宅均價已高達(dá) 元 /平方米，比上季度上漲 元 /平方米，漲幅高達(dá) ％；洪山區(qū)住宅均價也達(dá) 元 /平方米，漲幅 ％。其中，洪山區(qū)漲的最快。 C。武漢年平均氣溫為 ，極端最高氣溫 176。水資源豐富，湖泊眾多，武昌就擁有景色秀麗，水面浩淼的東湖、南湖、湯遜湖等著名的湖泊。 水文地質(zhì)條件 武漢市地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈門構(gòu)造體系為主，幾乎控制全市地質(zhì)構(gòu)造的輪廓。全市擁有公園 27 個，公園面積 公頃。園林綠化建設(shè)和環(huán)境整治力度加大， 建成了府河橋、湖北劇院等 20 余處城市游園，新、改、擴(kuò)建了金銀湖、堤 角公園等 11 個城市公園。全年新增燃?xì)庥脩?萬戶，年末氣化率 %，比上年提高 個百分點(diǎn)。年末擁有公交線路 247 條，公交客車 1277 輛，專線車 4363輛，出租車 12137 輛。年末全市建成區(qū)面積 。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 %。其中住宅投資 億元，增長 %。 房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺。 全市共有建筑企業(yè) 532 家，完成建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。 財(cái)政收入快速增長。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 19611 元，按可比價格計(jì)算比上年增長 %。初步統(tǒng)計(jì)，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 %。 、投資估算與收益分析是在一定的前提下測算的，他具有準(zhǔn)確性，但不具備代表性，對光谷的具體項(xiàng)目有參考價值。 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 8 of 41 對有關(guān)問題的說明 、本調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)具有區(qū)域代表性，對于區(qū)域內(nèi)的具體項(xiàng)目有指導(dǎo)和參考作用，但直接引用用以分析可能會產(chǎn)生偏差，而對具體項(xiàng)目所覆蓋區(qū)域進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查以修正本報(bào)告的分析數(shù)據(jù)，將會獲得較準(zhǔn)確的分析結(jié)果。由此可見，武昌市區(qū)地域廣闊，雖有進(jìn) 260 萬人口，但可選擇的余地較大，沒有像中小城市一樣存在一、兩個意愿度集中的片區(qū)。所以光谷區(qū)域大量年輕白領(lǐng)群體的存在和水果湖周圍完善的配套都具備了在該區(qū)域營造小戶型社區(qū)的重要條件，建議這兩區(qū)域?yàn)楣驹谖洳顿Y小戶型社區(qū)的選址考慮。而光谷區(qū)域由于存在大量的高科技企業(yè)，所以在該區(qū) 域聚集了大量的年輕時尚一族，并且該區(qū)域的大型市政、商業(yè)配套正在不斷完善，未來的發(fā)展前景也深深地吸引者大量的年輕白領(lǐng)們。一是徐東路向中北路和東湖兩個方向延伸；二是光谷版塊則向珞獅南路、湯遜湖、關(guān)山路方向擴(kuò)張。 從 2021 年熱點(diǎn)版塊的分布來看，除了傳統(tǒng)的熱點(diǎn)地區(qū)以外，涌現(xiàn)出一批新的熱點(diǎn)，如：中北路、東湖、湯遜湖、楊叉湖等。同時小高層固有的優(yōu)勢如樓盤帶電梯，高層 房屋的采光、通風(fēng)、視野均比多層住宅好等，普遍得到市場的認(rèn)可。 2021 年 7 月 10 日以后，武漢市正式實(shí)施土地儲備制度，使得城市用地更加稀缺，迫使開發(fā)商向天空要地。 擬建項(xiàng)目區(qū)域概 況 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 6 of 41 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年武漢市新開盤項(xiàng)目 84 個，新開項(xiàng)目銷售率 55%。 第二章、項(xiàng)目概況 可行性研究的依據(jù) 、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)和領(lǐng)導(dǎo)的工作指令 、研究室年度工作計(jì)劃和批準(zhǔn)的《武昌市調(diào)策劃》 、武昌房地產(chǎn)市場的調(diào)查數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果 、《武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒》 、《武漢市房地產(chǎn)年鑒》 、媒體公布的數(shù)據(jù)信息 可行性研究的目的 通過對武昌房地產(chǎn)市場的調(diào)研，分析、判斷在武昌投放 PARTY 產(chǎn)品的可行性。 、本次調(diào)查中，愿在水果湖一帶購房的意愿度最高，占 16％，其中有％的被訪者愿意購買小戶型住宅，雖然地價高，但 3000 元 /㎡以上的均價是市民認(rèn)可的。 、為盡量消除“河南”在武漢人意識中的不利影響，適應(yīng)商品房銷售趨勢要求，樹立 良好形象，以利銷售，以及盡量消除市場同類產(chǎn)品迅速跟進(jìn)對項(xiàng)目后續(xù)投放的影響，建議首次產(chǎn)品投放以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房形式推出。 這個片區(qū)小戶型住宅的主要使用者是高校學(xué)生，這會引來投資者的進(jìn)入，這是社會游資，在 6000 畝南湖周邊的廣闊區(qū)域內(nèi)，以他們?yōu)橹饕繕?biāo)客戶，其風(fēng)險是可想而知的。而其便利性較差的交通、生活、娛樂等基礎(chǔ)配套，對事業(yè)成功者和有穩(wěn)定高收入者選購住宅的影響有限，對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱的年青白領(lǐng)則產(chǎn)生了較大的影響。丘陵地貌與廣闊湖面輝映，使得住宅環(huán)境的均好性得到了充分的滿足。 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 4 of 41 、排除南湖片區(qū)作為投放 PARTY 產(chǎn)品的重點(diǎn)區(qū)域 的設(shè)想。但同時明確表示不會購買的僅占 ％，不確定的 ％，仍需考慮的高達(dá) ％，綜合對應(yīng)后充分顯現(xiàn)出巨大的現(xiàn)實(shí)市場能量。 、需求趨勢有力向好。 截至 2021年底武昌常住人口 2036084中 22— 40歲 691873人。 武漢市武昌區(qū) PARTY 項(xiàng) 目 可 行 性 調(diào) 研 報(bào) 告 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 1 of 41 目 錄 第一章、 結(jié)論與建議 結(jié)論 建議 第二章、項(xiàng)目概況 可行性研究的依據(jù) 可行性研究的目的 擬建項(xiàng)目宗地概況 項(xiàng)目擬建規(guī)模 對有關(guān)問題的說明 第三章、建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 市政配套條件 水文地質(zhì)條件 自然氣候條件 第四章、市場供應(yīng)狀況分析 商品房供應(yīng)分析 、 武昌區(qū) 2021 年上半年總體狀況分析 、 擬建目標(biāo)區(qū)域商品房供應(yīng)狀況分析 二手房市場分析 、二手房買 賣狀況分析 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 2 of 41 、二手房租賃狀況分析 第 五 章、市場需求分析與預(yù)測 項(xiàng)目的市場定位分析 目標(biāo)客戶分布及其需求特點(diǎn)分析 市場需求容量預(yù)測推算 第六章、市場對產(chǎn)品、配套的要求 產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品配套的選擇 第七章、市場風(fēng)險分析 武昌區(qū)小戶型市場分析 擬建項(xiàng)目區(qū)域競爭對手分析 投資風(fēng)險分析 第八章、投資估算與效益分析 投資估算與收益分析 分析結(jié)論 附表 : 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 3 of 41 第一章、結(jié)論與建議 主要結(jié)論 、武漢市武昌小戶型住房存在市場 商機(jī)。 、需求群體支持深厚。其中主要目標(biāo)區(qū)域洪山區(qū)該年齡段人口比率為 37％（總?cè)丝?76451， 22— 40 歲 250422），遠(yuǎn)高于武昌區(qū)的 34％（總?cè)丝?909319，22— 40 歲 309342） 和青山區(qū)的 ％（總?cè)丝?450314， 22— 40歲 132109），且其良好成長性更將隨著武漢市政府在光谷 5 年增加10 萬青年技術(shù)人才的規(guī)劃而得以大幅提高。 市調(diào)表格顯示，武昌 22— 40 歲群體中 1— 3 年內(nèi)有明確購房計(jì)劃的 ％。 、產(chǎn)品具備市場優(yōu)勢 據(jù)對武昌現(xiàn)有小戶型樓盤的調(diào)查顯示，一室一廳類住房無論是在市場一類需求（本次