【正文】 Page 31 of 41 您認為智能化的住宅什么樣B a r s s h o w c o u n t s寬帶有線房間水、電、氣自動遠程抄表小區(qū)秘魯電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)停車場自動管理系統(tǒng)其它V al u e1 0 02 0 03 0 04 0 0Count438 221 336 365 243 15 、 民對社區(qū)周邊完善的配套日益提高將加大樓盤項目選址的難度 對周邊超市的強烈需求顯示了武昌居民更看重社區(qū)便利的生活配套設(shè)施，對健身房、幼兒園、醫(yī)務(wù)室、游泳池的需求也同時說明了武昌區(qū)居民日益關(guān)注居住周邊區(qū)域的便利的配套設(shè)施，一個成 熟的公共環(huán)境是吸引購買者的重要原因。 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 30 of 41 4 9 .0 0 / 9 .8 %1 1 8 .0 0 / 2 3 .6 %9 5 .0 0 / 1 9 .0 %2 3 8 .0 0 / 4 7 .6 %精裝修提供裝修套餐服務(wù)，價櫥衛(wèi)精裝修毛坯房 產(chǎn)品配套分析 、房屋內(nèi)部配套需求分析 通過市場 調(diào)查了解，武昌區(qū)居民在房屋內(nèi)部設(shè)置中對寬帶，房間水、電、氣自動遠程抄表，小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的需求很高。 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 28 of 41 5 . 0 0 / 1 .0 %1 8 8 .0 0 / 3 7 .6 %1 4 9 .0 0 / 2 9 .8 %1 5 8 .0 0 / 3 1 .6 %其他復(fù)式錯層平層 、武昌市民對建筑風格凸現(xiàn)現(xiàn)代氣息 雖然武漢地處江南，但居民對房屋的建筑風格更加傾向現(xiàn)代風格，占被調(diào)查總數(shù)的 ％，其次是歐陸建筑風格，表明武漢作為一個現(xiàn)代化大都市，廣大市民對新鮮事物較高的接受程度。 產(chǎn)品定位分析 、多層樓盤占市場需求半壁江山，小高層市場需求日漸看漲 通過調(diào)查了解，武昌區(qū)居民在購房時愿意選擇多層的占 ％，幾乎有一半的被調(diào)查者更愿意買多層住宅，但武昌區(qū)居民對小高層武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 27 of 41 的接受程度也較高，項目可以考慮小高層。從以“鵬程時代”為代表的現(xiàn)有小戶型產(chǎn)品表現(xiàn)看，盡管截至目前還處于“有樓無盤”時代，但就產(chǎn)品 的優(yōu)劣而言，結(jié)合投放時機， PARTY 產(chǎn)品顯然沒有獨占市場先機。 地域?qū)傩浴⑹袌霰憩F(xiàn)均表明武昌乃至整個武漢市在住房產(chǎn)品方面存在顯著的過渡性和進化性。因此，本項目計劃作為武昌首次小戶型社區(qū)式集中開發(fā)出現(xiàn)，產(chǎn)品定位應(yīng)凸顯功能分割，以此把 PARTY 與市場現(xiàn)有產(chǎn)品明顯區(qū)分開來，以擴大市場含量，提高市場競爭力。被調(diào)查者中有％的人有意愿購買 30平方米左右小戶型房屋 ,即在武昌區(qū)域 2240武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 26 of 41 歲年齡段有 149445 人會選擇購買 30 平方米左右小戶型房屋，表明該區(qū)域小戶型市場需求空間很大。 2021 年武昌區(qū)拆遷面積 70 萬平方米。 2021 年末戶籍人口武昌區(qū)909319人、洪山區(qū) 676451人，總共 1585770人，占武漢市總?cè)丝?7680958人中 ％，預(yù)測武昌 2021 年新增人口 =[＊（ 1+%） +＊ (1+%)]*%=19361(人 )。 市場需求容量預(yù)測推算 住房面積需求總量（ s） 由每年新增人口需求面積（ s1） 和原有人口需求面積 (s2)、年拆遷面積 (s3)三部分構(gòu)成； 武漢市 2021 年自然增長人口 = 萬人，自然增長率為 ％。未來的小戶型從設(shè)計上應(yīng)充分考慮人性化，要把臥室、客廳、書房 等功 能武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 25 of 41 都考慮進去 ，而且房子之間的隔音效果要好 。一個樓盤買的好只是它成功了一半，后期管理的好才稱的上成功，小區(qū)的物業(yè)管理是否到位是消費者的一大關(guān)注，是購買者必然考慮的因素。 本次調(diào)查中，武漢消費者認為小區(qū)的安防很重要，占 ％，安全管理是居住的必要條件。社區(qū)完善的配套服務(wù)也許比優(yōu)秀的社區(qū)景觀與綠化更受單身人士的歡迎。 在漢口，小戶型之所以銷售非常好，主要是交通、娛樂、餐飲很多，給他們武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 24 of 41 提供了方便，有部分年輕白領(lǐng)甚至喜歡以租房的形式不斷變化居住地點，滿足對新鮮事物的追求。餐飲、服務(wù)也是一方面。在小區(qū)配套方面， 超市和健身房是他們選擇最多的。 購房物業(yè)類型分布： %%%%%%%%%%%%多層 小高層 高層 別墅 排屋 房屋結(jié)構(gòu)分布： %%%%%%%%%%%%%復(fù)式 平層 錯層 其他 付款方式分布圖： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 23 of 41 %%%%%%%%%%%%分期付款 銀行按揭 一次性付款 公積金貸款 組合貸款 月還款金額分布圖： %%%%% % %%%%%%%%%%5 0 0 以下 501800 8011000 1001130010011301100113021001130310011304 在購買小戶型，完善的配套必不可少。在付款方式上， 48％的人群選擇了分期付武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 22 of 41 款，銀行按揭 ％，一次性付款占 17％，公積金貨款 11％。在房屋結(jié)構(gòu)上 ％的消費者選擇了復(fù)式，平層、錯層分別占 ％和 ％，可見復(fù)式結(jié)構(gòu)的房子更有吸引力。武漢消費者在購房地段選擇城區(qū)的最多，占 ％，城郊結(jié)合處占 ％，其次是城區(qū)邊緣 13％，老城區(qū)和郊區(qū)選擇的最少分別占到 ％和％。投資者更看重房子 有沒有升值空間。今后，若工作崗位變動，也可隨之調(diào)換住房。 對于小戶型來說，它是一種過渡產(chǎn)品。小戶型總價相對較低，有一定的利潤空間， 買房就成了他們儲蓄投資的重要手段。目前，武漢外來人口日增，他們流動性較大，購房時也傾向于花錢不多，出售快捷的“小家”。武漢是一個全國高校集中地，武昌區(qū)域高校占到整個武漢市的 95％以上。 新一代的白領(lǐng)完全改變傳統(tǒng)的財富概念和人生概念，把握當下、享受人生成為時尚白領(lǐng)、小資們的人生口號，個性化、獨立化生活理念支持這種過渡性置業(yè)，使一大批年輕人成為置業(yè)新軍。 日常出行方式分布圖： %% %%%%%%%%%%%公交車 自行車 摩托車 私家車 承受從住宅到公司上班時間分布圖： %%%%%%%%%%%%3 0 分鐘以內(nèi) 1 5 分鐘以內(nèi) 4 5 分鐘以內(nèi) 1 小時以內(nèi) 1 0 分鐘以內(nèi) 、需求特點分析： 一類需求：有豐厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收入，以投資為主的人群 二類需求 ：月收入較高，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱， 現(xiàn)以居住為主的年輕白領(lǐng)（月光一族就在他們中間）。但目標客戶比較局限，只針對附近上班的人群，因為居本次調(diào)查，武昌市民日常出行的方式 71％的是坐公交車，騎自己車占 ％，從承受住宅到公司上班的距離 30 分鐘以內(nèi)武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 19 of 41 占 ％， 15 以分以內(nèi)占 ％，距離遠了在這購買房子的可能性不太大。 購房區(qū)域選擇分布圖： 16%%%12%%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%水果湖一帶 光谷附近 東湖開發(fā)區(qū) 洪山廣場 徐東路一帶 南湖一片 從本公司擬定的目標區(qū)域，光谷附近區(qū)域要比南湖片區(qū)要有優(yōu)勢。 年齡分部圖： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 18 of 41 %%%%%%%%%%%%%%2225 2635 3640 在調(diào)查中購房選擇區(qū)域來看，比較分散。在居住方面洪山區(qū)人口比較密集，占 ％的比例，武昌區(qū)占 ％，青山區(qū)占 5％。本公司的 Party 產(chǎn)品在武昌有一定的市場空間。小戶型開發(fā)面臨著比較難得的商機。目前武漢房地產(chǎn)市場中的三室二廳戶型多半在 130 平方米以上，但從市場接受程度來看， 100 至 120 平方米的三室二廳和 70 至 90 平方米的二室二廳戶型更能引起大多數(shù)人的興趣。據(jù)統(tǒng)計，武漢 50%以上商品房的每套住房面積超過 120平方米，而 90 平方米以 下的房型則少之又少。由于村民規(guī)劃房屋為 3 層，所以房源相對 并不多，固每村外來租房戶有 200300。 關(guān)山工業(yè)園區(qū)域內(nèi)，關(guān)山新村、竹林熊、五角塘、黃繼夏房源較少，每戶大約有 10 套可供出租，單間價格 70160 元之間，單間沒有櫥衛(wèi)。 附表：武昌區(qū)一室一廳租賃市場狀況分析表 數(shù)據(jù)來源：武漢市億房網(wǎng)、 2021 年 7/147/20 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 14 of 41 武昌區(qū)一室一廳租賃市場周供需狀況050010001500供應(yīng)狀況需求狀況供應(yīng)狀況 35 12 80 80 1000需求狀況 77 15 80 150 450套數(shù) 最小面積 最大面積 最低租金 最高租金