【正文】 （東湖片區(qū)：根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)情況劃分的片區(qū)） 二季度二手住宅具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價(jià) 交易面積 住宅 江漢區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 江岸區(qū) 1194 元 /平方米 萬平方米 住宅 橋口區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 武昌區(qū) 元 /平方米 萬平方米 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 40 of 41 住宅 洪山區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 青山區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 東湖 元 /平方米 萬平方米 住宅 漢陽區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 沌口 元 /平方米 萬平方米 二季度二手商鋪具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價(jià) 交易面積 商鋪 江漢區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 江岸區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 橋口區(qū) 元 /平方米 商鋪 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 武昌區(qū) 元 /平方米 商鋪 洪山區(qū) 元 /平方米 商鋪 青山區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 東湖 0元 /平方米 0萬平方米 商鋪 漢陽區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 沌口 元 /平方米 二季度二手寫字樓具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價(jià) 交易面積 寫字樓 江漢區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 江岸區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 橋口區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 武昌區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 洪山區(qū) 元 /平方米 萬平 方米 寫字樓 青山區(qū) 0元 /平方米 0萬平方米 寫字樓 東湖 0元 /平方米 萬平方米 寫字樓 漢陽區(qū) 元 /平方米 萬平方米 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 41 of 41 寫字樓 沌口 元 /平方米 萬平方米 。 據(jù)了解，二季度，武漢市二手房住宅類均價(jià)為 元 /平方米，二 手房商鋪類均價(jià)為 /平方米，二手房寫字樓類均價(jià)為 ％元 /平方米，價(jià)格較以前有所長，交易面積均大幅上漲。 、如購買半成品，每建筑平方的交易價(jià)格應(yīng)控制在 1080 元 /㎡以下。 、在容積率 時(shí)，建議土地價(jià)格為 50 萬元 /畝 表一：投資估表 序號 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 投資額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 三通一平 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地探物探 3 建安費(fèi)用 多層住宅 600 4 基礎(chǔ)配套費(fèi) 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號 項(xiàng)目 200 100 預(yù)計(jì)售價(jià)格 100 200 多層售價(jià)（元） 1600 1700 1800 1900 2021 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 36 of 41 1 總投資額（萬元） 2 銷售收入（萬元） 多層住宅（萬元） 3 營業(yè)稅（萬元） 4 利潤（萬元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤（萬元） 7 凈增固定資產(chǎn)（萬元） 8 營業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 營業(yè)稅后多層單方盈利（元） 、在容積率 時(shí)，建議土地價(jià)格不要超過 55 萬元 /畝 表一：投資估 序號 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 投資額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 三通一平 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 地探物探 3 建安費(fèi)用 多層住宅 600 4 基礎(chǔ)配套費(fèi) 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 37 of 41 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號 項(xiàng)目 200 100 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 100 200 多層售價(jià)（元） 1600 1700 1800 1900 2021 1 總投資額（ 萬元） 2 銷售收入（萬元） 多層住宅（萬元） 3 營業(yè)稅（萬元） 4 利潤（萬元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤（萬元） 7 凈增固定資產(chǎn)（萬元） 8 營業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 營業(yè)稅后多層單方盈利（元） 、在容積率 時(shí)，建議土地價(jià)格為 58 萬元 /畝 表一：投資估 序號 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 投資額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 三通一平 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地探物探 3 建安費(fèi)用 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 38 of 41 多層住宅 600 4 基礎(chǔ)配套費(fèi) 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號 項(xiàng)目 200 100 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 100 200 多層售價(jià)（元） 1600 1700 1800 1900 2021 小高層售價(jià)（元） 2200 2300 2400 2500 2600 商業(yè)房售價(jià)（元） 5000 5500 6000 6500 7000 1 總投資額（萬元） 2 銷售收入（萬元） 多層住宅（萬元） 3 營業(yè)稅（萬元） 4 利潤（萬元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤（萬元） 7 凈增固定資產(chǎn)（萬元） 8 營業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 39 of 41 營業(yè)稅后多層單方盈利（元 ） 根據(jù)上述分析計(jì)算和前提下可得出如下結(jié)論： 、容積率每提高 ，可接受的土地交易價(jià)格上漲 4 萬元 /畝。其他各項(xiàng)指標(biāo)均按經(jīng)驗(yàn)值取定。銷售價(jià)格是參照 “ 當(dāng)代曙光嘉園 ” 的售價(jià)而確定。 第八章、投資估算與效益分析 投資估算與收益分析 以民院路上 146 畝的意向地塊為例。而公司擬在南湖或光谷區(qū)域進(jìn)行小戶型社區(qū)開發(fā)，由于該區(qū)域目前的發(fā)展?fàn)顩r和公司的戰(zhàn)略，小戶型投資所占比例將大大降低，公司的前期市場開發(fā)成本會大大提高，競爭對手的跟進(jìn)速度是公司面臨的重大市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。相對武昌本地企業(yè)，懸殊很大的土地成本將是公司不得不考慮的重大投資風(fēng)險(xiǎn)。 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 34 of 41 、土地成本風(fēng)險(xiǎn) 南湖片區(qū)受土地供應(yīng)量的限制，開發(fā)高潮已經(jīng)過去，土地資源相當(dāng)稀缺。該公司市場定位大眾住宅，并且已在民院路中南民族大學(xué)附近成功開發(fā) 10 棟多層當(dāng)代學(xué)生公寓。從市場層面講，光谷產(chǎn)品的同質(zhì)化是個(gè)不可跨越的坎， 30 多個(gè)產(chǎn)品沒有太多的技術(shù)、文化和市場細(xì)節(jié)可以區(qū)分。 擬建項(xiàng)目區(qū)域競爭對手分析 以光谷為核心賣點(diǎn)的大小樓盤有 37 個(gè)之多，這在武漢乃至國內(nèi)都是一個(gè)奇跡，一個(gè)還沒有成形的產(chǎn)業(yè)區(qū)吸引著已經(jīng)成熟的其他產(chǎn)業(yè)的巨力追捧，即表明了該區(qū)域良好的市場前景，也暗示著激烈的市場競爭。鵬程時(shí)代作為武漢武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 33 of 41 第一個(gè)純小戶型住宅項(xiàng)目，雖然起價(jià) 2900 元，均價(jià)為 3500 元，但現(xiàn)已售 500 多套，這是由該樓盤所處的商業(yè)中心位置和該區(qū)域潛在巨大的市場需求所至。 目前在武昌區(qū)域內(nèi)小戶型總體投放量約 1000 套，銷售狀況很好，占到投放量的 20％，但鵬程時(shí)代就占小戶型投放量的 60％。相對于武漢市場上許多大戶 型的商品房而言，雖然小戶型商品房在房價(jià)上表現(xiàn)為單價(jià)偏高，但是由于環(huán)境、房屋總價(jià)與還貸壓力，升值潛力等各方面的優(yōu)勢，這些小戶型特別是 70 平方米以下的小戶型商品房在市場上 頗為受寵。據(jù)調(diào)查，這些俏銷的小戶型商品房，樓盤的位置全部坐落于城區(qū)中心，面積在 26 平方米至 120 平方米之間，每平方米的價(jià)格在 2021元至 4000 元之間，房屋單價(jià)普遍較高，且品質(zhì)不凡，新近開發(fā)的項(xiàng)目如開源陽光城、東方時(shí)空等還帶有全裝修或廚衛(wèi)裝修。 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告