【正文】 數(shù)據(jù)顯示，二手住宅，洪山區(qū)最俏，東湖片區(qū)價格最；二手商鋪，江岸區(qū)最俏，青山區(qū)價格最高；二手寫字樓，武昌區(qū)最俏，江漢區(qū)價格最高。附 表數(shù)據(jù)來源：2003729楚天金報第四版武漢市房產(chǎn)局公布了10個片區(qū)二手房交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)。、在光谷一帶投放的PARTY產(chǎn)品，要確保每平方米300元的利潤，土地費用和政府規(guī)費的單方成本應(yīng)控制在530元/㎡以下。另外，假定社區(qū)商業(yè)房、車庫、會所等建筑的成本以經(jīng)營收入回收。土地建議價格是在確保單方利潤300元的基礎(chǔ)上提出的；由于是對方辦手續(xù)，所以土地價格是由土地交易價、土地規(guī)費和政府規(guī)費三部分構(gòu)成。該初步分析的建安費用按磚混結(jié)構(gòu)多層每平方米600元計，未計入精裝修的費用，％加到銷售價格中。小戶型的主要目標(biāo)客戶群體已習(xí)慣于喧鬧的都市都夜生活、商業(yè)中心區(qū)便利的各種配套是吸引年輕白領(lǐng)的重要因素，對小戶型社區(qū)娛樂氛圍的營造同樣是擺在公司面前的又一個風(fēng)險。、市場開發(fā)風(fēng)險雖然目前武漢市小戶型樓盤處于熱銷狀態(tài)，但究其原因，幾乎所有小戶型樓盤為寫字樓改建，地處商圈中心，交通便利，吸引了大量的投資者，這是造成熱銷的主要原因。光谷區(qū)域土地資源較為豐富，但大多已被當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司占有，土地成本于兩年前相比已有近十倍的增長。該公司已具備進(jìn)入小戶型市場的前提條件，只是由于目前對光谷區(qū)域小戶型市場處于研究階段，尚未有明顯舉動，但不能排除該公司大舉進(jìn)入小戶型市場的可能。以萬科為代表的外來地產(chǎn)大鱷和以當(dāng)代集團為首的本土企業(yè)，已先期囤積了大量的低廉優(yōu)良土地資源，特別是當(dāng)代集團在光谷擁有大量的土地資源，已建和在建在售樓盤項目有7個，目前開發(fā)量15萬平方米，下半年擬在光谷區(qū)域投放三個項目，計劃年開發(fā)三、四十萬平方米。對開發(fā)商來說，在光谷賣什么產(chǎn)品、怎么賣產(chǎn)品好像不是太多的問題。從功能看，投資型客戶占了60％，自住型占40％，從年齡看，主力客戶是年富力強、經(jīng)濟來源穩(wěn)定的30歲45歲的中青年，占75％，20歲30歲的年輕人占10％，45歲以上的占15％，從區(qū)域看，來自武昌的客戶占85％，漢口的突破10％，漢陽5％。鵬程時代是由爛尾樓盤改造的純小戶型，占地近5000平方米，共30層，1層5層為商業(yè)裙樓，7層30層為小戶型住宅，總建筑面積50780平方米，共672套，2003年5月開盤，2004年10月入住。小戶型大約占市場的10％，而目前小戶型的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，這也證明了絕大多數(shù)項目中的小戶型熱銷的現(xiàn)狀。相對于武漢市場上許多大戶型的商品房而言，雖然小戶型商品房在房價上表現(xiàn)為單價偏高，但是由于環(huán)境、房屋總價與還貸壓力，升值潛力等各方面的優(yōu)勢，這些小戶型特別是70平方米以下的小戶型商品房在市場上據(jù)調(diào)查，這些俏銷的小戶型商品房，樓盤的位置全部坐落于城區(qū)中心，面積在26平方米至120平方米之間，每平方米的價格在2000元至4000元之間，房屋單價普遍較高，且品質(zhì)不凡，新近開發(fā)的項目如開源陽光城、東方時空等還帶有全裝修或廚衛(wèi)裝修。第七章、市場風(fēng)險分析武昌區(qū)小戶型市場分析對寬帶的需求表明21世紀(jì)信息對人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾?，對房間水、電、氣遠(yuǎn)程抄表顯示人們在快節(jié)奏生活下對便捷服務(wù)的強烈需求，對小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的需求同時表明居民對自身安全的關(guān)注。、武昌區(qū)居民對精裝修住宅反映冷淡通過調(diào)查分析，廣大市民對住房的精裝修市場需求不高，％的被調(diào)查者愿意購買毛坯房，％的被調(diào)查者只選擇櫥衛(wèi)精裝修，％的被調(diào)查者選擇提供精裝修套餐服務(wù)、價格標(biāo)志化，％的受訪者選擇精裝修，這表明在武昌，九成以上的居民愿意自己對房屋進(jìn)行裝修設(shè)計，精裝修目前在武昌并未被廣大居民所接受。、房屋結(jié)構(gòu)中平層、錯層、復(fù)式三足鼎立調(diào)查統(tǒng)計分析，％，％，％，這表明武昌區(qū)購房者對房屋結(jié)構(gòu)并未有特別偏好，各種結(jié)構(gòu)都能被市場所接受，公司在房屋結(jié)構(gòu)設(shè)置中可有多種方案供選擇。因此，本次投放計劃中產(chǎn)品進(jìn)化當(dāng)為重中之重，當(dāng)須慎之又慎。盡管市場價格相對較低，但各開發(fā)商因有低廉的土地成本撐腰，仍然強硬力舉南方風(fēng)格，尤以大手筆綠化為代表。并輔以同步宣傳引導(dǎo)，打開市場通道，占據(jù)前沿領(lǐng)地。第六章、產(chǎn)品定位分析據(jù)調(diào)查顯示當(dāng)?shù)鼐用駥ARTY類產(chǎn)品的認(rèn)知接受度很低，但市場上的現(xiàn)有小戶型卻又很受歡迎，說明該類產(chǎn)品的消費市場存在一定引導(dǎo)空間。預(yù)測2003年武昌區(qū)住房面積需求總量=19361＊+1585770＊+700000≈2551828平方米％，％，％。2002年武漢市人均住宅建筑面積為：，年均增長率：4％，預(yù)測2003年武漢市人均新增住宅建筑面積為：。凈遷移人口=。當(dāng)前，人們購房時已更加看重品質(zhì)，比如寬帶上網(wǎng)、房間水、電、氣自動遠(yuǎn)程抄表、小區(qū)停車場自動管理系統(tǒng)等具有產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的小戶型才能贏得購房者的青睞。小戶型在市場競爭中已越來越面臨著市場的全面考驗，只有在設(shè)計和技術(shù)運用上不斷創(chuàng)新的小戶型才有立足市場的資本。安防配套如紅外線監(jiān)控、電視監(jiān)控、家庭防盜系統(tǒng)，讓業(yè)主有種安全感，有家的感覺。物業(yè)管理承擔(dān)著小區(qū)的衛(wèi)生、環(huán)境維護，小區(qū)配套設(shè)施的維護以及小區(qū)安全保護重要工作。武漢廣場公布一份前期市場調(diào)查，武漢高端消費群的收入和消費金額一直的以30％的速度遞增。應(yīng)該推出各種特約式服務(wù)項目，如訂餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、保持服務(wù)以及電器租賃服務(wù)等，來滿足這些中端階層白領(lǐng)對新潮、前衛(wèi)和流行的需求，他們屬于感性消費。開辦游泳池、健身房、球類室之類，來豐富業(yè)余生活。購買小戶型的多是先鋒、時尚一族、追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對服務(wù)要求很高，因為他們有點小資?？梢娢錆h人還是比較有錢的，不太愿意負(fù)債。他們對房屋的裝修要求并不高，％的人選擇了毛坯房，提供裝修套餐服務(wù)、％，櫥衛(wèi)精修占19％，精裝修占10％，說明武漢人更喜歡自己裝飾房子，只要達(dá)到簡裝修搬進(jìn)去能住就行。地段選擇分布圖在本次調(diào)查中，消費者關(guān)于物業(yè)類型更看重的是多層、小高層，這樣考慮主要是因為多層、小高層更適合他們這個年齡階段，有時候爬樓梯也是一種鍛煉，而且總價相對來說也不會太高。所以說通常小戶型地段的發(fā)展空間和交通便利就顯得很重要，這也是武漢市市民購買小戶型產(chǎn)品最看重的一點，因為它關(guān)系到投資回報。年輕白領(lǐng)有比較穩(wěn)定而且不菲的收入，購買小型只是他們目前在追求時尚獨立的需要，幾年以后有了一定的資金積累，大房子便是他們最終的需求，小戶型可以出租、買掉成為另一筆收入。剛剛踏入社會不久的年輕人，向往都市的繁華與便利，不該定居郊野。許多中低收入者也沒有能力承擔(dān)大戶型的高房價，因此眼下小戶型產(chǎn)品在一定的時間內(nèi)還會保存一定的市場份額。在武昌消費者中，拿資金做房產(chǎn)投資占比重較大。一些剛走出校門，剛剛就業(yè)的年輕人還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅，而且他們追求、獨立時尚同時，收入可觀，因此，低總價的小戶型是他們購房的首選。在武昌市場中，小戶型也存這種現(xiàn)象。在現(xiàn)在這個市場中，小戶型之所以熱銷，主要是兩種市場需求在支撐：一是投資市場，許多投資客發(fā)現(xiàn)，投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報更高，未來租賃市場更廣闊，而且投資門檻更低；二是龐大的年輕白領(lǐng)的市場需求。南湖只是居住環(huán)境相對好，交通是一個很大的弱勢，在這里居住的人必