武漢市武昌區(qū)party項(xiàng)目可行性研究報告(已修改)
2025-05-22 12:23 本頁面
【正文】 武昌PARTY項(xiàng)目可行性研究報告 Page 38 of 41 武漢市武昌區(qū) PARTY 項(xiàng) 目第一章、結(jié)論與建議主要結(jié)論、武漢市武昌小戶型住房存在市場商機(jī)。、需求群體支持深厚。截至2002年底武昌常住人口2036084中22—40歲691873人。其中主要目標(biāo)區(qū)域洪山區(qū)該年齡段人口比率為37％（總?cè)丝?76451，22—40歲250422），遠(yuǎn)高于武昌區(qū)的34％（總?cè)丝?09319，22—40歲309342）％（總?cè)丝?50314，22—40歲132109），且其良好成長性更將隨著武漢市政府在光谷5年增加10萬青年技術(shù)人才的規(guī)劃而得以大幅提高。、需求趨勢有力向好。 市調(diào)表格顯示，武昌22—40歲群體中1—％。％，％，％，綜合對應(yīng)后充分顯現(xiàn)出巨大的現(xiàn)實(shí)市場能量。、產(chǎn)品具備市場優(yōu)勢據(jù)對武昌現(xiàn)有小戶型樓盤的調(diào)查顯示，一室一廳類住房無論是在市場一類需求（本次市調(diào)自住需要占70％）中還是投資需求（武昌唯一純小戶型樓盤投資類占60％）中，均表現(xiàn)活躍，廣為看好，表明該產(chǎn)品具備良好的細(xì)分市場優(yōu)勢，且正處發(fā)展階段，消化釋放剛剛啟動，潛在能量深厚。 、排除南湖片區(qū)作為投放PARTY產(chǎn)品的重點(diǎn)區(qū)域的設(shè)想。、南湖片區(qū)適宜建設(shè)中高檔住宅 南湖片區(qū)水光山色，環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。丘陵地貌與廣闊湖面輝映，使得住宅環(huán)境的均好性得到了充分的滿足。四周高校環(huán)繞，營造了該區(qū)域的人文環(huán)境。而其便利性較差的交通、生活、娛樂等基礎(chǔ)配套，對事業(yè)成功者和有穩(wěn)定高收入者選購住宅的影響有限，對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱的年青白領(lǐng)則產(chǎn)生了較大的影響。、小戶客戶的厚度有限 本次市調(diào)的分析結(jié)果顯示，％，其中％的目標(biāo)客戶選擇了㎡以上的住宅。 這個片區(qū)小戶型住宅的主要使用者是高校學(xué)生，這會引來投資者的進(jìn)入，這是社會游資，在6000畝南湖周邊的廣闊區(qū)域內(nèi)，以他們?yōu)橹饕繕?biāo)客戶，其風(fēng)險是可想而知的。建議 、由于土地成本的顯著分界，由于當(dāng)?shù)囟鄬印⑿「邔咏ò渤杀镜牟顑r在1500元/㎡左右，％（％，兩者所占份額為80％），為綜合提高產(chǎn)品競爭力，建議本次投放產(chǎn)品的建筑形式為：多層和小高層并舉。、為盡量消除“河南”在武漢人意識中的不利影響，適應(yīng)商品房銷售趨勢要求，樹立良好形象，以利銷售，以及盡量消除市場同類產(chǎn)品迅速跟進(jìn)對項(xiàng)目后續(xù)投放的影響，建議首次產(chǎn)品投放以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房形式推出。、根據(jù)武昌住房市場特性趨向，結(jié)合深圳、上海、北京小戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢，建議本項(xiàng)目的PARTY產(chǎn)品進(jìn)行一次升級進(jìn)化，可嘗試“錯層”的概念，“錯”出別樣風(fēng)采，“錯”出市場沖擊力。 、本次調(diào)查中，愿在水果湖一帶購房的意愿度最高，占16％，％的被訪者愿意購買小戶型住宅，雖然地價高，但3000元/㎡以上的均價是市民認(rèn)可的。因此，建議把水果湖一帶作為一個重點(diǎn)整合土地資源的區(qū)域。第二章、項(xiàng)目概況可行性研究的依據(jù) 、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)和領(lǐng)導(dǎo)的工作指令、研究室年度工作計劃和批準(zhǔn)的《武昌市調(diào)策劃》、武昌房地產(chǎn)市場的調(diào)查數(shù)據(jù)和統(tǒng)計分析結(jié)果、《武漢市統(tǒng)計年鑒》、《武漢市房地產(chǎn)年鑒》、媒體公布的數(shù)據(jù)信息可行性研究的目的通過對武昌房地產(chǎn)市場的調(diào)研，分析、判斷在武昌投放PARTY產(chǎn)品的可行性。進(jìn)一步明確目標(biāo)客戶的需求、厚度和收入狀況，判斷項(xiàng)目投放區(qū)位、規(guī)模，為聯(lián)盟決策提供支持。擬建項(xiàng)目區(qū)域概況據(jù)統(tǒng)計，2002年武漢市新開盤項(xiàng)目84個，新開項(xiàng)目銷售率 55%。其中武昌區(qū)新開盤項(xiàng)目18個，平均銷售率54％，洪山區(qū)新開盤項(xiàng)目16個，平均銷售率48％。2002年7月10日以后，武漢市正式實(shí)施土地儲備制度，使得城市用地更加稀缺，迫使開發(fā)商向天空要地?？梢钥闯觯?002年武漢市房地產(chǎn)市場小高層數(shù)量明顯增多，截止10月份，小高層占到總供應(yīng)量的43%。同時小高層固有的優(yōu)勢如樓盤帶電梯，高層房屋的采光、通風(fēng)、視野均比多層住宅好等，普遍得到市場的認(rèn)可。武昌區(qū)有小高層樓盤48個，占同期市場總量的49％，洪山區(qū)有小高層樓盤21個，占同期市場總量的35％。從2002年熱點(diǎn)版塊的分布來看，除了傳統(tǒng)的熱點(diǎn)地區(qū)以外，涌現(xiàn)出一批新的熱點(diǎn)，如：中北路、東湖、湯遜湖、楊叉湖等。我們綜合比較這些新的熱點(diǎn)區(qū)域可以看出，這些區(qū)域?qū)嶋H上是傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域的延伸。一是徐東路向中北路和東湖兩個方向延伸；二是光谷版塊則向珞獅南路、湯遜湖、關(guān)山路方向擴(kuò)張。各新生版塊項(xiàng)目數(shù)量列表：徐東路段原有樓盤數(shù)量中北路方向新推樓盤東湖方向新推樓盤數(shù)量與原有樓盤比例數(shù)量與原有樓盤比例11655%436%光谷版塊原有樓盤數(shù)量珞獅南路樓盤湯遜湖樓盤關(guān)山路樓盤數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例13538%1077%215%通過市場調(diào)查了解，南湖區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)高潮已經(jīng)過去，該區(qū)域圍繞南湖在建在售樓盤項(xiàng)目有14個，基本為大眾化住宅，價格一般較低，也有如麗島花園、獅城名居等高檔樓盤，是武漢人公認(rèn)的幾個最適合居住的地方之一，但該區(qū)域不適合開發(fā)小戶型，因?yàn)樵搮^(qū)域總體環(huán)境較安靜，沒有大型商業(yè)娛樂設(shè)施，在該區(qū)域的租房者多為周圍的在校學(xué)生，對年輕白領(lǐng)的吸引力較低。而光谷區(qū)域由于存在大量的高科技企業(yè)，所以在該區(qū)域聚集了大量的年輕時尚一族，并且該區(qū)域的大型市政、商業(yè)配套正在不斷完善，未來的發(fā)展前景也深深地吸引者大量的年輕白領(lǐng)們。水果湖區(qū)域因距省委較近，市政配套很完善，周邊餐飲、娛樂設(shè)施較多，極大的便利了時尚青年業(yè)余休閑的需要。所以光谷區(qū)域大量年輕白領(lǐng)群體的存在和水果湖周圍完善的配套都具備了在該區(qū)域營造小戶型社區(qū)的重要條件，建議這兩區(qū)域?yàn)楣驹谖洳顿Y小戶型社區(qū)的選址考慮。項(xiàng)目擬建規(guī)模根據(jù)目前武昌房地產(chǎn)市場格局，市民的購買意向分布在11個片區(qū)中，大多數(shù)片區(qū)的意愿度在10％左右，意愿度最高的是“其他”選項(xiàng)，％。由此可見，武昌市區(qū)地域廣闊，雖有進(jìn)260萬人口，但可選擇的余地較大，沒有像中小城市一樣存在一、兩個意愿度集中的片區(qū)。較大的量體被分成了多個相近的小群體，根據(jù)量體估算，一個片區(qū)項(xiàng)目占用土地100畝左右為宜。對有關(guān)問題的說明、本調(diào)研報告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)具有區(qū)域代表性，對于區(qū)域內(nèi)的具體項(xiàng)目有指導(dǎo)和參考作用，但直接引用用以分析可能會產(chǎn)生偏差，而對具體項(xiàng)目所覆蓋區(qū)域進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查以修正本報告的分析數(shù)據(jù)，將會獲得較準(zhǔn)確的分析結(jié)果。、武昌是一個高校云集的地方，PARTY產(chǎn)品會吸引眾多的在校生和畢業(yè)生的租住，會引來大量的社會游資，他們對產(chǎn)品的快速消化有利，而對產(chǎn)品售價空間的成長有弊，這部分客戶資源的適度運(yùn)用，將對產(chǎn)品的投放過程產(chǎn)生影響。、投資估算與收益分析是在一定的前提下測算的，他具有準(zhǔn)確性，但不具備代表性，對光谷的具體項(xiàng)目有參考價值。第三章、建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)的必要性武漢市2002年國民
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