【文章內(nèi)容簡介】 ，武漢50%以上商品房的每套住房面積超過120平方米，而90平方米以下的房型則少之又少。本次調(diào)查中，％的購房需求者傾向三室二廳，%的需求者則中意二室二廳。目前武漢房地產(chǎn)市場中的三室二廳戶型多半在130平方米以上，但從市場接受程度來看，100至120平方米的三室二廳和70至90平方米的二室二廳戶型更能引起大多數(shù)人的興趣。目前在武昌區(qū)域的小戶型供應量比較少，90平方米以下投放量占武昌區(qū)總的投放量的20％，而且銷售情況和市場反映相當好，市場已經(jīng)向小房型回歸，市場存在著比較大的空間。小戶型開發(fā)面臨著比較難得的商機。本次武昌區(qū)域調(diào)查年齡在2635歲之間的，％，小戶型總價在1015萬之間還是可以接受的，可見武漢市市民的收入還是可觀的。本公司的Party產(chǎn)品在武昌有一定的市場空間。家庭年收入曲線：目標客戶分布及其需求特點分析、目標客戶分布在武昌居住的人群，％，但也有少量在漢口和漢陽工作的。在居住方面洪山區(qū)人口比較密集，％的比例，％，青山區(qū)占5％。在武昌區(qū)我們的目標客戶職業(yè)人群主要由教師、律師、醫(yī)生行業(yè)、自由職業(yè)、個體業(yè)主組成，年齡在2635歲之間的，家庭年收入在24萬元， ％，屬調(diào)查中綜合分析占的比例最多的。年齡分部圖：在調(diào)查中購房選擇區(qū)域來看，比較分散。水果湖一帶占的相對來說比較多16％，％，洪山廣場12％，％，％，％。 購房區(qū)域選擇分布圖：從本公司擬定的目標區(qū)域，光谷附近區(qū)域要比南湖片區(qū)要有優(yōu)勢。在光谷地區(qū)交通相對來說更便利，在這里大量聚集高科技光電子人員和一些企業(yè)的年輕白領一族，年收入在58萬年，收入比較可觀具有很強的購買力。但目標客戶比較局限，只針對附近上班的人群，因為居本次調(diào)查，武昌市民日常出行的方式 71％的是坐公交車，％，％，％，距離遠了在這購買房子的可能性不太大。南湖只是居住環(huán)境相對好，交通是一個很大的弱勢，在這里居住的人必須有私家車，小戶型投資有一定的風險，如果說小戶型有市場，主要針對學生公寓的投資者。日常出行方式分布圖：承受從住宅到公司上班時間分布圖：、需求特點分析：一類需求：有豐厚的經(jīng)濟基礎和穩(wěn)定的收入，以投資為主的人群二類需求：月收入較高，經(jīng)濟基礎薄弱，現(xiàn)以居住為主的年輕白領（月光一族就在他們中間）。在現(xiàn)在這個市場中，小戶型之所以熱銷，主要是兩種市場需求在支撐：一是投資市場，許多投資客發(fā)現(xiàn)，投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報更高，未來租賃市場更廣闊，而且投資門檻更低；二是龐大的年輕白領的市場需求。新一代的白領完全改變傳統(tǒng)的財富概念和人生概念，把握當下、享受人生成為時尚白領、小資們的人生口號，個性化、獨立化生活理念支持這種過渡性置業(yè)，使一大批年輕人成為置業(yè)新軍。在武昌市場中，小戶型也存這種現(xiàn)象。武漢是一個全國高校集中地，武昌區(qū)域高校占到整個武漢市的95％以上。一些剛走出校門，剛剛就業(yè)的年輕人還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅，而且他們追求、獨立時尚同時，收入可觀，因此，低總價的小戶型是他們購房的首選。目前，武漢外來人口日增，他們流動性較大，購房時也傾向于花錢不多，出售快捷的“小家”。在武昌消費者中，拿資金做房產(chǎn)投資占比重較大。小戶型總價相對較低，有一定的利潤空間，買房就成了他們儲蓄投資的重要手段。許多中低收入者也沒有能力承擔大戶型的高房價，因此眼下小戶型產(chǎn)品在一定的時間內(nèi)還會保存一定的市場份額。對于小戶型來說，它是一種過渡產(chǎn)品。剛剛踏入社會不久的年輕人，向往都市的繁華與便利，不該定居郊野。今后，若工作崗位變動，也可隨之調(diào)換住房。年輕白領有比較穩(wěn)定而且不菲的收入，購買小型只是他們目前在追求時尚獨立的需要，幾年以后有了一定的資金積累，大房子便是他們最終的需求，小戶型可以出租、買掉成為另一筆收入。投資者更看重房子有沒有升值空間。所以說通常小戶型地段的發(fā)展空間和交通便利就顯得很重要，這也是武漢市市民購買小戶型產(chǎn)品最看重的一點，因為它關系到投資回報。武漢消費者在購房地段選擇城區(qū)的最多，％，％，其次是城區(qū)邊緣13％，％％。地段選擇分布圖在本次調(diào)查中，消費者關于物業(yè)類型更看重的是多層、小高層，這樣考慮主要是因為多層、小高層更適合他們這個年齡階段，有時候爬樓梯也是一種鍛煉，而且總價相對來說也不會太高。％的消費者選擇了復式，平層、％％，可見復式結(jié)構(gòu)的房子更有吸引力。他們對房屋的裝修要求并不高，％的人選擇了毛坯房，提供裝修套餐服務、％，櫥衛(wèi)精修占19％，精裝修占10％，說明武漢人更喜歡自己裝飾房子，只要達到簡裝修搬進去能住就行。在付款方式上，48％的人群選擇了分期付款，％，一次性付款占17％，公積金貨款11％?？梢娢錆h人還是比較有錢的，不太愿意負債。購房物業(yè)類型分布：房屋結(jié)構(gòu)分布：付款方式分布圖： 月還款金額分布圖：在購買小戶型，完善的配套必不可少。購買小戶型的多是先鋒、時尚一族、追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對服務要求很高，因為他們有點小資。在小區(qū)配套方面，超市和健身房是他們選擇最多的。開辦游泳池、健身房、球類室之類，來豐富業(yè)余生活。餐飲、服務也是一方面。應該推出各種特約式服務項目，如訂餐服務、洗衣服務、保持服務以及電器租賃服務等，來滿足這些中端階層白領對新潮、前衛(wèi)和流行的需求，他們屬于感性消費。在漢口，小戶型之所以銷售非常好，主要是交通、娛樂、餐飲很多，給他們提供了方便，有部分年輕白領甚至喜歡以租房的形式不斷變化居住地點，滿足對新鮮事物的追求。武漢廣場公布一份前期市場調(diào)查，武漢高端消費群的收入和消費金額一直的以30％的速度遞增。社區(qū)完善的配套服務也許比優(yōu)秀的社區(qū)景觀與綠化更受單身人士的歡迎。物業(yè)管理承擔著小區(qū)的衛(wèi)生、環(huán)境維護，小區(qū)配套設施的維護以及小區(qū)安全保護重要工作。本次調(diào)查中，武漢消費者認為小區(qū)的安防很重要，％，安全管理是居住的必要條件。安防配套如紅外線監(jiān)控、電視監(jiān)控、家庭防盜系統(tǒng)，讓業(yè)主有種安全感，有家的感覺。一個樓盤買的好只是它成功了一半，后期管理的好才稱的上成功，小區(qū)的物業(yè)管理是否到位是消費者的一大關注，是購買者必然考慮的因素。小戶型在市場競爭中已越來越面臨著市場的全面考驗，只有在設計和技術運用上不斷創(chuàng)新的小戶型才有立足市場的資本。未來的小戶型從設計上應充分考慮人性化，要把臥室、客廳、書房等功能都考慮進去，而且房子之間的隔音效果要好。當前，人們購房時已更加看重品質(zhì)，比如寬帶上網(wǎng)、房間水、電、氣自動遠程抄表、小區(qū)停車場自動管理系統(tǒng)等具有產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的小戶型才能贏得購房者的青睞。市場需求容量預測推算 住房面積需求總量（s）由每年新增人口需求面積（s1）和原有人口需求面積(s2)、年拆遷面積(s3)三部分構(gòu)成；武漢市2002年自然增長人口=，％。凈遷移人口=。2002年末戶籍人口武昌區(qū)909319人、洪山區(qū)676451人，總共1585770人，％，預測武昌2003年新增人口=[＊（1+%）+＊(1+%)]*%=19361(人)。2002年武漢市人均住宅建筑面積為：，年均增長率：4％，預測2003年武漢市人均新增住宅建筑面積為：。2003年武昌區(qū)拆遷面積70萬平方米。預測2003年武昌區(qū)住房面積需求總量=19361＊+15