【導(dǎo)讀】、武漢市武昌小戶型住房存在市場(chǎng)商機(jī)。、需求群體支持深厚。截至2021年底武昌常住人口2036084中22—40歲691873人。676451，22—40歲250422），遠(yuǎn)高于武昌區(qū)的34％（總?cè)丝?09319，10萬(wàn)青年技術(shù)人才的規(guī)劃而得以大幅提高。、需求趨勢(shì)有力向好。但同時(shí)明確表示不會(huì)購(gòu)買的僅占％，不確定?？春?，表明該產(chǎn)品具備良好的細(xì)分市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，且正處發(fā)展階段，消化釋放剛剛啟動(dòng)，潛在能量深厚。、排除南湖片區(qū)作為投放PARTY產(chǎn)品的重點(diǎn)區(qū)域的設(shè)想。南湖片區(qū)水光山色，環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。湖面輝映，使得住宅環(huán)境的均好性得到了充分的滿足。環(huán)繞，營(yíng)造了該區(qū)域的人文環(huán)境。響有限，對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的年青白領(lǐng)則產(chǎn)生了較大的影響。資者的進(jìn)入，這是社會(huì)游資，在6000畝南湖周邊的廣闊區(qū)域內(nèi)，以他們?yōu)橹饕繕?biāo)客戶，其風(fēng)險(xiǎn)是可想而知的。以上的均價(jià)是市民認(rèn)可的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年武漢市新開盤項(xiàng)目84個(gè)，新開項(xiàng)目銷售率55%。16個(gè)，平均銷售率48％。在校學(xué)生，對(duì)年輕白領(lǐng)的吸引力較低。

　　

【正文】 層當(dāng)代學(xué)生公寓。該公司已具備進(jìn)入小戶型市場(chǎng)的前提條件，只是由于目前對(duì)光谷區(qū)域小戶型市場(chǎng)處于研究階段，尚未有明顯舉動(dòng)，但不能排除該公司大舉進(jìn)入小戶型市場(chǎng)的可能。 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 34 of 41 、土地成本風(fēng)險(xiǎn) 南湖片區(qū)受土地供應(yīng)量的限制，開發(fā)高潮已經(jīng)過(guò)去，土地資源相當(dāng)稀缺。光谷區(qū)域土地資源較為豐富，但大 多已被當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司占有，土地成本于兩年前相比已有近十倍的增長(zhǎng)。相對(duì)武昌本地企業(yè)，懸殊很大的土地成本將是公司不得不考慮的重大投資風(fēng)險(xiǎn)。 、市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 雖然目前武漢市小戶型樓盤處于熱銷狀態(tài)，但究其原因，幾乎所有小戶型樓盤為寫字樓改建，地處商圈中心，交通便利，吸引了大量的投資者，這是造成熱銷的主要原因。而公司擬在南湖或光谷區(qū)域進(jìn)行小戶型社區(qū)開發(fā)，由于該區(qū)域目前的發(fā)展?fàn)顩r和公司的戰(zhàn)略，小戶型投資所占比例將大大降低，公司的前期市場(chǎng)開發(fā)成本會(huì)大大提高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟進(jìn)速度是公司面臨的重大市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。小戶型的主要 目標(biāo)客戶群體已習(xí)慣于喧鬧的都市都夜生活、商業(yè)中心區(qū)便利的各種配套是吸引年輕白領(lǐng)的重要因素，對(duì)小戶型社區(qū)娛樂(lè)氛圍的營(yíng)造同樣是擺在公司面前的又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。 第八章、投資估算與效益分析 投資估算與收益分析 以民院路上 146 畝的意向地塊為例。該初步分析的建安費(fèi)用按磚混結(jié)構(gòu)多層每平方米 600 元計(jì)，未計(jì)入精裝修的費(fèi)用，該部分費(fèi)用可武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 35 of 41 按實(shí)際發(fā)生額乘 ％加到銷售價(jià)格中。銷售價(jià)格是參照 “ 當(dāng)代曙光嘉園 ” 的售價(jià)而確定。土地建議價(jià)格是在確保單方利潤(rùn) 300 元的基礎(chǔ)上提出的；由于是對(duì)方辦手續(xù)，所以土地價(jià)格是由土地交易 價(jià)、土地規(guī)費(fèi)和政府規(guī)費(fèi)三部分構(gòu)成。其他各項(xiàng)指標(biāo)均按經(jīng)驗(yàn)值取定。另外，假定社區(qū)商業(yè)房、車庫(kù)、會(huì)所等建筑的成本以經(jīng)營(yíng)收入回收。 、在容積率 時(shí)，建議土地價(jià)格為 50 萬(wàn)元 /畝 表一：投資估表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 投資額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 三通一平 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地探物探 3 建安費(fèi)用 多層住宅 600 4 基礎(chǔ)配套費(fèi) 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號(hào) 項(xiàng)目 200 100 預(yù)計(jì)售價(jià)格 100 200 多層售價(jià)（元） 1600 1700 1800 1900 2021 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 36 of 41 1 總投資額（萬(wàn)元） 2 銷售收入（萬(wàn)元） 多層住宅（萬(wàn)元） 3 營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元） 4 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 7 凈增固定資產(chǎn)（萬(wàn)元） 8 營(yíng)業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 營(yíng)業(yè)稅后多層單方盈利（元） 、在容積率 時(shí)，建議土地價(jià)格不要超過(guò) 55 萬(wàn)元 /畝 表一：投資估 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 投資額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 三通一平 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 地探物探 3 建安費(fèi)用 多層住宅 600 4 基礎(chǔ)配套費(fèi) 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 37 of 41 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號(hào) 項(xiàng)目 200 100 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 100 200 多層售價(jià)（元） 1600 1700 1800 1900 2021 1 總投資額（ 萬(wàn)元） 2 銷售收入（萬(wàn)元） 多層住宅（萬(wàn)元） 3 營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元） 4 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 7 凈增固定資產(chǎn)（萬(wàn)元） 8 營(yíng)業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 營(yíng)業(yè)稅后多層單方盈利（元） 、在容積率 時(shí)，建議土地價(jià)格為 58 萬(wàn)元 /畝 表一：投資估 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 投資額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 三通一平 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地探物探 3 建安費(fèi)用 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 38 of 41 多層住宅 600 4 基礎(chǔ)配套費(fèi) 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號(hào) 項(xiàng)目 200 100 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 100 200 多層售價(jià)（元） 1600 1700 1800 1900 2021 小高層售價(jià)（元） 2200 2300 2400 2500 2600 商業(yè)房售價(jià)（元） 5000 5500 6000 6500 7000 1 總投資額（萬(wàn)元） 2 銷售收入（萬(wàn)元） 多層住宅（萬(wàn)元） 3 營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元） 4 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 7 凈增固定資產(chǎn)（萬(wàn)元） 8 營(yíng)業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 39 of 41 營(yíng)業(yè)稅后多層單方盈利（元 ） 根據(jù)上述分析計(jì)算和前提下可得出如下結(jié)論： 、容積率每提高 ，可接受的土地交易價(jià)格上漲 4 萬(wàn)元 /畝。 、在光谷一帶投放的 PARTY 產(chǎn)品，要確保每平方米 300 元的利潤(rùn)，土地費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)的單方成本應(yīng)控制在 530 元 /㎡以下。 、如購(gòu)買半成品，每建筑平方的交易價(jià)格應(yīng)控制在 1080 元 /㎡以下。 附 表 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2021729 楚天金報(bào)第四版 武漢市房產(chǎn)局公布了 10 個(gè)片區(qū)二手房交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 據(jù)了解，二季度，武漢市二手房住宅類均價(jià)為 元 /平方米，二 手房商鋪類均價(jià)為 /平方米，二手房寫字樓類均價(jià)為 ％元 /平方米，價(jià)格較以前有所長(zhǎng)，交易面積均大幅上漲。 數(shù)據(jù)顯示，二手住宅，洪山區(qū)最俏，東湖片區(qū)價(jià)格最；二手商鋪，江岸區(qū)最俏，青山區(qū)價(jià)格最高；二手寫字樓，武昌區(qū)最俏，江漢區(qū)價(jià)格最高。（東湖片區(qū)：根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)情況劃分的片區(qū)） 二季度二手住宅具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價(jià) 交易面積 住宅 江漢區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 江岸區(qū) 1194 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 橋口區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 武昌區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 40 of 41 住宅 洪山區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 青山區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 東湖 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 漢陽(yáng)區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 住宅 沌口 元 /平方米 萬(wàn)平方米 二季度二手商鋪具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價(jià) 交易面積 商鋪 江漢區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 商鋪 江岸區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 商鋪 橋口區(qū) 元 /平方米 商鋪 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 商鋪 武昌區(qū) 元 /平方米 商鋪 洪山區(qū) 元 /平方米 商鋪 青山區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 商鋪 東湖 0元 /平方米 0萬(wàn)平方米 商鋪 漢陽(yáng)區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 商鋪 沌口 元 /平方米 二季度二手寫字樓具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價(jià) 交易面積 寫字樓 江漢區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 寫字樓 江岸區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 寫字樓 橋口區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 寫字樓 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 寫字樓 武昌區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 寫字樓 洪山區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平 方米 寫字樓 青山區(qū) 0元 /平方米 0萬(wàn)平方米 寫字樓 東湖 0元 /平方米 萬(wàn)平方米 寫字樓 漢陽(yáng)區(qū) 元 /平方米 萬(wàn)平方米 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 41 of 41 寫字樓 沌口 元 /平方米 萬(wàn)平方米