【導讀】、武漢市武昌小戶型住房存在市場商機。、需求群體支持深厚。截至2021年底武昌常住人口2036084中22—40歲691873人。676451，22—40歲250422），遠高于武昌區(qū)的34％（總人口909319，10萬青年技術人才的規(guī)劃而得以大幅提高。、需求趨勢有力向好。但同時明確表示不會購買的僅占％，不確定?？春茫砻髟摦a品具備良好的細分市場優(yōu)勢，且正處發(fā)展階段，消化釋放剛剛啟動，潛在能量深厚。、排除南湖片區(qū)作為投放PARTY產品的重點區(qū)域的設想。南湖片區(qū)水光山色，環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。湖面輝映，使得住宅環(huán)境的均好性得到了充分的滿足。環(huán)繞，營造了該區(qū)域的人文環(huán)境。響有限，對經濟基礎相對薄弱的年青白領則產生了較大的影響。資者的進入，這是社會游資，在6000畝南湖周邊的廣闊區(qū)域內，以他們?yōu)橹饕繕丝蛻?，其風險是可想而知的。以上的均價是市民認可的。據(jù)統(tǒng)計，2021年武漢市新開盤項目84個，新開項目銷售率55%。16個，平均銷售率48％。在校學生，對年輕白領的吸引力較低。

　　

【正文】 層當代學生公寓。該公司已具備進入小戶型市場的前提條件，只是由于目前對光谷區(qū)域小戶型市場處于研究階段，尚未有明顯舉動，但不能排除該公司大舉進入小戶型市場的可能。 投資風險分析 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 34 of 41 、土地成本風險 南湖片區(qū)受土地供應量的限制，開發(fā)高潮已經過去，土地資源相當稀缺。光谷區(qū)域土地資源較為豐富，但大 多已被當?shù)氐禺a公司占有，土地成本于兩年前相比已有近十倍的增長。相對武昌本地企業(yè)，懸殊很大的土地成本將是公司不得不考慮的重大投資風險。 、市場開發(fā)風險 雖然目前武漢市小戶型樓盤處于熱銷狀態(tài)，但究其原因，幾乎所有小戶型樓盤為寫字樓改建，地處商圈中心，交通便利，吸引了大量的投資者，這是造成熱銷的主要原因。而公司擬在南湖或光谷區(qū)域進行小戶型社區(qū)開發(fā)，由于該區(qū)域目前的發(fā)展狀況和公司的戰(zhàn)略，小戶型投資所占比例將大大降低，公司的前期市場開發(fā)成本會大大提高，競爭對手的跟進速度是公司面臨的重大市場開發(fā)風險。小戶型的主要 目標客戶群體已習慣于喧鬧的都市都夜生活、商業(yè)中心區(qū)便利的各種配套是吸引年輕白領的重要因素，對小戶型社區(qū)娛樂氛圍的營造同樣是擺在公司面前的又一個風險。 第八章、投資估算與效益分析 投資估算與收益分析 以民院路上 146 畝的意向地塊為例。該初步分析的建安費用按磚混結構多層每平方米 600 元計，未計入精裝修的費用，該部分費用可武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 35 of 41 按實際發(fā)生額乘 ％加到銷售價格中。銷售價格是參照 “ 當代曙光嘉園 ” 的售價而確定。土地建議價格是在確保單方利潤 300 元的基礎上提出的；由于是對方辦手續(xù)，所以土地價格是由土地交易 價、土地規(guī)費和政府規(guī)費三部分構成。其他各項指標均按經驗值取定。另外，假定社區(qū)商業(yè)房、車庫、會所等建筑的成本以經營收入回收。 、在容積率 時，建議土地價格為 50 萬元 /畝 表一：投資估表 序號 項目 數(shù)量（ m2） 單方造價（元 /m2） 投資額（萬元） 1 土地費用 2 前期費用 三通一平 規(guī)劃設計 地探物探 3 建安費用 多層住宅 600 4 基礎配套費 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費用 6 銷售費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號 項目 200 100 預計售價格 100 200 多層售價（元） 1600 1700 1800 1900 2021 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 36 of 41 1 總投資額（萬元） 2 銷售收入（萬元） 多層住宅（萬元） 3 營業(yè)稅（萬元） 4 利潤（萬元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤（萬元） 7 凈增固定資產（萬元） 8 營業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 營業(yè)稅后多層單方盈利（元） 、在容積率 時，建議土地價格不要超過 55 萬元 /畝 表一：投資估 序號 項目 數(shù)量（ m2） 單方造價（元 /m2） 投資額（萬元） 1 土地費用 2 前期費用 三通一平 規(guī)劃 設計 地探物探 3 建安費用 多層住宅 600 4 基礎配套費 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費用 6 銷售費用 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 37 of 41 7 不可預見費 8 財務費用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號 項目 200 100 預計銷售價格 100 200 多層售價（元） 1600 1700 1800 1900 2021 1 總投資額（ 萬元） 2 銷售收入（萬元） 多層住宅（萬元） 3 營業(yè)稅（萬元） 4 利潤（萬元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤（萬元） 7 凈增固定資產（萬元） 8 營業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 營業(yè)稅后多層單方盈利（元） 、在容積率 時，建議土地價格為 58 萬元 /畝 表一：投資估 序號 項目 數(shù)量（ m2） 單方造價（元 /m2） 投資額（萬元） 1 土地費用 2 前期費用 三通一平 規(guī)劃設計 地探物探 3 建安費用 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 38 of 41 多層住宅 600 4 基礎配套費 道路 10000 綠化 供水 污水雨水 變配電 5 管理費用 6 銷售費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 總投資 多層住宅 表二：投資收益分析 序號 項目 200 100 預計銷售價格 100 200 多層售價（元） 1600 1700 1800 1900 2021 小高層售價（元） 2200 2300 2400 2500 2600 商業(yè)房售價（元） 5000 5500 6000 6500 7000 1 總投資額（萬元） 2 銷售收入（萬元） 多層住宅（萬元） 3 營業(yè)稅（萬元） 4 利潤（萬元） 5 投資收益率（ %） 6 稅后利潤（萬元） 7 凈增固定資產（萬元） 8 營業(yè)稅后單方盈利狀況（元） 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 39 of 41 營業(yè)稅后多層單方盈利（元 ） 根據(jù)上述分析計算和前提下可得出如下結論： 、容積率每提高 ，可接受的土地交易價格上漲 4 萬元 /畝。 、在光谷一帶投放的 PARTY 產品，要確保每平方米 300 元的利潤，土地費用和政府規(guī)費的單方成本應控制在 530 元 /㎡以下。 、如購買半成品，每建筑平方的交易價格應控制在 1080 元 /㎡以下。 附 表 數(shù)據(jù)來源： 2021729 楚天金報第四版 武漢市房產局公布了 10 個片區(qū)二手房交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 據(jù)了解，二季度，武漢市二手房住宅類均價為 元 /平方米，二 手房商鋪類均價為 /平方米，二手房寫字樓類均價為 ％元 /平方米，價格較以前有所長，交易面積均大幅上漲。 數(shù)據(jù)顯示，二手住宅，洪山區(qū)最俏，東湖片區(qū)價格最；二手商鋪，江岸區(qū)最俏，青山區(qū)價格最高；二手寫字樓，武昌區(qū)最俏，江漢區(qū)價格最高。（東湖片區(qū)：根據(jù)房產開發(fā)情況劃分的片區(qū)） 二季度二手住宅具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價 交易面積 住宅 江漢區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 江岸區(qū) 1194 元 /平方米 萬平方米 住宅 橋口區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 武昌區(qū) 元 /平方米 萬平方米 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 40 of 41 住宅 洪山區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 青山區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 東湖 元 /平方米 萬平方米 住宅 漢陽區(qū) 元 /平方米 萬平方米 住宅 沌口 元 /平方米 萬平方米 二季度二手商鋪具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價 交易面積 商鋪 江漢區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 江岸區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 橋口區(qū) 元 /平方米 商鋪 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 武昌區(qū) 元 /平方米 商鋪 洪山區(qū) 元 /平方米 商鋪 青山區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 東湖 0元 /平方米 0萬平方米 商鋪 漢陽區(qū) 元 /平方米 萬平方米 商鋪 沌口 元 /平方米 二季度二手寫字樓具體交易情況 二手房類型 交易區(qū)域 交易均價 交易面積 寫字樓 江漢區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 江岸區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 橋口區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 東西湖區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 武昌區(qū) 元 /平方米 萬平方米 寫字樓 洪山區(qū) 元 /平方米 萬平 方米 寫字樓 青山區(qū) 0元 /平方米 0萬平方米 寫字樓 東湖 0元 /平方米 萬平方米 寫字樓 漢陽區(qū) 元 /平方米 萬平方米 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 41 of 41 寫字樓 沌口 元 /平方米 萬平方米