南湖項目社區(qū)商業(yè)招商策劃報告(編輯修改稿)
2025-03-08 00:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1 層帶 2 層 偏好的社區(qū)商業(yè)街兩端位置、臨主干道 便利店 便利超市 (如：紅旗、互惠 等 )24 小時店：（如： WOWO、711 等） 50200 ㎡ 一層 主出入口 服務(wù)配套 銀行、郵政、電信、 光纖等營業(yè)廳 營業(yè)廳 30200 ㎡；自助服務(wù) 1020 ㎡ 一層、或一層 帶二層 主出入口形象展示較好位置 生活配套 純潔水、家政服務(wù)藥店、鮮花、糕點、音像、攝像沖印、干洗等 30150 ㎡ 一層 糕點、干洗類型商家消費頻率較高，對位置要求臨社區(qū)主出入口，其它類型商家位置要求 10 不高 地產(chǎn)中介 富房、 21 世紀(jì)、中原等 30200 ㎡ 一層 有一定過渡性質(zhì)、租金承受能力較強(qiáng)、通常位置較優(yōu)越 生活家居 蘭花草 、格力專營店、家具等 50200 ㎡ 一層、或一層 帶二層 屬于新興社區(qū)過渡性商業(yè)形態(tài)，一般位置要求不高 美容、美體 發(fā)源地、詩麗堂等 50300 ㎡ 一層、二層或者一層帶二層 主力承租面積一般位于 2 樓，位置要求不高 休閑、娛樂 按摩、浴足、電玩、網(wǎng)吧、健身等 30500 ㎡ 一層、二層、三層或者一層帶二層 主力承租面積一般位于 2 樓，位置要求不高、但對形象展示面要求較高 服飾精品 虎都、貝蒂童裝、 內(nèi)衣等 30150 ㎡ 一層、或一層 帶二層 位置要求不高，可調(diào)整彈性較強(qiáng) 其它 五金、熱水器、電 器維修等 3050 一層 位置要求不高，可調(diào)整彈性較強(qiáng) 5．物業(yè)條件分析 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “30 ㎡ 以下、 31 ㎡ － 80 ㎡ 、 81 ㎡ － 200 ㎡ 、 201 ㎡ － 500 ㎡ 、 501 ㎡ 以上 ”五種面積區(qū)間。 3 期商鋪總共由 9 棟構(gòu)成，其中塔樓 4 棟，裙樓 5 棟。鋪內(nèi)因為 11 減力墻造成的不規(guī)整商鋪共 16 間，一、二層各由占 8 間。 3期 1層商鋪總共 31間，按現(xiàn)預(yù)測分割報告分割方式最小面積 ㎡，最大面積 ㎡。面積區(qū)間如下圖： 3 期 2 層商鋪共 22 間，按現(xiàn)預(yù)測分割報告分割方式其中最小面積189 ㎡，最大面積 379 ㎡。面積區(qū)間如下圖： 我司根據(jù)對成都社區(qū)商業(yè)摸底情況得出常規(guī)社區(qū)配套服務(wù)性業(yè)態(tài)需求面積分類統(tǒng)計如下： 12 鋪位面積比 ——與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系 經(jīng)統(tǒng)計，我司將典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 業(yè)態(tài) 30 ㎡ 及以下 31 ㎡ － 80㎡ 81 ㎡ － 200㎡ 201 ㎡ － 500㎡ 501 ㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務(wù)配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產(chǎn)中介 % % % % % 其他 % % % % % 社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例5 0 1 ㎡以上 6 4 . 8 %3 1 ㎡－8 0 ㎡ 1 3 . 0 %8 1 ㎡－2 0 0 ㎡ 9 . 3 %2 0 1 ㎡－5 0 0 ㎡ 9 . 3 %3 0 ㎡以下 3 . 6 %3 0 ㎡以下 3 1 ㎡－8 0 ㎡ 8 1 ㎡－2 0 0 ㎡ 2 0 1 ㎡－5 0 0 ㎡ 5 0 1 ㎡以上 13 合計 % % % % % 通過上述市場情況對比項目現(xiàn)在商鋪分割情況，一樓整體商鋪分割面積偏大。對于社區(qū)服務(wù)性商家經(jīng)營壓力過大，也不利于項目多業(yè)態(tài)的組合與后期運 營單位面積租金的提升。 由于公司對項目物業(yè)考 慮 自行持有，短期內(nèi)不對外進(jìn)行銷售，我司建議將一、二樓商鋪的分割盡量以滿足商家合理經(jīng)營為嚴(yán)則，一樓根據(jù)經(jīng)營商家要求按柱網(wǎng)情況以單開間進(jìn)行面積劃分，讓經(jīng)營商家可根據(jù)具體的經(jīng)營業(yè)態(tài)，靈活選擇。二樓以垂直交通的通達(dá)性及消防功能滿足為原則，盡可能的以單獨或單層的方式租賃。 通過上述分析，餐飲配套是一個社區(qū)商業(yè)中必不可少的經(jīng)營項目，針對現(xiàn)項目情況，我司建議對于 15 棟（如下圖所示黃色區(qū)域）提前規(guī)劃餐飲的環(huán)保處理硬件（排煙、排油、排污等） 及經(jīng)營必備硬件（天然氣、電力的配置等）。 針對項目 11 棟商鋪（如上圖所示桔黃色區(qū)域）屬于裙樓性商業(yè)，建議針對這幾棟物業(yè)考慮輕排放量的生化處理配置，可以經(jīng)營污 14 染量不大的餐飲。針對這些樓棟的配置可充分滿足項目配套商業(yè)業(yè)態(tài)的合理性分步，也會整體社區(qū)商業(yè)街道提升吸附能力，也為項目后期更好的順應(yīng)市場需求打好基礎(chǔ)，保證項目可以達(dá)到長期良好的收益。 四、項目招商定位與規(guī)劃 招商思路 規(guī)劃思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。以主力店先行、品牌商家跟進(jìn)帶動小商家的入駐。 先期店動項目 15 棟裙樓負(fù)一樓或負(fù)一樓與一層區(qū)位 引進(jìn) 70001000 ㎡的社區(qū)綜合性超市，輔以次主力店商家的進(jìn)駐形成項目良好的經(jīng)營預(yù)期及經(jīng)營氛圍，帶動社區(qū)零散商戶的入駐。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌便利店等
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