【文章內(nèi)容簡介】 防越報警系統(tǒng) 閉路電視 監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇訪客對講系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 背景音響廣播系統(tǒng) 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù) 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍 提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓員工盡可能知道隱蔽線路的具體位置。 建立設(shè)備技術(shù)檔案 我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案， 包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。 建立設(shè)備運(yùn)行檔案 我們將建立信息通信系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、 閉路電視 監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)等的實時運(yùn)行設(shè)備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 20 建立供貨商檔案 我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的 更新?lián)Q代。 做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn) 業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是體現(xiàn)智能住宅先進(jìn)性的重要環(huán)節(jié)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一位入住業(yè)主開始，通過提供詳細(xì)的竣工資料和現(xiàn)場裝修進(jìn)行督導(dǎo)，來確保系統(tǒng)的完好性，同時對業(yè)主進(jìn)行正確使用的操作指導(dǎo)。 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。 維護(hù)內(nèi)容 日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟 件測試。 例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。 臨檢：對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對其工作成果進(jìn)行測評。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 21 維護(hù)方式 維修計劃 小修計劃：根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。 中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。 大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。 一般性檢查維護(hù)（日檢） 定期檢查維護(hù)（例檢） 臨時抽樣性檢查維護(hù)（臨檢） 月檢 季檢 年檢 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 22 第五章 安全管理 一、安 全防范管理方案 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。 將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的保安措施，采取 “人防 ”與 “技防 ”相結(jié)合的管理模式，實施全天候保安管理，維護(hù)園區(qū)及工作人員的生命和財產(chǎn)安全。 常規(guī)防范 采取 24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專職車管員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)園區(qū)內(nèi)公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。 技術(shù)防范 運(yùn)用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的安全情況實施 24小時監(jiān)控。 管理措施 實行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項保安管理制度和獎懲措施。 做好培訓(xùn) 工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 加強(qiáng)對保安人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。 嚴(yán)格執(zhí)行保安巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 門崗管理 為控制閑雜人員進(jìn)入園區(qū)；規(guī)范車輛及物品的出入管理，確保園區(qū)的正常生活及預(yù)防安全隱患。 作業(yè)規(guī)程： 人員進(jìn)出管理 當(dāng)訪客進(jìn)入園區(qū)時，門崗在取得業(yè)主同意后，讓訪客進(jìn)入園區(qū)，并做好引導(dǎo)工作。 在裝修時期，當(dāng)施工人員進(jìn)入轄區(qū)時，經(jīng)核對《出入證》后放行；如無《出【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 23 入證》，應(yīng)先登記后放行并請其進(jìn)行補(bǔ)辦。 物品出入管理 門崗保安員應(yīng) 禮貌拒絕來訪人員、施工人員將易燃、易爆、劇毒等危險品帶入轄區(qū)（施工所需的除外）。 施工人員帶入轄區(qū)的裝修材料原則上只進(jìn)不出。如確實要運(yùn)出的，需經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后才能放行，并作好記錄。 業(yè)主有物品搬出轄區(qū)時，應(yīng)向管理處申報，由管理處及時通報門崗（大堂崗）放行，并作好記錄。 車輛出入管理 當(dāng)業(yè)主的車輛出入轄區(qū)時，門崗保安員應(yīng)敬禮致意，并放行。 當(dāng)外來車輛進(jìn)入轄區(qū)時，門崗保安員應(yīng)先敬禮，后問清事由，經(jīng)確認(rèn)、登記后放行。 當(dāng)送貨車輛進(jìn)入轄區(qū)時，門崗保安員應(yīng)先敬禮，后問清事由，經(jīng)與業(yè)主確認(rèn)、登記后放行 ；并檢查有無夾帶物品外出的現(xiàn)象。 對出入轄區(qū)的出租車須換證通行； 22:00 以后，謝絕出租車進(jìn)入轄區(qū)。 保姆管理 在得到業(yè)主的理解與支持下，做好園區(qū)保姆登記備案； 告知業(yè)主為了您和園區(qū)的安全，如業(yè)主更換保姆需及時通知管理處或保安部，以便于保安門崗做好登記和快速的熟悉。 二、地面車輛管理方案 管理內(nèi)容 保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域； 地面車輛停放處應(yīng)設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識和警示牌； 園區(qū)內(nèi)實行人車分流，明確行人、車行道路，并做好相關(guān)標(biāo)識； 引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保 園區(qū)道路和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭； 巡視車輛停放過程中，如發(fā)現(xiàn)汽車的門窗未關(guān)好，及時通知車主，以防車內(nèi)【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 24 物品失竊； 保安對園區(qū)內(nèi)部車輛實施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對前來訪客臨時在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時出入證。 管理措施 建立人車分流方案，制訂車輛交通管理辦法； 設(shè)置專人對車輛進(jìn)行管理； 做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作； 建立完善的車輛管理檔案。 三、警示標(biāo)識管理措施 根據(jù)園區(qū)設(shè)計的交通組織和流向，在入口及主要道 路制訂和完善各種交通標(biāo)識、提示及指示標(biāo)識，并定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及更新。 管理措施 完善園區(qū)各類警示、提示、指示標(biāo)識系統(tǒng)； 根據(jù)園區(qū)實際情況，配置各類標(biāo)識； 物業(yè)管理人員和保安員在每日巡查工作中，若發(fā)現(xiàn)警示標(biāo)識等有破損、丟失等，應(yīng)立即上報并及時維修或更換。 工程部人員做好園區(qū)標(biāo)識維護(hù)保養(yǎng)工作，及時進(jìn)行油漆粉刷及更新。 四、應(yīng)急方案或流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預(yù)案 處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗 毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)或其他最快的方式報告管理處和保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待管理處和保安部的指令。 保安部接報后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安室接受調(diào)查。如場面無法控制，應(yīng)盡快報公安機(jī)關(guān)。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 25 斗毆事件中如園區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。 事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院 。 （二）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案 巡查發(fā)現(xiàn)或接報園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠， 用對講機(jī)、消防電話或其他方式盡快報告保安部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令。 保安部接報后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安值班調(diào)查處理。 事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實賠償。 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 26 治安情況處理流程 作案人在 未發(fā)現(xiàn) 發(fā)現(xiàn) 園區(qū)外 作案人 作案人 有傷者 有傷者 接到報警 巡邏保安員發(fā)現(xiàn) 通知保安員 趕到現(xiàn)場 蹲點(diǎn) 監(jiān)視 保護(hù)現(xiàn)場，查看周圍情況 跟蹤，并通知隊友協(xié)調(diào) 報告保安 主 管 報告管理 處經(jīng)理 報告保安主管、管理處經(jīng)理 報告保安主 管 撥打 救護(hù)電話120 擒 獲 作案 人人 報告派出所 協(xié)助派出所工作 報告公 司領(lǐng)導(dǎo) 報告公司領(lǐng)導(dǎo) 將作案人送至派出所 做好記錄 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 27 第六章 環(huán)境衛(wèi)生管理 一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案 清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是園區(qū)內(nèi) 不可缺少的部分，關(guān)系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 管理內(nèi)容 整個園區(qū)所有的公共區(qū)域：外圍道路及綠化帶、公共的配置設(shè)施、停車場等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔。 管理措施 建立保潔制度，狠抓落實。 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。 加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 以 “三查 ”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（ “三查 ”指：清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。 抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。 保潔操作規(guī)程 （一）道路的保潔 道路的保潔標(biāo)準(zhǔn)： ① 目視地面無雜物、無積水 (不包括下雨天 )、無泥沙、無明顯污漬； ② 道路、人行道無垃圾、紙屑等雜物； ③ 行人路面干凈無雜物、無垃圾； ④ 路面垃圾滯留時間不能超過 1小時； 每天對園區(qū)道路徹底清掃一次。 對主干道除定時清掃外，應(yīng)安排固定人員巡回保潔，做到人過地凈。 下雨天應(yīng)及時清掃路面，減少路面積水。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 28 定期對地面進(jìn)行沖洗。 發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時用清潔劑清潔。 用 專業(yè)工具清除粘在地面上的香口膠等雜物。 （二）綠化帶的保潔 綠化帶的保潔標(biāo)準(zhǔn)： ① 目視綠化帶無明顯垃圾、雜物； ② 花壇外表潔凈無污漬； 用掃把仔細(xì)清掃草地、綠化帶上的果殼、紙屑、等垃圾。 對煙頭、棉簽等用掃把不能打掃起來的小雜物，應(yīng)撿起放在簸箕內(nèi)。 每天清潔綠化帶一次，秋冬季節(jié)或落葉較多時應(yīng)適當(dāng)增加次數(shù)。 保持綠化帶外觀潔凈。 （三）路燈的保潔 路燈的保潔標(biāo)準(zhǔn)： 路燈干凈、無明顯積灰。 路燈的保潔應(yīng)在白天滅燈斷電時進(jìn)行，作業(yè)前保潔主管應(yīng)通知維修人員斷開電源。 路燈保潔因需 踩梯工作，必須兩人同時作業(yè)（一人扶梯）。 擦拭燈罩時，應(yīng)注意力度，以免用力過猛導(dǎo)致燈罩破裂，發(fā)現(xiàn)燈罩有裂紋或其他安全隱患時，應(yīng)及時匯報保潔主管。 （四）標(biāo)識、告示牌的保潔 標(biāo)識、告示牌的保潔標(biāo)準(zhǔn)： 干凈、圖案字跡清楚無明顯積灰。 標(biāo)識牌、告示牌的保潔： ① 標(biāo)識牌、告示牌每周擦