【文章內(nèi)容簡介】 建檔及標(biāo)識； 入伙前二十天開始，長期執(zhí)行 B、對新入伙物業(yè)的各類設(shè)備、設(shè)施的進行分類標(biāo)識； B、新入伙物業(yè)的路牌標(biāo)識系統(tǒng)、園林綠化標(biāo)識系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等； B、新入伙物業(yè)的辦公室標(biāo)識系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。 正常管理期物業(yè)管理工作計劃 管理 策劃 內(nèi)容描述 備 注 導(dǎo)入長城管理模式 導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系，建立核心管理系統(tǒng)； 正 式 入住后 導(dǎo)入各項管理規(guī)章制度； 導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念以及運作模式； 導(dǎo)入物業(yè)管理軟件系統(tǒng)； 培訓(xùn)計 劃全面實施； 管理 體系 完善 定期內(nèi)部評審 ISO9001（ 2020 版）質(zhì)量管理體系、 ISO14000環(huán)境管理體系，確保 「上海瀛通綠地大廈」 管理服務(wù)體系處于公司的督導(dǎo)之下； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 完善信息局域網(wǎng)，使 公司總部處于良好的交流狀態(tài)，確保技術(shù)資料、工作指令、適時培訓(xùn)、績效考核等信息流處于暢通狀態(tài)，實現(xiàn)遠程管理； 與數(shù)字化 大廈 網(wǎng)站首次推出的設(shè)計單位 思源公司合作，結(jié)合客戶、開發(fā)商以及物業(yè)管理工作的需要，不斷豐富網(wǎng)站承載內(nèi)容，使數(shù)字化 大廈 的構(gòu)想及實踐更具有實用性； 完善各類現(xiàn)場文件， VI 識別系統(tǒng)； 建立客戶自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 建立采購單位與之間良好的溝通渠道以及參與管理的渠道。 特約服務(wù)系統(tǒng)的建立與實施，全面提升服務(wù)質(zhì)量； 服務(wù) 持續(xù) 改進 定期對員工進行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 定期上門回訪及開展 TCS 活動； 全面開展 大廈 文化建設(shè) 開展各種形式的物業(yè)宣傳活動，協(xié)助制作辦事指南； 管理 達標(biāo) 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的實現(xiàn)方案 智能化管理 保證相關(guān)閉路監(jiān)控和消防報警等系統(tǒng)的正常運行； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 保 證相關(guān)網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常運行； 管理工作的定期報告內(nèi)容與計劃 時期 報 告 名 稱 責(zé)任人 提交時機 提交頻次 備注 正常管理期 《與 開發(fā)商 溝通會議紀要》 月例會后 每月一份 《與 開發(fā)商 溝通報告》 每季度末 每季度一 份 《年度工作計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《工作報告》 季度末 每季一份 《維修基金年度使用計劃》 年底提交下一年度 每年一份 正常管理期 《年度物料使用計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《年度 工程改造計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《年度收支預(yù)算書》 年底提交下一年度 每年一份 《物業(yè)管理費收支報表》 每季度末 每季一份 制度的建立與管理 “沒有規(guī)矩，不成方圓”。 健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學(xué)管理、提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，在日常物業(yè)管理實務(wù)運行中她既是物業(yè)管理的保障，也是實施物業(yè)的準則。我司編制的管理體系包括了管理服務(wù)的全部內(nèi)容，將全面導(dǎo)入 大廈 的管理服務(wù)并嚴格執(zhí)行，以充分體現(xiàn) 我們 服務(wù)管理的標(biāo)準化。 限于篇幅，我們僅作 一項（流程資源） 管理規(guī)章制度的 舉例說明，其它 管理規(guī)章制度 以 目錄摘錄的形式提供，關(guān)于公司和分公司層面的管理制度也在其中，主要目的是全面展示我司的管理體系 。 ★ 深圳市 我們 管理股份有限公司 設(shè)施與設(shè)備管理 編號： PM080114 作業(yè)指導(dǎo)書 版號 /改次： B/1 發(fā)布區(qū)域： DS 電梯維護保養(yǎng) 第 1頁 共 2 頁 密級： D 1． 0 適用范圍 適用于 公司 各 大廈 的電梯系統(tǒng)。 2． 0 電梯保養(yǎng) 2． 1電梯保養(yǎng)分為半月檢、季檢、年檢。 2． 2 電梯保養(yǎng)委托電梯維保專業(yè)公司進行，分包方 必須 具備勞動局頒發(fā)的資質(zhì)證書，并且 必須 通 ISO9000 質(zhì)量管理體系認證。 2． 3 保養(yǎng)內(nèi)容 必須 符合勞動局相關(guān)的要求，電梯運行 必須 有年檢合格證書，并證書在有效期內(nèi)。 2． 4 管理處 應(yīng)當(dāng) 每半月依據(jù)《電梯周檢表》的內(nèi)容對外包方的電梯半月保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 5 管理處 應(yīng)當(dāng) 每季度依據(jù)《電梯季檢表》的內(nèi)容對外包方的電梯每季度保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 6 管理處 應(yīng)當(dāng) 每年度依據(jù)所在區(qū)域勞動安全部門的《 上海市 電梯定期檢驗記錄》的 內(nèi)容對外包方的電梯每年度保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 7電梯進 行檢修（含緊急搶修和例行保養(yǎng)）時，管理處 應(yīng)當(dāng) 派人到現(xiàn)場確認。 2． 8每半月管理處 應(yīng)當(dāng) 在《 上海市 特種設(shè)備質(zhì)量安全檢測所 .上海市 電梯及自動扶梯運行、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》上簽字確認和存檔。 3． 0 工作標(biāo)準 序號 工作標(biāo)準 標(biāo)準類別 嚴重 一般 輕微 1 全年無電梯保養(yǎng)不到位引起的系統(tǒng)停機，困人現(xiàn)象。 √ 2 電梯因故困人，在 15 分鐘內(nèi)解救。 √ 3 對分包方監(jiān)管有效，不發(fā)生未按時保養(yǎng)、維修或不符合合同要求的現(xiàn)象。 √ 4． 0 文件使用 4． 1掌握職位： 分包方技術(shù)人員、管理處技術(shù)人 員。 4． 2熟悉職位： 管理處經(jīng)理、管理處經(jīng)理助理 。 4． 3了解職位： 分公司物業(yè)管理部職員 。 5． 0 支持性文件 5． 1《電梯周檢表》（見外包方） 5． 2《電梯季檢表》（見外包方） 5． 3《 上海市 電梯定期檢驗記錄》 5． 4《 上海市 特種設(shè)備質(zhì)量安全檢測所 . 電梯及自動扶梯運行、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》 編制：物業(yè)管理部 審核：梁志軍 批準：梁志軍 發(fā)布日期： 2020/09/30 ★ B. 管理規(guī)章制度目錄 （包括但不限于以下內(nèi)容） （ a）管理綱要（ MP）目錄 模 塊 編 號 名 稱 MP00 公司宣言 體系與體系文件（ MP01） MP01— 01 批準頁 MP01— 02 管理體系 — 運營體系 MP01— 03 管理體系 — 體系文件 MP01— 04 管理體系 — 管理綱要 MP01— 05 管理體系 — 體系文件控制 MP01— 06 管理體系 — 記錄控制 管理與管理綱要（ MP02） MP02— 01 管理職責(zé) — 管理承諾 MP02— 02 管理職責(zé) — 相關(guān)方需求和期望 MP02— 03 管理職責(zé) — 質(zhì)量、環(huán)境、安全方針 MP02— 04 管理職責(zé) — 策劃 MP02— 05 管理職責(zé) — 職責(zé)和權(quán)限 MP02— 06 管理職責(zé) — 管理者代表 MP02— 07 管理職責(zé) — 溝通 MP02— 08 管理職責(zé) 管理評審 MP02— 09 資源管理 — 資源提供 MP02— 10 資源管理 — 人力資源 MP02— 11 資源管理 — 設(shè)施及環(huán)境 MP02— 12 資源管理 — 信息管理 MP02— 13 資源管理 — 供方及合作 關(guān)系 MP02— 14 資源管理 — 自然資源和財務(wù)資源 MP02— 15 服務(wù)實現(xiàn) — 實現(xiàn)過程策劃 MP02— 16 服務(wù)實現(xiàn) — 與相關(guān)方有關(guān)過程 MP02— 17 服務(wù)實現(xiàn) — 采購 MP02— 18 服務(wù)實現(xiàn) — 服務(wù)提供控制 MP02— 19 服務(wù)實現(xiàn) — 過程確認 MP02— 20 服務(wù)實現(xiàn) — 標(biāo)識及其他控制 MP02— 21 服務(wù)實現(xiàn) — 測量和監(jiān)視裝置控制 MP02— 22 測量、分析和改進 — 通用指南 MP02— 23 測量、分析和改進 — 體系業(yè)績測量 MP02— 24 測量、分析和改進 — 內(nèi)部審核 MP02— 25 測量、分析和改進 — 服務(wù)過程監(jiān)控 MP02— 26 測量、分析和改進 — 服務(wù)產(chǎn)品監(jiān)控 MP02— 27 測量、分析和改進 — 不合格控制 MP02— 28 測量、分析和改進 — 數(shù)據(jù)分析 MP02— 29 測量、分析和改進 — 持續(xù)改進 MP02— 30 測量、分析和改進 — 糾正措施 MP02— 31 測量、分析和改進 — 損失的預(yù)防 行動與行動綱領(lǐng)（ MP03） MP03— 01 行政資源行動綱領(lǐng) MP03— 02 人務(wù)資源行動綱領(lǐng) MP03— 03 流程資源行動綱領(lǐng) MP03— 04 客戶 資源行動綱領(lǐng) MP03— 05 財務(wù)資源行動綱領(lǐng) （ b）流程資源（ PM）目錄 模塊 程序文件 作業(yè)指導(dǎo)書 編號 名 稱 編號 名 稱 前期與入伙 管理 （ PM01） PM0101 前期介入管理程序 PM010101 前期特約服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書 PM010102 物業(yè)建議作業(yè)指導(dǎo)書 PM010103 分公司籌建作業(yè)指導(dǎo)書 PM010104 前期外部關(guān)系管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM0102 接管驗收程序 PM010201 接管驗收作業(yè)指導(dǎo)書 PM010202 樓宇資料移交作業(yè)指導(dǎo)書 PM0104 裝修管理程序 PM010401 裝修審批要點編制要求 PM010402 裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM0105 保修管理程序 PM010501 保修管理作業(yè)指導(dǎo)書 秩序維護員 與車管 服務(wù)(PM02) PM0201 秩序維護 服務(wù)管理程序 PM020101 大堂崗服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書 PM020102 巡邏崗服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書 PM020103 車場崗服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書 PM020104 秩序 維護 員服飾配置作業(yè)指導(dǎo)書 PM020105 秩序維護員 器材配置作業(yè)指導(dǎo)書 PM020106 內(nèi)務(wù)管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM020107 秩序維護 員交接班作業(yè)指導(dǎo)書 PM020108 緊急集合作業(yè)指導(dǎo)書 PM020109 布防作業(yè)指導(dǎo)書 PM020110 防火作業(yè)指導(dǎo)書 PM020111 常見公共秩序問題處理作業(yè)指導(dǎo)書 PM020112 突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書 PM020113 秩序維護 員禮儀標(biāo)準 PM020114 秩序維護 員禁令 PM020115 停車場責(zé)任險報險作業(yè)指導(dǎo)書 PM020116 控制中心管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM020117 滅火應(yīng)急方案制定作業(yè)指導(dǎo)書 PM020118 重點部位安全管理規(guī)程 PM020119 辦公室安全管理規(guī)程 PM020120 消防安全檢查規(guī)程 PM020121 安全隱患整改規(guī)程 PM020122 會議安全管理規(guī)程 PM020123 職業(yè)健康安全管理方案控制程序 PM020124 職業(yè)健康安全管理方案 PM020125 消防演習(xí)規(guī)程 PM020126 經(jīng)理崗位工作規(guī)程 PM020127 主管崗位工作規(guī)程 PM020128 大堂崗位工作規(guī)程 PM020129 車場巡邏崗位工作規(guī)程 PM020130 員工通道崗位工作規(guī)程 PM020131 監(jiān)控中心崗位工作規(guī)程 PM020132 巡邏崗位工作規(guī)程 PM020133 大門崗位工作規(guī)程 PM020134 車場收費崗位工作規(guī)程 PM020135 巡更管理規(guī)程 PM020136 安全會議管理規(guī)程 PM020137 對講機使用管理規(guī)程 PM020138 鑰匙使用管理規(guī)程 PM020139 對派發(fā) 傳單、物業(yè)內(nèi)亂竄人員 處理規(guī)程 PM020140 重要賓客及會議接待安全保衛(wèi)規(guī)程 PM020141 施工現(xiàn)場安全管理規(guī)程 服務(wù) 提供(PM03) PM0301 客戶服務(wù)程序 PM030101 投訴受理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030102 咨詢、建議受理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030103 其它事務(wù)受理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030104 《答客問》標(biāo)準 PM030105 客戶助理禮儀標(biāo)準 PM030106 電話接聽禮儀標(biāo)準 PM030107 客戶禁令 PM030108 客戶中心環(huán)境標(biāo)準 PM030109 客戶助理值班作業(yè)指導(dǎo)書 PM030110 報修受理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030111 客戶檔案管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030112 車位租賃受理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030113 客戶關(guān)系管理軟件作業(yè)指導(dǎo)書 PM030114 代收代付和公共水、電抄表及報表管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM030115 水、電表抄報作業(yè)指導(dǎo)書 服務(wù) 供方 管理(PM04) PM0401 物料管理程序 PM040101 物料管理作業(yè)指導(dǎo)書 PM04