資產(chǎn)評估ppt54-資產(chǎn)管理(編輯修改稿)
2024-09-23 12:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?假設(shè)有一貨幣存入銀行，會源源不斷地帶來一種穩(wěn)定的純收益流量。 純收益 =某一貨幣利率 某一貨幣 = 資產(chǎn)價(jià)格 收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的程序 : ?收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料； ?計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢； ?預(yù)測資產(chǎn)未來長期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率； ?將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。 收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn) ?優(yōu)點(diǎn)： ?1能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)格。 ?2與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)格，易為買賣雙方所接受。 ?缺點(diǎn)： ?1預(yù)期收益額預(yù)測難度較大。 ?2評估中適用范圍較小。 ?例 5：某企業(yè)從日本松下電器公司引進(jìn)一條彩電玻殼生產(chǎn)，經(jīng)測算，該生產(chǎn)線可使用 20年，在使用期間，若開工率為 100%時(shí)，每年可給公司帶來 3000萬元的凈收益，行業(yè)平均投資收益率為 15%，請?jiān)u估這條生產(chǎn)線的全部固定資產(chǎn)的價(jià)值。 ? P=A（ P/A， 15%， 20） ? =3000 ? = ?評估企業(yè)的有固定收益的生產(chǎn)線價(jià)值： ?在沒有考慮生產(chǎn)線的殘值時(shí)，整條生產(chǎn)線的價(jià)值是固定的，盡管企業(yè)合同為生產(chǎn)線的引進(jìn)而增加其他固定資產(chǎn)，但做為收益就是每年 3000萬元的話，全部固定資產(chǎn)的價(jià)值是一定的，并且這部分價(jià)值也包括了流動資產(chǎn)的價(jià)值。 ?企業(yè)整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總數(shù)。 ?獨(dú)立存在 ?法律定義 收益現(xiàn)值法 例題 ? 某資產(chǎn)在未來 6年中每年末的凈收益分別為400、 4 4 460、 460、 460萬元，在第 6年末，可轉(zhuǎn)讓給其他持有者，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 2020萬元，市場利率 10%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 2%。 ?則 折現(xiàn)率 10%+2%=12% ? V=400 (P/F， 12%.， 1）＋ 420 (P/F， 12%.， 2）＋ 440 (P/F， 12%.， 3）＋ 460（ P/A， 12%， 3 (P/F， 12%.， 3）＋ 2020 (P/F， 12%.， 6）= ?例如：某人有一房地產(chǎn)，每年可保租金50萬元，當(dāng)市場利率為 10%時(shí)，他必須有 500萬元，才能帶來 50萬元收入。500 10%=50萬元。 那么在理論上，他擁有房產(chǎn)的價(jià)格相當(dāng)于 500萬元 收益額與折現(xiàn)率 ? 收益額 :資產(chǎn)的收益 實(shí)際收益 現(xiàn)今條件下的實(shí)際取得的收益 不可用于評估 ? 實(shí)現(xiàn)收益 排除了實(shí)際收益中偶然的、特殊的原因組成的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于評估。 ? 如城市中一塊空地 目前沒有利用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)。 ? 企業(yè)擁有一十分先進(jìn)的設(shè)備，由于企業(yè)經(jīng)營不善，致使資產(chǎn)利用率很差，這不能論資產(chǎn)、土地?zé)o價(jià)值，最大效用，最佳效用。 ? 資產(chǎn)收益 有形收益和無形收益均需考慮 資產(chǎn)收益 被估資產(chǎn)的 直接收益，不是由說資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來。 ? 收益額的構(gòu)成 稅后利潤、稅后利潤 +折舊、利潤總額 折現(xiàn)率 ?折現(xiàn)率與本金化率 當(dāng) n有限時(shí)，叫折現(xiàn)率 有限的年限，把未來收入折成現(xiàn)值 ?折現(xiàn) n?∞ 本金化率 資本化率 資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn) 折現(xiàn)率計(jì)算 ? 資金時(shí)間價(jià)值率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +通貨膨脹率 =投資報(bào)酬率（投資收益率） 利率 ?使用資本所付的“酬金” =無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（國債利率） +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? 國庫券利率 =RF=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? Ki=Rf+223。(KR) 收益現(xiàn)值法應(yīng)用 ?假定北京海濱區(qū)雙榆樹東里有一幅六層樓房，土地面積 360平方米，房屋面積共計(jì) 900平方米，月租金收入每平米 150元。訂約日期 94年 1月，地價(jià)稅 40元 /年，房屋稅 20元 /年。建筑物已用 10年，評價(jià) 96年 1月該土地的價(jià)格。 解： ? 1資料收集 ： 找到附近 ，一層共 16平方米，
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