【文章內(nèi)容簡介】 對外聯(lián)系主要依托環(huán)市東路以及新陽路。通 過這兩條主干道， 項目與深圳、清溪、鳳崗、黃江各區(qū)各點的交通連系非常便捷，兩路路面較寬，對外交通通達程度高。 項目公共交通方面主要是鎮(zhèn)間的公共汽車，由于目前地塊所在地較偏， 附近沒有公交停靠點，出租車及摩的數(shù)量也較少，公共交通不方便。 4. 景觀區(qū)位 項目周邊主要是工業(yè)區(qū)地帶，道路兩旁的綠化較好，但項目周邊景觀資源較差 。 本項目的景觀創(chuàng)造不能從周邊景觀環(huán)境中得到有效的支持，而項目周邊空地較多的局面，以及周邊廠房、民房簡陋、低檔的建筑對本項目中高檔形象的建立造成不利影響。 5. 未來展望 本項目位于老城區(qū)與工業(yè)區(qū)交界點上，既 可輻射老城區(qū)的消費居民，又可吸納工業(yè)園區(qū)的消費力。 總體來說，本項目處于片區(qū)次級商業(yè)經(jīng)濟位置，隨著片區(qū)商業(yè)的發(fā)展和項目自身質(zhì)素的營造，本片區(qū)商業(yè)經(jīng)濟位置的輻射范圍和含金量會有較大突破。 （二） 項目綜合評價及發(fā)展時機分析 從以上分析可以看出，本項目的發(fā)展不能從周邊商業(yè)及景觀環(huán)境中得到有利支持，對發(fā)展不利的因素較多，具體包括： ? 離鎮(zhèn)區(qū)中心較遠，存在交通阻礙； ? 無景觀優(yōu)勢，減弱項目的形象功能； ? 道路橫穿項目地塊，景觀規(guī)劃受限制； ? 項目周邊未形成較好的居住氛圍和商業(yè)氛圍，各項配套欠缺，公共交通發(fā)展差； ? 建立項目主題所需的 推廣成本高。 但從另一方面來看，本項目所面對的不利條件經(jīng)有效轉(zhuǎn)化后，也可成為商業(yè) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 發(fā)展的有利因素。包括以下方面： ? 本項目的啟動將填補本片區(qū)乃至塘廈鎮(zhèn)沒有綜合型商業(yè)市場的空白； ? 本項目處于工業(yè)園區(qū)邊，擁有龐大的消費基礎(chǔ)和消費人群； ? 本項目緊鄰老城區(qū)，擁有高質(zhì)量的消費人群； ? 項目土地成本相對較低，土地面積較大，總體開發(fā)的可塑性較大。 從現(xiàn)狀來看，雖然商業(yè)、景觀及各項配套都要由項目自身解決，但地塊所面對的綜合市場環(huán)境還是較有商業(yè)潛力的，本項目應(yīng)加緊進行開發(fā)，搶占市場先機。 （三） 項目發(fā)展方向分析 經(jīng)過上述分析，本項目雖然 位于環(huán)市東路與新陽路交匯，老城區(qū)與新工業(yè)區(qū)交界點上，擁有較佳的商業(yè)輻射條件和區(qū)位升值前景；但本項目片區(qū)商業(yè)尚屬“生地”，使得本項目在爭取商戶認同上存在著很大的困難。因此， 在制定項目發(fā)展方向上，需要找準目標市場。 集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的商業(yè)中心，形成本項目的差異化商戶群體和目標性消費群體。 二、 項目定位思路 （一） 項目 SWOT 分析 1. 項目優(yōu)勢分析 ? 項目地塊方正，易于規(guī)劃和使用； ? 項目總體規(guī)模大，可以支撐主力商家的招商需求和規(guī)劃的完善，也可以容納更多的業(yè)態(tài)進行互補，共生共榮； ? 項目周邊企業(yè)廠區(qū)眾多，消費人口龐大，消 費總量大； ? 項目擁有超大停車場，周邊交通便捷，便于老城區(qū)居民消費； ? 項目以休閑、娛樂為主題式的綜合商業(yè)填補塘廈商業(yè)市場空白。 2. 項目劣勢分析 ? 本項目周邊公共交通配套不完善，不利于吸納目標輻射區(qū)域的普通消費人群的消費力； 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 ? 由于本區(qū)位商業(yè)未成氣候，商家對本區(qū)域認知度較低，信心不足，使本項目在宣傳推廣方面的難度加大，廣告成本較高； ? 本項目土地無產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)營使用權(quán)，在一定程度上影響投資客購買信心。 3. 項目機會分析 ? 項目地塊位置處于老城區(qū)與新工業(yè)區(qū)交界點，既可吸收老城區(qū)的消費又可吸收外來打工人員的消費； ? 項目周邊商業(yè)還處 于街道商業(yè)，沒有形成規(guī)模效應(yīng)，使本項目發(fā)展存在市場空間； ? 項目周邊休閑、娛樂業(yè)缺乏，業(yè)態(tài)相對單一，本項目啟動將會對本區(qū)域的商業(yè)進行升級。 4. 項目威脅分析 ? 麗駿豪庭商業(yè)部分的推出將會分流本項目的客戶群； ? 商業(yè)投資者比較看好鎮(zhèn)中心地段。 5. SWOT分析的優(yōu)劣運用 發(fā)揮項目作為新型體驗式主題購物廣場的優(yōu)勢，利用同類市場空白點機會 ： ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃貼近消費者，突出休閑、娛樂、購物、餐飲的商業(yè)功能； ? 構(gòu)建商業(yè)經(jīng)營管理公司或服務(wù)中心，突出商業(yè)運營的規(guī)范，實行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、嚴格按業(yè)態(tài)控制招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理等旺場措施，提升投資者信心 ； ? 借助項目優(yōu)越的規(guī)劃和營銷推廣炒作，提升區(qū)域商業(yè)知名度、認同度，爭取市場關(guān)注度與期待，對其它商業(yè)進行截流； ? 抓住基礎(chǔ)消費群，拉近距離，使他們消費回流、就近消費；從消費群層面對投資客進行說服； ? 充分利用政府資源來造勢，來吸引鎮(zhèn)內(nèi)外的客戶，增強客戶購買信心。 規(guī)避、弱化項目商業(yè)氣氛不足的劣勢及新開發(fā)商業(yè)的威脅： ? 開發(fā)時間宜早不宜遲，工程與招商和銷售同時進行，從時間上錯開后來項目競爭； ? 強調(diào)消費群的龐大、區(qū)域的成熟可以縮短商業(yè)培育期，實現(xiàn)快速投資回 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 報、降低商業(yè)投資風險，據(jù)此弱化項目不處于發(fā)展熱點的遺憾； ? 強調(diào)項 目規(guī)劃的科學先進，彌補周邊市場環(huán)境欠佳現(xiàn)狀，同時可以打壓現(xiàn)有商業(yè)劣勢，提升項目投資價值； ? 適當拔高項目形象及檔次，拉開與周邊商業(yè)的距離，為提高項目價值支撐。 （二） 項目核心競爭力分析 核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產(chǎn)項目對外推廣的亮點和主要訴求點，聯(lián)合其他競爭點互為補充，經(jīng)整合使自身的形象更加具象及豐滿。 競爭力對比分析 項目 分 析 對 比 產(chǎn)品設(shè)計 與 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 調(diào)查顯示，塘廈商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（以超市、百貨購物為主 ，缺乏休閑娛樂商業(yè)設(shè)施的綜合體）為主，此為市場空白點； ? 本項目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計休閑娛樂的酒吧、美食一條街、娛樂體育配套等貼近生活的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足休閑購物的需求，營造為集餐飲、購物、娛樂、休閑、體驗于一體的集群購物中心。 核心競爭力 休閑 觀景 ? 規(guī)劃有入口廣場，將成為市民休閑的集散地之一； ? 建筑立面俊朗、獨特，品味高雅，是城市風景之一。 次競爭力 規(guī)模 ? 本項目是塘廈鎮(zhèn)目前大規(guī)模的新型商業(yè)項目，具備很好的規(guī)模效應(yīng)與聚客能力，聚集的客流帶來更多的商機。 次競爭力 結(jié) 論： 本項目 的核心競爭力是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃科學及先進、周邊消費群龐大、具備較好的規(guī)模效應(yīng)和休閑景觀的綜合，這些因素是項目營銷訴求的重點，也是有別于對