【正文】 位高檔； ? 項(xiàng)目基于所處市場(chǎng)因素而確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方向，具備的特性是休閑娛樂(lè)購(gòu)物功能； ? 項(xiàng)目地塊所具備的商業(yè)規(guī)劃條件（規(guī)模較大、地形方正平整）比較寬松，適合建設(shè)開發(fā)較多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)。 形象定位： 現(xiàn)代休閑主題新型商業(yè)廣場(chǎng) 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 3. 形象定位解析 ? “ 現(xiàn)代 ” 體現(xiàn)項(xiàng)目先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)塘廈商業(yè)環(huán)境的升級(jí) ； ? “ 休閑主題 ” 體現(xiàn)休閑化消費(fèi) 與主題式布局 的現(xiàn)代商業(yè)理念； ? “ 商業(yè)廣場(chǎng) ” 凸顯 項(xiàng)目綜合豐富業(yè)態(tài) ，也體現(xiàn)項(xiàng)目參與性 強(qiáng)的 廣場(chǎng) 設(shè)計(jì)，區(qū)別于單純?nèi)箻巧虡I(yè)形態(tài) 。為了形成本項(xiàng)目總體競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的綜合吸引力。成為塘廈鎮(zhèn)業(yè)態(tài)最豐富、最具特色、最具吸引力的現(xiàn)代主題生活廣場(chǎng) 項(xiàng)目主要?jiǎng)澐譃閯?dòng)感娛樂(lè)區(qū)、兒童區(qū)、精品生活區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物區(qū)、文化服務(wù)區(qū)、休閑體育區(qū)、風(fēng)情美食區(qū)七大部份的功能，功能分區(qū)如下圖所示。臨環(huán)市區(qū)路 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 出口，距塘廈第一小學(xué)僅 100 米，主要包括以下經(jīng)營(yíng)類別： 動(dòng)感娛樂(lè)區(qū) D 位置： 一層：青少年娛樂(lè)中心 —— 大型游藝項(xiàng)目 二層：大型網(wǎng)吧 —— 周邊工業(yè)區(qū)青年上網(wǎng)娛樂(lè) 動(dòng)感娛樂(lè)區(qū) B2 位置： 一層、二層臨寶源路的街鋪：酒吧 —— 中檔酒吧、中低檔飲食 業(yè)態(tài)定位描述： 動(dòng)感娛樂(lè)區(qū)主要屬目的性消費(fèi)，吸引周邊居民生活?yuàn)蕵?lè)需求，借助市場(chǎng)空白的業(yè)態(tài)定位，吸引 塘廈青少年目的性消費(fèi)。夜間酒吧可連室外經(jīng)營(yíng)；游藝項(xiàng)目與網(wǎng)吧均作為規(guī)模經(jīng)營(yíng)，符合項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群定位，目的消費(fèi)強(qiáng)，弱化該區(qū)域靠?jī)?nèi)弱勢(shì)。 一、二層兒童服裝、玩具、文具業(yè)態(tài)切合 塘廈第一小學(xué)與新陽(yáng)路小學(xué)客觀市場(chǎng)需求，成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，并與 A1 文化服務(wù)區(qū)的主力餐飲互相聯(lián)動(dòng)，形成業(yè)態(tài)本身的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力。 一層：精品廊 —— 品牌服飾、化妝品、珠寶玉器、鞋類、箱包、飾品等中檔商品 二、三層：超市 二、三層超市大堂、走廊：藥店、補(bǔ)品、精品、茶葉等 業(yè)態(tài)定位描述： 主力超市發(fā)揮主力引力作用，充分帶動(dòng)一層精品廊消費(fèi)，并把 客流幅射至整個(gè)商業(yè)。主要 滿足周邊較強(qiáng)消費(fèi)力居民逛街、購(gòu)物需求。 一層向超市外側(cè)：品牌服飾、皮具精品等 內(nèi)側(cè)兩旁及二層：時(shí)尚女人街 —— 經(jīng)營(yíng)中低檔男女服飾、鞋類、化妝品、飾品、箱包、美容美發(fā)等 業(yè)態(tài)定位描述： 時(shí)尚購(gòu)物區(qū)建筑集中，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。 5. 文化服務(wù)區(qū) 文化服務(wù)區(qū)位于 南側(cè) 臨 新陽(yáng)路 的三層建筑， 發(fā)揮著文化增值、技能培訓(xùn)的功能。 一層：主力餐飲、精品百貨 —— 如麥當(dāng)勞、肯德基、休閑小站等具影響力，能主動(dòng)吸引客流的餐飲，并與其它商業(yè)互為聯(lián)動(dòng)，互相促進(jìn) 二層：書城、音像制品 —— 如永正購(gòu)書中心、新華書店等大型連鎖書城 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 三層：培訓(xùn)基地 —— 電 腦、外語(yǔ)、財(cái)會(huì)、廚藝等職業(yè)技能培訓(xùn)；成人大學(xué)、電大、網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院等駐塘廈分教點(diǎn)的高升專學(xué)歷教育、專升本學(xué)歷教育；產(chǎn)業(yè)技能培訓(xùn)等 業(yè)態(tài)定位描述： 一層主力餐飲定位中端，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，發(fā)揮主力引客作用；二、三層目的性消費(fèi)強(qiáng)，定位為中檔，產(chǎn)業(yè)技能培訓(xùn)可適當(dāng)調(diào)低至中低檔。經(jīng)營(yíng)檔次定位中檔，其業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次在塘廈都擁有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，目的消費(fèi)強(qiáng)，結(jié)合項(xiàng)目便捷的交通，有力吸引塘廈 熱愛(ài)休閑體育的居民。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 7. 風(fēng)情美食區(qū) 風(fēng)情美食區(qū)位于項(xiàng)目新陽(yáng)東以東地塊。 南側(cè)：嶺南特色： 客家王、銀記腸粉、順德仁信雙皮奶、電白鴨粥、陳村粉、中山乳鴿、西關(guān)人家等地方特色商戶。本風(fēng)情美食區(qū)位于道路右側(cè)，更方便目標(biāo)消費(fèi)者驅(qū)車前來(lái)，且停車方便，本區(qū)成規(guī)模，成特色經(jīng)營(yíng)，增加了塘廈居民美食消遣的場(chǎng)所，成為塘廈獨(dú)具特色的風(fēng)情美食街。但在具體執(zhí)行上，要注意農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊環(huán)境的干凈整潔，以避免影響到 中檔規(guī)格的風(fēng)情美食區(qū)的景觀與經(jīng)營(yíng)。 即本項(xiàng)目的業(yè)種及功能設(shè)置能滿足富裕的本地居民、經(jīng)濟(jì)一般的本地居民、企業(yè)中高層管理人員、 工薪階層、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新市民； 老、中、青、幼 不同年齡層次的消費(fèi)者需要。 目前 本 項(xiàng)目消費(fèi)者輻射地域 應(yīng)該圍繞 主核心、次核心幅射 范圍 進(jìn)行全面吸納，再謀求輻射發(fā)展 。 產(chǎn)品服務(wù)功能： 由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛淡薄，商業(yè)人流量不足。 四、 物業(yè)發(fā)展建議 （一） 項(xiàng)目總體定位形象 經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所面臨的綜合商業(yè)環(huán)境分析，塘廈鎮(zhèn)蓮湖村與林村周邊商業(yè)、塘廈鎮(zhèn)中心商業(yè)均存在商業(yè)布局分散、規(guī)劃不足等現(xiàn)象，塘廈商業(yè)環(huán)境，尤其是社區(qū)商業(yè)環(huán)境有極大的提升空間和較大的社會(huì)消費(fèi)空間。 因此，特色型、主題型、創(chuàng)新型商業(yè)將會(huì)成為塘廈乃至東莞商業(yè) 發(fā)展的一條出路。因此，本項(xiàng)目的總體定位形象須適度拔高，以 塘廈 首個(gè)現(xiàn)代休閑主題商業(yè) 新型 廣場(chǎng) 出現(xiàn)在目標(biāo)市場(chǎng)，并以適應(yīng)主題業(yè)態(tài)的建筑平面、立體廣告宣傳、公益活動(dòng)、營(yíng)銷活動(dòng)、圍墻包裝等綜合營(yíng)銷手段，迅速確立市場(chǎng)地位，占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商、銷售佳 績(jī)。 繽紛時(shí)代廣場(chǎng) —— 塘廈首個(gè)現(xiàn)代休閑主題 新型 商業(yè)廣場(chǎng) 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 （二） 物業(yè)發(fā)展建議 1. 休閑景觀 根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)，消費(fèi)者，尤其是蓮湖村、林村的新市民希望項(xiàng)目設(shè)置免費(fèi)休閑設(shè)施，另一方面，免費(fèi)休閑設(shè)施也是商業(yè)項(xiàng)目匯聚人流，提升商業(yè)氣氛 ，提高商業(yè)項(xiàng)目檔次 的重要手段。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 室外電視屏幕 3. 廣場(chǎng) 項(xiàng)目大型廣場(chǎng)發(fā)揮引客、聚客的作用， 建議位于 項(xiàng)目西南角出入口與北側(cè)分別設(shè)一小型廣場(chǎng) （如下圖所示），帶動(dòng)動(dòng)感娛樂(lè)區(qū)、兒童區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物區(qū)客流，同時(shí)提升該區(qū)域周邊商鋪價(jià)值，由此減少的商鋪可銷售面積收入，由輻射區(qū)域價(jià)值提高引起的均價(jià)提高彌補(bǔ)。 廣場(chǎng)示意圖 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 小型廣場(chǎng)示圖 4. 停車場(chǎng) 鎮(zhèn)中心部分商業(yè)由于地域限制，缺少 停車場(chǎng)，阻礙了商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 （停車場(chǎng)設(shè)置如下圖所示） 停車場(chǎng)示意圖 5. 連廊 連廊的作用，是為了 把各個(gè)單體的建筑連通，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一，使客流動(dòng)線分布更合理，有利于加強(qiáng)店鋪的均好性，有效避免死角的產(chǎn)生。 橫連廊長(zhǎng)約 8 米，寬約為 6 米；縱連廊長(zhǎng) 5 米，寬約 3 米，并可在連廊上增設(shè)柜臺(tái)，增加額外收入