20xx年?yáng)|莞市塘廈蓮湖項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告word-物業(yè)管理-在線瀏覽
2024-10-19 13:29本頁(yè)面
【正文】 ....................................... 16 （二） 物業(yè)發(fā)展建議 ........................................................................................................... 17 1. 休 閑景觀 .................................................................................................................. 17 2. 大型電視屏幕 ........................................................................................................... 17 3. 廣場(chǎng) ......................................................................................................................... 18 4. 停車場(chǎng) ...................................................................................................................... 19 5. 連廊 ......................................................................................................................... 19 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 一、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) （一） 項(xiàng)目地塊解析 1. 地理區(qū)位 項(xiàng)目地塊位于東莞市塘廈鎮(zhèn)環(huán)市東路與新陽(yáng)路交匯處，緊鄰新亞洲工業(yè)區(qū)。偏離鎮(zhèn)的新開發(fā)區(qū)，與傳統(tǒng)商業(yè)中心還有一段距離。 塘廈鎮(zhèn)商業(yè)中心及主要房地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)行政文化新區(qū)離本項(xiàng)目所在片區(qū)有 10 分鐘 車行距離，對(duì)項(xiàng)目的輻射力較弱， 本項(xiàng)目較難在周邊市場(chǎng)環(huán)境中得到商業(yè)發(fā)展的支持。 新陽(yáng)路 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 3. 交通區(qū)位 項(xiàng)目南靠環(huán)市東路，東臨新陽(yáng)路，西向塘廈大道，北臨寶源路。通 過(guò)這兩條主干道， 項(xiàng)目與深圳、清溪、鳳崗、黃江各區(qū)各點(diǎn)的交通連系非常便捷，兩路路面較寬，對(duì)外交通通達(dá)程度高。 4. 景觀區(qū)位 項(xiàng)目周邊主要是工業(yè)區(qū)地帶，道路兩旁的綠化較好，但項(xiàng)目周邊景觀資源較差 。 5. 未來(lái)展望 本項(xiàng)目位于老城區(qū)與工業(yè)區(qū)交界點(diǎn)上，既 可輻射老城區(qū)的消費(fèi)居民，又可吸納工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)力。 （二） 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展時(shí)機(jī)分析 從以上分析可以看出，本項(xiàng)目的發(fā)展不能從周邊商業(yè)及景觀環(huán)境中得到有利支持，對(duì)發(fā)展不利的因素較多，具體包括： ? 離鎮(zhèn)區(qū)中心較遠(yuǎn)，存在交通阻礙； ? 無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)，減弱項(xiàng)目的形象功能； ? 道路橫穿項(xiàng)目地塊，景觀規(guī)劃受限制； ? 項(xiàng)目周邊未形成較好的居住氛圍和商業(yè)氛圍，各項(xiàng)配套欠缺，公共交通發(fā)展差； ? 建立項(xiàng)目主題所需的 推廣成本高。包括以下方面： ? 本項(xiàng)目的啟動(dòng)將填補(bǔ)本片區(qū)乃至塘廈鎮(zhèn)沒(méi)有綜合型商業(yè)市場(chǎng)的空白； ? 本項(xiàng)目處于工業(yè)園區(qū)邊，擁有龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)和消費(fèi)人群； ? 本項(xiàng)目緊鄰老城區(qū)，擁有高質(zhì)量的消費(fèi)人群； ? 項(xiàng)目土地成本相對(duì)較低，土地面積較大，總體開發(fā)的可塑性較大。 （三） 項(xiàng)目發(fā)展方向分析 經(jīng)過(guò)上述分析，本項(xiàng)目雖然 位于環(huán)市東路與新陽(yáng)路交匯，老城區(qū)與新工業(yè)區(qū)交界點(diǎn)上，擁有較佳的商業(yè)輻射條件和區(qū)位升值前景；但本項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)尚屬“生地”，使得本項(xiàng)目在爭(zhēng)取商戶認(rèn)同上存在著很大的困難。 集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的商業(yè)中心，形成本項(xiàng)目的差異化商戶群體和目標(biāo)性消費(fèi)群體。 2. 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ? 本項(xiàng)目周邊公共交通配套不完善，不利于吸納目標(biāo)輻射區(qū)域的普通消費(fèi)人群的消費(fèi)力； 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 ? 由于本區(qū)位商業(yè)未成氣候，商家對(duì)本區(qū)域認(rèn)知度較低，信心不足，使本項(xiàng)目在宣傳推廣方面的難度加大，廣告成本較高； ? 本項(xiàng)目土地?zé)o產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，在一定程度上影響投資客購(gòu)買信心。 4. 項(xiàng)目威脅分析 ? 麗駿豪庭商業(yè)部分的推出將會(huì)分流本項(xiàng)目的客戶群； ? 商業(yè)投資者比較看好鎮(zhèn)中心地段。 規(guī)避、弱化項(xiàng)目商業(yè)氣氛不足的劣勢(shì)及新開發(fā)商業(yè)的威脅： ? 開發(fā)時(shí)間宜早不宜遲，工程與招商和銷售同時(shí)進(jìn)行，從時(shí)間上錯(cuò)開后來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)； ? 強(qiáng)調(diào)消費(fèi)群的龐大、區(qū)域的成熟可以縮短商業(yè)培育期，實(shí)現(xiàn)快速投資回 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 報(bào)、降低商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)此弱化項(xiàng)目不處于發(fā)展熱點(diǎn)的遺憾； ? 強(qiáng)調(diào)項(xiàng) 目規(guī)劃的科學(xué)先進(jìn)，彌補(bǔ)周邊市場(chǎng)環(huán)境欠佳現(xiàn)狀，同時(shí)可以打壓現(xiàn)有商業(yè)劣勢(shì)，提升項(xiàng)目投資價(jià)值； ? 適當(dāng)拔高項(xiàng)目形象及檔次，拉開與周邊商業(yè)的距離，為提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐。 競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析 項(xiàng)目 分 析 對(duì) 比 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 與 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 調(diào)查顯示，塘廈商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（以超市、百貨購(gòu)物為主 ，缺乏休閑娛樂(lè)商業(yè)設(shè)施的綜合體）為主，此為市場(chǎng)空白點(diǎn)； ? 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)休閑娛樂(lè)的酒吧、美食一條街、娛樂(lè)體育配套等貼近生活的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足休閑購(gòu)物的需求，營(yíng)造為集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、體驗(yàn)于一體的集群購(gòu)物中心。 次競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模 ? 本項(xiàng)目是塘廈鎮(zhèn)目前大規(guī)模的新型商業(yè)項(xiàng)目，具備很好的規(guī)模效應(yīng)與聚客能力，聚集的客流帶來(lái)更多的商機(jī)。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 三、 項(xiàng)目定位 （一） 項(xiàng)目定位考慮的因素 ? 項(xiàng)目所處塘廈鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)較落后的位置，規(guī)劃科學(xué)先進(jìn)的、配套較完善的、以休閑娛樂(lè)餐飲為主力業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)空白點(diǎn)； ? 項(xiàng)目所處塘廈鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然良好，但是中高檔消費(fèi)外流嚴(yán)重，本地消費(fèi)以中低檔為主；項(xiàng)目定位順應(yīng)市場(chǎng)實(shí)情，走中檔路線，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ? 居民具有就近消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)能力有限，限制了商業(yè)業(yè)態(tài)檔次不能高； ? 項(xiàng)目 不在鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，不適合定
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