【正文】 ■ 全 部 戶 型 采 用 雙 套 房 、 豪 華 主 臥 室 （ 設(shè) 衣 帽 間 ） 、 豪 華 主 衛(wèi)、 豪 華 廚 房 、 豪 華 客 廳 。部 分 單 位 首 層 可 采 用 躍 式 。■ 對(duì) 應(yīng) 目 標(biāo) 客 戶 經(jīng) 濟(jì) 能 力 的 差 異 ， 各 類 戶 型 應(yīng) 有 明 顯 平 面 空 間檔 次 、 面 積 、 價(jià) 格 的 差 別 ， 避 免 其 購 買 產(chǎn) 生 猶 豫 ， 具 體 如 下表 ：戶 型 面 積（ ㎡ ）價(jià) 格 差 異（ 萬 元 ）面 積 差 異（ ㎡ ）平 面 差 異 (參 考 )180—210 15（ 5500元 /㎡ ）30（ 室 外 1個(gè)車 位 ）餐 廳 及 樓 梯 間 中 空客 廳 與 餐 廳 躍 式 ， 客 廳 層 高 略 高210—240 0（ 5500元 /㎡ ）0（ 室 內(nèi) 1個(gè) 車位 ）中 間 庭 院 ， 客 廳 中 空 。 空 間 與 上 述 相 比 變 化 豐富 ， 第 五 間 房 為 多 功 能 房 （ 棋 牌 房、 茶 室 、 陽 光 房 、 臥 室 ） ， 多 功 能■ 上 述 戶 型 以 四 房 為 基 本 房 間 ， 房 間 應(yīng) 寬 敞 明 亮 ， 符 合 目 標(biāo) 客群 生 活 品 質(zhì) 的 要 求 ， 四 房 以 上 的 房 間 為 生 活 的 延 伸 功 能 ， 空間 變 化 布 局 應(yīng) 具 備 靈 活 性 ?！?主 人 房 衛(wèi) 生 間 及 廚 房 反 映 主 人 生 活 的 科 技 含 量 ， 建 議 空 間 寬敞 適 合 現(xiàn) 代 科 技 設(shè) 備 的 安 置 ， 如 衛(wèi) 生 間 滿 足 雙 人 浴 缸 、 潔 身器 的 安 置 的 空 間 需 要 ， 如 廚 房 滿 足 高 級(jí) 櫥 柜 的 安 置 空 間 需 要。（二）體現(xiàn)TOWNHOUSE特色定 位 TOWNHOUSE是 在 分 析 地 塊 的 優(yōu) 劣 勢(shì) 和 了 解 目 標(biāo) 客 戶 需 求 的 基 礎(chǔ) 上， 擊 敗 目 前 東 莞 市 區(qū) 市 面 上 的 大 平 面 、 別 墅 和 私 房 的 有 效 武 器 ， 以 下 就 TOWNHOUSE和 三 種 物 業(yè) 的 優(yōu) 劣 進(jìn) 行 比 較 ： TOWNHOUSEvs大 平 面 優(yōu) 勢(shì) ： 有 天 （ 露 臺(tái) ） 有 地 （ 院 落 ） 、 空 間 結(jié) 構(gòu) 更 富 變 化、 私 有 性 強(qiáng) 、 低 密 度 、 園 林 設(shè) 計(jì) 、 尊 貴 感 劣 勢(shì) ： 私 密 性 、 安 全 TOWNHOUSEvs別 墅房 空 間 活 躍 ， 是 生 活 功 能 的 延 伸 。第 五 間 為 多 功 能 房 （ 棋 牌 房 、 茶 室、 陽 光 房 ） 是 生 活 功 能 的 延 伸 .第六 間 房 為 備 用 客 房 。 建 議 采 用坡 屋 頂 造 型 。下 列 TOWNHOUSE項(xiàng) 目 建 筑 風(fēng) 格 與 本 項(xiàng) 目 要 求 的 建 筑 風(fēng) 格 的 差 距 淺 析 ：天 津 萬 科 美 樹 麗 舍 ：塑 造 社 區(qū) 感 值 得 借 鑒 ， 具 備 時(shí) 代 特 征 ， 但 色 彩 過 于 艷 麗 ， 不 能 體 現(xiàn) 高貴 的 品 質(zhì) 。北 京 一 棟 洋 房 ：結(jié) 合 北 京 自 然 情 況 ， 引 入 西 方 文 化 元 素 ， 雖 有 時(shí) 代 特 征 但 難 以 體 現(xiàn) 尊貴 品 質(zhì) 。四、公建設(shè)計(jì)要求（ 1） 澳 洲 風(fēng) 情 運(yùn) 動(dòng) 休 閑 會(huì) 所總 建 筑 面 積 4500㎡ —5000㎡ 功 能 內(nèi) 容 面 積 要 求 活 動(dòng) 內(nèi) 容 空 間 要 求室 外 游 泳 池（ 兒 童 池 及成 人 池 ）2500㎡ 游 泳 、 戲 水、跳 水 、 陸 地平 臺(tái) 晚 會(huì) 活動(dòng) 、 水 力 按摩◆ 考 慮 冬 天 的 觀 賞 性 ?！?與 風(fēng) 情 園 林 融 合 在 一 體 布置 ?！?與 室 外 游 泳 池 在 空 間 上 有連 續(xù) 性 。根據(jù)科學(xué)檢測(cè)業(yè)主各項(xiàng)身體指標(biāo)后，開出適合本人的運(yùn)動(dòng)處方、健康食譜，并為其建立“健康檔案”，頒發(fā)“健康護(hù)照”。 兒童閱覽室 120㎡兒童益智中心120㎡棋牌室 5個(gè) 房 間 ，約 80㎡多功能室 120㎡ 主要為女性業(yè)主提供美容、插花、園藝培訓(xùn)及表演的場(chǎng)地。? 體 現(xiàn) 社 區(qū) 主 題 ： 澳 洲 小 鎮(zhèn) 、 棕 櫚 風(fēng) 情? 社區(qū)中心：標(biāo)志物“導(dǎo)航塔樓” 、社區(qū)廣場(chǎng)。? 大堂作銷售展示大廳，咖啡廳為業(yè)務(wù)中心，可看見水景，庭院和TOWNHOUSE。運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目沿路邊分布，展示活力；休閑項(xiàng)目圍合室外泳池，情景交融。? 銷 售 中 心 入 口 面 對(duì) 東 莞 大 道 。經(jīng) 營 方 式 ： 自主對(duì)外經(jīng)營，五星級(jí)酒店式管理、業(yè)主及會(huì)員健康管家服務(wù)（ 2） VIP臨 水 高 尚 會(huì) 所總 建 筑 面 積 ： 150㎡ ——200㎡功 能 內(nèi) 容 面 積 要 求 空 間 要 求咖 啡 西 餐 100㎡棋 牌 室 50—100㎡室 內(nèi) 空 間 與 室 外 園 林 相 互 融 合 ， 并 大 量 采用 借 景 的 手 法 。（ 3） 風(fēng) 情 步 行 街建 筑 面 積 ： 8000㎡ —10000㎡層 數(shù) ： 2層 —3層商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ：超 市 （ 500㎡ ） 、 家 具 、 藥 店 、 花 店 、 書 店 、 布 藝 、 精 品 、 沖 印、 西 餅 、 生 果 、 餐 廳 、 音 像 、 銀 行 、 家 電 、 床 上 用 品 、 體 育 用 品 、畫 廊 、 凈 菜 市 場(chǎng) 、 茶 室 、 西 餐 廳 、 咖 啡 廳 、 裝 修 設(shè) 計(jì) 公 司 、 訂 票 商務(wù) 中 心 等 ?！?沿 街 商 鋪 兩 面 為 大 片 玻 璃 門 窗 且 可 以 人 行 穿 進(jìn) 入 內(nèi) 街 ?！?二 層 及 三 層 設(shè) 單 獨(dú) 樓 梯 。經(jīng) 營 方 式 ： 控制商業(yè)態(tài)、先出租后銷售或先銷售返租（ 4） 幼 兒 園 建 筑 面 積 ： 3000㎡ 。五、物業(yè)管理及智能化系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理── 方案1：引入知名物業(yè)公司方案2：引入知名物業(yè)公司作顧問物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是物業(yè)素質(zhì)的重要指標(biāo)之一，應(yīng)盡量聘請(qǐng)高水平的物業(yè)管理公司提升樓宇的形象。（2）從低成本和公司長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，可采用方案2，聘請(qǐng)戴德梁行或者中海物業(yè)管理公司為物業(yè)管理顧問，同時(shí)自行組建物業(yè)管理公司。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)一定要介于市面高層住宅與別墅物業(yè)之間，即體現(xiàn)尊貴又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（ 一 ） 2022年 東 莞 市 區(qū) 別 墅 市 場(chǎng) 東 莞 市 區(qū) 別 墅 開 發(fā) 歷 程 中 的 數(shù) 據(jù) 分 析 莞 市 區(qū) 現(xiàn) 售 別 墅 調(diào) 查 表最 低 價(jià) 最 高 價(jià) 均 價(jià) 折扣實(shí) 估 成交 價(jià)峰 景高 爾 夫 別墅 （ 二 期）（ 351平方 米 ） 總 價(jià)： 250萬單 價(jià) ： 7100元（ 559平方 米 ） 總 價(jià)： 886萬單 價(jià) ： 15850元7700元98 7500元愉 景花 園（ 460平方 米 ） 總 價(jià)： 198萬單 價(jià) ： 4300元（ 570平方 米 ）總 價(jià) ： 500萬單 價(jià) ： 8700元6500元—7000元景 湖花 園（ 316平方 米 ） 總 價(jià)： 139萬單 價(jià) ： 4（ 406平方 米 ） 總 價(jià)： 450萬單 價(jià) ： 16000元—6500元400元 1080元 莞 市 區(qū) 別 墅 歷 年 的 銷 售 實(shí) 現(xiàn)1999年 ， 東 莞 市 區(qū) 別 墅 市 場(chǎng) 僅 有 新 世 界 花 園 別 墅 ， 其 價(jià) 格 接 近 2萬 元/平 方 米 ， 屬 于 豪 華 別 墅 。 景 湖 花 園 和 愉 景 花 園適 時(shí) 進(jìn) 入 市 場(chǎng) ， 目 前 已 基 本 上 售 罄 ， 兩 個(gè) 花 園 別 墅 單 位 共 計(jì) 近 1000套 ，月 均 成 交 量 為 28套 。2022年 3月 推 出 的 峰 景 高 爾 夫 別 墅 一 期 25棟 ， 總 價(jià) 均 在 400萬 元 以 上， 目 前 銷 售 了 一 半 ， 月 均 成 交 量 為 1套 。 其 中 銷 售 大 部 分 是 面 積 360平 方 米 左 右 總價(jià) 250萬 的 別 墅 。 東 莞 市 區(qū) 別 墅 的 市 場(chǎng) 需 求 量 還 有 多 大 ？ 莞 市 城 區(qū) 別 墅 的 客 戶 群東 莞 市 作 為 制 造 業(yè) 城 市 ， 其 商 務(wù) 、 旅 游 和 度 假 的 功 能 較 弱 ， 在 選 擇 物業(yè) 上 區(qū) 域 因 素 較 為 重 要 ， 也 就 是 說 ， 如 虎 門 鎮(zhèn) 、 長 安 鎮(zhèn) 這 些 距 離 較 遠(yuǎn) 鎮(zhèn)上 的 上 層 人 士 在 東 莞 市 區(qū) 購 買 別 墅 的 可 能 性 較 小 ， 東 莞 市 區(qū) 別 墅 的 購 買主 力 是 市 區(qū) 本 地 上 層 人 士 和 在 市 區(qū) 投 資 設(shè) 廠 外 來 人 士 。 目 前 ， 峰 景 高 爾 夫 別 墅 仍 有 一 半 以 上 的別 墅 未 售 出 。 市 場(chǎng) 高 檔 住 宅 成 交 量 最 大 的 總 價(jià) 區(qū) 間2022年 東 莞 市 區(qū) 熱 銷 別 墅 和 小 高 層 對(duì) 比 表峰 景 高 爾 夫別 墅 （ 二 期 ）金 月 灣 （ 小 高層 ）盈 彩 美 地（ 小 高 層 ）總 價(jià) （ 元）250——886萬56——180萬 40——150萬單 價(jià) （ 元 /平 方 米 ）7700 4400 4200月 銷 售 量（ 套 ）13 300 1502022年 ， 東 莞 市 區(qū) 的 別 墅 在 售 數(shù) 量 少 ， 銷 售 競 爭 較 小 ， 而 市 面 充 斥著 大 量 復(fù) 式 躍 式 和 大 平 面 ， 其 銷 售 競 爭 較 大 。說 明 不 同 類 型 物 業(yè) 的 單 價(jià) 多 少 并 非 重 要 因 素 ， 關(guān) 鍵 在 于 市 場(chǎng) 能 夠 承 受的 總 房 價(jià) 是 多 少 。(二 )市 場(chǎng) 風(fēng) 險(xiǎn) 別 墅 ：◆ 項(xiàng) 目 用 地 無 獨(dú) 特 的 自 然 資 源 ， 如 山 體 ， 湖 面 等 ， 建 設(shè) 別 墅 即 使 規(guī) 劃設(shè) 計(jì) 的 好 ， 競 爭 力 依 然 有 限 ?！?片 區(qū) 在 東 莞 市 區(qū) 沒 有 確 立 為 高 檔 片 區(qū) 。 TOWNHOUSE：◆ 市 場(chǎng) 目 前 無 此 物 業(yè) ， 據(jù) 調(diào) 查 有 很 大 潛 在 市 場(chǎng) ， 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 及 開 發(fā) 的 好空 間 結(jié) 構(gòu) 可 與 別 墅 媲 美 ， 且 有 濃 郁 的 社 區(qū) 人 文 氣 氛 ， 但 對(duì) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 求比 別 墅 高 。 所 以 ， 在 經(jīng) 濟(jì) 效 益 對(duì) 比 分 析 中 ， 只 要 比 較 二 者 的 毛 利 潤 即 可 得 出 哪 一種 方 案 效 益 好 。根 據(jù) 最 新 規(guī) 劃 的 銀 湖 項(xiàng) 目 一 期 別 墅 區(qū) 的 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) ： 用 地 面 積 338300平 方 米 ； 建 筑 面 積 202240平 方 米 。 從 區(qū) 位 和 自 然 資 源 方 面 比 較 ， 銀 湖 項(xiàng) 目 也 不 比 景 湖 花 園 優(yōu)異 。新 方 案 ： （ 別 墅 的 銷 售 收 入 ）（ 60001416） *89200 =408892800元舊 方 案 ： （ TOWNHOUSE和 別 墅 的 銷 售 收 入 ）（ 50001313） *93720+（ 80001416） *34720=574142120元舊 方 案 比 新 方 案 多 1億 6千 萬 ， 舊 方 案 明 顯 優(yōu) 于 新 方 案 。 經(jīng) 濟(jì) 分 析 中 ， 未 計(jì) 入 財(cái) 務(wù) 成 本 ?！?該 項(xiàng) 目 用 地 無 獨(dú) 特 自 然 資 源 ， 片 區(qū) 非 高 檔 片 區(qū) ， 推 廣 成 本 高 。 TOWNHOUSE： ◆ 市 場(chǎng) 潛 力 大 ， 如 加 上 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 新 穎 ， 銷 售 時(shí) 賣 場(chǎng) 的 展 示 強(qiáng) ， 可 以 造 成市 場(chǎng) 轟 動(dòng) 。私 密 性 高 。無 建 筑 群 體 形 象 。 TOWNHOUSE：優(yōu) 點(diǎn) ：占 地 面 積 比 別 墅 小 ， 可 有 更 多 用 地 供 公 共 綠 地 使 用 。社 區(qū) 人 文 氣 氛 容 易 形 成 。私 密 性 較 差 。其 實(shí) 別 墅 與 TOWNHOUSE在 建 筑 尊 貴 感 與 空 間 使 用 上 各 有 千 秋 ， 在 社 區(qū)文 化 形 成 上 TUWNHOUSE更 易 朔 造 ， 這 一 點(diǎn) 合 乎 東 莞 人 的 生 活 習(xí) 慣 。TOWNHOUSE： 市 場(chǎng) 上 無 同 質(zhì) 產(chǎn) 品 ， 大 規(guī) 模 推 出 可 實(shí) 現(xiàn) 市 場(chǎng) 轟 動(dòng) ， 產(chǎn) 品 銷 售 速 度 快 ， 社區(qū) 氛 圍 短 期 內(nèi) 可 以 形 成 ， 項(xiàng) 目 品 牌 迅 速 建 立 ， 這 對(duì) 后 期 開 發(fā) 十 分 有 利 ?？?根 據(jù) 社 區(qū) 景 觀 資 源 的 分 布 情 況 ， 在 景 觀 好 的 地 段 布 置 少 量 別 墅 ， 充 分實(shí) 現(xiàn) 資 源 價(jià) 值 。得出了以下特點(diǎn)：功能配置：四個(gè)房為基準(zhǔn)，不少于兩個(gè)套房，臥室盡量做到有陽臺(tái)，客廳和主臥室的陽臺(tái)一般都較大， 部分單位有花園和露臺(tái)。園 林：已經(jīng)開始和知名園林公司合作，引入概念園林。但一味強(qiáng)調(diào)水主題，缺乏創(chuàng)意