【文章內(nèi)容簡介】 ——行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng) 罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。 —— 競爭促動(dòng)力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。 ——輿論促動(dòng)力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的 ——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)員工的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。 4． 督導(dǎo)管理 管理處擬采用 廈門圓眾 物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。 ——經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。 ——法 規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。 ——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 （二）、激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高 “內(nèi)聚力 ”。 —— 實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按 “國優(yōu) ”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工，作明確獎(jiǎng)罰。 —— 實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情 。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。 —— 依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （三）、監(jiān)督機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。 —— 管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。 —— 業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工 作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。 —— 通過信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證 興安名城北區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。 （四）、自我約束機(jī)制 —— 經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象、對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。 —— 目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。 —— 權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。 （五）信息反饋及控制機(jī)制 信息反饋渠道： 市住宅局 物業(yè)委托方 新聞媒介 業(yè)主意見調(diào)查程序 意見箱 管理處員工 2. 信息反饋控制方式： （ 1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具，及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。 （ 2）通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。 （ 3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。 （ 4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。 （ 5）通過反饋信息的總 評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。 （六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 量化管理 （ 1）每年根據(jù) ISO9001 質(zhì)量方針和公司下達(dá)的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。 （ 2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。 （ 3）管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。 （ 4）年度考核量化，年度崗位輪換率 10%，采取末位淘汰制。 （ 5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管 理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃發(fā)布命令 相關(guān)人員執(zhí)行命令 跟蹤檢查 中央調(diào)度中心 接收信息、分析處理 執(zhí)行結(jié)果 控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。 2. 運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理 （ 1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。 （ 2）貫徹公司 ISO9001 物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。 （ 3）運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。 （ 4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。 （ 5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng) 六、人員的配備 （一） 興安名城北區(qū) 管理處組織機(jī)構(gòu)圖 （二 ） 興安名城北區(qū) 管理處人員 初步 配備 （無詳細(xì)資料，相關(guān)編制可能不準(zhǔn) ，具體 按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置 ） 管理處主任 1 人 管理人員： 7 人 廈門圓眾物業(yè)管理有限公司 興安名城管理處 機(jī)電工程師 安全防衛(wèi) 消防管理 道路管理 交通車輛 強(qiáng)弱電管理 水系統(tǒng)管理 機(jī)電設(shè)備管理 小區(qū)智能維護(hù) 人事管理 財(cái)務(wù)核算 安全管理 檔案資料 物料管理 小區(qū)保潔 小區(qū)綠化 社區(qū)文化 業(yè)主服務(wù) 物業(yè)形象規(guī)范 對(duì)外協(xié)調(diào) 管理員： 1 人 工程部（維修）主管 1 人 保安 隊(duì)隊(duì)長 1 人 保潔（綠化）主管 1 人 收 費(fèi) 員 2 人 保安： 30 人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置，每班 8 小時(shí)，三班 制 ） 維修 電工 ： 4 人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置 ） 高壓電工： 3 人 清潔綠化人員： 16 人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置 ） 保安人員分布 保安班長兼 監(jiān)控 （ 3 人） 正門進(jìn)、出口 （共 6 人）雙崗 車庫入口 （共 3 人） 商業(yè)樓車庫入口 （共 3 人） 46車庫崗 （共 3 人） 12車庫出口 （ 3 人） 巡邏崗 （共 3 人） 大量裝修期間增巡邏崗 （共 3人） 替崗休息 （共 3 人） 保潔員分布 保潔班長 （ 2 人）非脫產(chǎn) 12樓 （共 1 人） 34樓 （共 1 人） 56樓 （共 1 人） 7810樓 （共 2 人） 9商業(yè)樓 （共 2 人） 地下車庫 （共 2 人） 地面清潔 （共 1 人） 七、人員培訓(xùn) 為了保證管理服務(wù)質(zhì)量， 廈門圓眾 物業(yè)一貫堅(jiān)持 員工先培訓(xùn)后上崗 的原則。培訓(xùn)可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求，增強(qiáng)責(zé)任感，從而保證服務(wù)質(zhì)量，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而達(dá)到提高全體員工的精神面貌和物業(yè)形象的目的。 1. 培訓(xùn)目標(biāo) 為了充分體現(xiàn) 興安名城北區(qū) 智能化、多功能的生活環(huán)境和 廈門圓眾 物業(yè)管理的形象，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，確保 興安名城北區(qū) 物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 （ 1）確立員工年度培訓(xùn)在 50 課時(shí)以上； （ 2）新 員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%； （ 3）管理人員持證上崗率 100%； （ 4）特殊工種人員持證上崗率 100%； （ 5）員工年度培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%； （ 6）確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。 2. 培訓(xùn)方式 （ 1）自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長知識(shí)才干的行之有效的方法， 廈門圓眾 物業(yè)公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，在學(xué)習(xí)時(shí)間上給予照顧和安排。 （ 2）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 （ 3）外派學(xué)習(xí)培 訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn)，積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。 （ 4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。 （ 5）參觀學(xué)習(xí)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 （ 6）崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機(jī)會(huì)；通過人才橫向、縱向交流，達(dá)到 “專職、多能 ”的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。 培訓(xùn)工作程序 a) 培訓(xùn)工作計(jì)劃 為確保 興安名城北區(qū) 各項(xiàng)管理工作能按目標(biāo)完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下培訓(xùn)計(jì)劃： 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時(shí)間 授課人 參加人員 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊(cè)》、《勞動(dòng)法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等 五天 物業(yè)公司行政人事部 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式 2 結(jié)合接管前期人 十天 管理處 管理處全體內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 了解小區(qū)分析、比較、需求 確定培訓(xùn)計(jì)劃 設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程 選定培訓(xùn)方法 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件 制定培訓(xùn)人員 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 分析評(píng)估培訓(xùn)效果 評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作的有效性 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時(shí)間 授課人 參加人員 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn) 主任 新員工 管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式 3 各崗位職責(zé)及佳兆業(yè)物業(yè)管理制度 一天 管理處主任 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 熟悉本職工作程序，管理運(yùn)作程序 4 物業(yè)管理方案 和要求 一天 管理處主任 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 對(duì)小區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí) 5 進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn) 五天 各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn)與外派相結(jié)合 考核 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 6 職業(yè)道德和職業(yè) 禮儀培訓(xùn) 三天 管理處主任 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時(shí)間 授課人 參加人員 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 務(wù)水平和管理水平 7 模擬上崗培訓(xùn) 二、三天 各部門主管 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn) 8 莆田 市物業(yè)管理法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定 三天 管理處主任 管理處全體新員工 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容 9 智能化專業(yè)知識(shí)培 訓(xùn) 二天 智能化系統(tǒng)工程師 部分管理層人員和維修人員 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 了解智能化 工作要點(diǎn) 10 莆田 市住宅局舉辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn) 六天 市住宅局培訓(xùn)中心 需持物業(yè)管理證上崗的人員 外派 培訓(xùn) 考核 確保持證上 崗率 100% 11 小區(qū)管理目標(biāo)及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容 二天 管理處主任 管理處全體 人員 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時(shí)間 授課人 參加人員 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 模式 12 崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度 二天 工程部主管 管理、維修技術(shù)人員 內(nèi)部 培訓(xùn) 考核 熟悉小區(qū)管 理及基本運(yùn)行 13 房屋整體布局、水電設(shè)施、 消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹 二天 工程部主管 管理、維修技術(shù)人員 內(nèi)部