【文章內(nèi)容簡介】 布建議，以下將作詳細闡述。 業(yè)態(tài)定位 通過以上的分析，建議將項目打造成為： 金貿(mào)西區(qū)休閑娛樂美食中心 +街區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 定位闡釋： 以上的業(yè)態(tài)定位中，以休閑娛樂餐飲為主體，社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心為輔助。從經(jīng)營布局上看，餐飲娛樂休閑從 1 樓到 3 樓都有分布，而社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心最好位于首層內(nèi)街，這樣便于招商，對鋪位間隔銷售也比較有利。 經(jīng)營檔次特色 項目 萬㎡的商業(yè)面積不小，定位作為金貿(mào)西區(qū)休閑娛樂美食中心，經(jīng)營上也具備一定規(guī)模，就目前的區(qū)域狀況來看，暫時無法支持項目的經(jīng)營，就算是以后區(qū)域居住、商業(yè)氣氛大大改善，真正接近一個 CLD，僅僅 依靠區(qū)域的消費人群還是難以支撐這樣一個?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 12 大型休閑娛樂美食中心，何況現(xiàn)在?？诘木C合性休閑娛樂餐飲中心并不少，競爭很激烈。故建議： 項目的總體經(jīng)營檔次方向應(yīng)該以中檔為主，面向的客源范圍盡量廣些。而在經(jīng)營內(nèi)容上，就必須要做出自己特色，能夠吸引海口比較廣的本地客源和外來的旅游客源，這樣才利于項目日后的持續(xù)經(jīng)營 。 (二 ) 各層業(yè)態(tài)功能規(guī)劃 整體功能規(guī)劃 樓層 功能分區(qū) 功能規(guī)劃闡述 臨街一拖三 部分 特色餐飲娛樂區(qū) 引進中型規(guī)模、具備相當特色與吸引力的餐館及娛樂休閑場所。 首層臨街獨立商鋪 相對自由的業(yè)態(tài) 對內(nèi)街經(jīng)營有促 進作用 首層內(nèi)街 街區(qū)服務(wù)中心 是對周邊社區(qū)服務(wù)功能的補充及完善。 二層（除臨街部分） 大型主題餐飲區(qū) 以特色及規(guī)模起到龍頭餐飲的示范帶動作用。 街區(qū)超市 以服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民日常生活的便利型、常用型商品為主。 三層（除臨街部分） 大型特色娛樂區(qū) 與餐飲區(qū)互動，共同帶出項目的主題特色。 ?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 13 各層商業(yè)業(yè)態(tài)分布 為了使招商和后續(xù)經(jīng)營達到比較理想效果，建議項目商業(yè)物業(yè)的各層業(yè)態(tài)分布如下： 1) 首層： 臨 街 大中型 3 層（一拖三形式）酒樓餐館或中型規(guī)模休閑娛樂場所的首層經(jīng)營門面，不一定需要很大面積。 除了一拖三形式的中大型餐飲休閑娛樂門面外，也可以在臨街分布若干中小型單層獨立商業(yè)網(wǎng)點。 內(nèi) 街 規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)網(wǎng)點，由面積較小的步行街式鋪位組成，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、藥品、飾品、禮品、酒類、銀行、郵政、洗衣、相片沖印、裝飾裝修、花飾、維修、房屋中介等社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，為本社區(qū)和周邊住宅區(qū)居民服務(wù)。 2) 二層： 一拖三（ 3 層）形式的酒樓餐館或娛樂場所的二層經(jīng)營面積，單層大型餐飲經(jīng)營區(qū)，另一部分為面積 2020 ㎡左右的中小型超市。 3) 三層： 休閑娛樂場所和大中型餐飲點，其中休閑娛樂包括 KTV 包房、休閑桑拿沐足中心、健身中心、大型夜總會、酒吧等經(jīng)營業(yè)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）目標商家類型建議 臨街一拖三部分 類型 特征 檔次 數(shù)量 預(yù)計面積 (按實用面積計算 ) 本地風(fēng)味餐館 以海南“四大名菜”、海南雞飯等為特色 原則上以大眾、實惠的中檔消費為主 各類餐飲風(fēng)味為規(guī)避同業(yè)競爭，原則上只設(shè)一家，本部分商家規(guī)模控制在 45 家左右 以中型餐館為主，預(yù)計各類商家需求面積6001200 ㎡內(nèi) 其它地方風(fēng)味 粵菜／湘菜／川菜／東北菜 /東南亞美食等特色菜 中型休閑娛樂部分 棋牌、桑拿、沐足、美容美體等 大眾 化消費為主 12 間 600800 ㎡ 注：以上所列只是初步的目標類型，尚需在招商運作中進行動態(tài)調(diào)整。 臨街單層獨立商鋪 類型 檔次 數(shù)量 預(yù)計面積 (按實用面積計算 ) 由業(yè)主自由選擇，引導(dǎo)配合，傾向于街區(qū)服務(wù)類型 中檔 約 12 間 約 40 ㎡ ?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 15 首層內(nèi)街部分 類型 檔次 數(shù)量 預(yù)計面積 (按實用面積計算 ) 雜貨／食品／衣服／日常飾品／鞋帽／藥品／桶裝水店 中低檔 在 20 間左右 約 2030 ㎡ 糖煙酒／送禮用品 中高檔 約 5 間 約 2030 ㎡ 音像／洗衣／相片沖?。S修／裝飾裝修 中檔 10 間左右 約 50 ㎡ 銀行／郵政 各 1 間 約 100 ㎡ 總計 約 40 間 約 5000 ㎡ 注： 商家數(shù)量、預(yù)計面積等僅是初步設(shè)想，尚需在商鋪間隔圖終稿確定后再作相應(yīng)調(diào)整。 二層 類型 特征描述 檔次 預(yù)計面積 (按實用面積計算 ) 大型主題餐飲 擬引進一間大型主題餐廳，以海鮮風(fēng)味為特色 中檔實惠型，量販式消費 約 2020 ㎡ 社區(qū)超市 以生鮮食品超市為特色，突出商品寬度、限制其深度 中低型常用型消費 約 10002020 ㎡ ?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 16 三層 作為大型休閑娛樂區(qū)，其經(jīng)營內(nèi)容可考慮兩個方向： 方向 類型 特征描述 檔次 方向 1 康體休閑型 經(jīng)營主體為桑拿、沐足、美容美體等 中檔特色消費 方向 2 玩樂型 經(jīng)營主體為夜總會、俱樂部、KTV 包廂、歌舞廳等 建議： 在招商中，三層針對康體休閑型和 玩樂型 經(jīng)營機構(gòu)各招一間，以豐富休閑娛樂業(yè)態(tài)。 五、 項目規(guī)劃建議 本案產(chǎn)品規(guī)劃重點將落在商鋪間隔方面，并對其他方面作要點提示。 根據(jù)項目功能區(qū)域的劃分，以下將對 首層臨街 、 首層內(nèi)街 、 2 層及 3 層 商鋪分別作經(jīng)營及面積間隔規(guī)劃。 （一）首層 臨街 1) 一拖三的餐飲或娛樂經(jīng)營場所首層門面 這些餐飲娛樂門面位于濱秀路和高隆路沿線， 臨街門面不需很大， 供接待咨詢即可，主要經(jīng)營面積位于 3 樓。 ?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 17 對于發(fā)展商來說，這樣設(shè)置的好處是可以為首層保留較多商業(yè)面積，用于間隔銷售；對于而餐飲娛樂經(jīng)營機構(gòu)來說