【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此而導出“家居產品采購中心”的定位。度，此定位可作為備選方案，以備不時之需。項目現在地段的市政道路設施建設情況尚未明朗。周邊居住、商業(yè)氛圍的改善尚存在很大的不確定性。項目周邊的商業(yè)項目定位及招商情況不明，要密切關注其競。建省前后發(fā)展迅猛，海南菜、粵菜最受追捧。海甸島等地，大部分做的都是海南菜和粵菜，生意異?；鸨?。初步奠定了海口餐飲業(yè)的基礎，為其后續(xù)發(fā)展埋下伏筆。市場競爭激烈低消費占據市場主導。旅游市場尚未充分挖掘。的需求及游玩特點，市場仍缺乏足夠的應對手段以吸引他們。行業(yè)環(huán)境惡化，缺乏規(guī)范監(jiān)督。雖然海口的夜間娛樂產業(yè)發(fā)展已成規(guī)模，不少品牌店無論是基礎。一些不正規(guī)的色情、宰客娛樂場所的存在敗壞了海南娛樂業(yè)的名聲，盡管?？诿磕赀^夜游客多達500萬以上，但。游客在擔心人身安全、消費欺詐等多重困擾下，夜間消費欲望銳減，

　　

【正文】 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、 招商建議 根據現階段特點 ，項目招商條件尚未具備，許多因素未明，故在此暫只提出方向性的策略建議，招商的具體實操方案將在招商條件明朗化后進一步制訂。 （一）招商總體原則 現階段運作策略：結合市場，靈活變通 目前的定位雖有較好的支持因素，但市場是否接受仍需通過與商家的深入接洽才能取得答案。因而，在運作策略上，將以與市場的實際接洽為最終依據，并據此對定位進行靈活調整。 招商次序：把握重點，餐飲娛樂先行 依據本區(qū)域現階段的商業(yè)狀況，餐飲、娛樂類消費較能拓展客源范圍、迎合市場需求，且這部分也是項目的主體部分，可看作項目的主力店，它 將對項目整體起到帶動作用。因而建議先對大型餐飲區(qū)、大型娛樂區(qū)招商，通過大商家的引進來帶動臨街一拖二部分的招商銷售，待餐飲、娛樂區(qū)的招商成型后，再連同超市共同帶動首層內街的銷售。 （二）招商策略 招商對象：細分業(yè)態(tài)，重點出擊 根據餐飲娛樂先行的總體原則，在策略上將對餐飲娛樂部分的目標消費者、經營者特點進行細分，然后再擇要重點出擊。 餐飲部分： 重點針對兩類消費者 ?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 26 ? 針對游客：突出海南本地風味美食，如海南四大名菜、本地的生猛海鮮等； ? 針對本地覓食一族：民以食為天，本地居民同樣有著相當的飲食需求，可根據他們的籍 貫、消費喜好提供相應的地方風味、東南亞美食等。 娛樂部分： 包括外地游客及本地耍樂一族，以內容取勝。 因此，在招商時將根據目標消費者的需求特點，有選擇性地采取重點突破的策略。 招商范圍：本地先行，外地并進 由以上所細分出的消費者類型，初步設想是餐飲類將以本地商家先行，再逐步發(fā)展外地商家；而娛樂部分選擇面較廣，但總體上也要先對本地商家作深度挖掘，然后再嘗試對廣州、深圳等外地商家或機構進行洽談，社區(qū)服務商業(yè)的招商，主要以本地為主。 本地先行的策略既可節(jié)約費用，又可從對本地商家的接洽中摸清本地餐飲、娛樂業(yè)的特 點，為日后外地招商的商家選擇鋪墊基礎。 招商政策：讓利促租，放水養(yǎng)魚 鑒于本區(qū)域當前的商業(yè)環(huán)境尚未成型，為吸引商家進駐，有必要作大幅度讓利，通過低租金、甚至免租較長時間的措施減低商家經營成本、降低經驗風險，使他們能有較長時間的適應調整期，這樣才可吸引理想的商家進駐。 海口祥閣項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 27 七、 經營管理 不同的經營模式有不同的優(yōu)勢和劣勢，不同的經營模式對項目的收益將會產生重要的影響?，F就常見的經營模式進行說明，并且結合本項目的實際情況，確定最適合的商業(yè)經營模式。 托管經營模式 托管經營模式，是指開發(fā)商聘請專業(yè)的商場經營管 理公司對商業(yè)物業(yè)進行經營管理，發(fā)展商定期或者按照比例向商場經營管理公司支付報酬的方式。 優(yōu)勢： ? 不需設立專門的經營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員 。 ? 借助專業(yè)經營管理公司的經驗，可以令商業(yè)運作盡快進入軌道。 ? 有利于日后 的 銷售 。 ? 發(fā)展商對經營管理公司有監(jiān)督管理的權利。 劣勢： ? 耗費成本。而在本項目中將主要耗費裝修成本。 ? 需要對經營管理公司支付報酬，收益較低。 ? 在一定程度上失去對商業(yè)運營的主動權。 ? 目前中國市場上的商場經營管理公司素質參差不齊，其中存在一定的風險。 整體 包 租模式 整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將 其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進行經營 或者分拆出租 ，開發(fā)商每年?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 28 向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。 優(yōu)勢： ? 不需設立專門的經營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員 。 ? 物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目 。 ? 風險分散，可以獲得較為穩(wěn)定的租金收益。 劣勢： ? 租期長，物業(yè)就算升值，其套現的難度 較 大 。 ? 一定程度上失去對商業(yè)運營的主動權。 ? 比散租或者出售（自主經營）的收益小。 ? 本項目的運作情況很大情況下取決于該承租企業(yè)的運營經驗。如果對承租企業(yè)的選擇不當，將會導致經營失敗，難以實現后續(xù)發(fā)展。 自主經營模式 自主經營是指發(fā)展 商需設立專門的經營管理處，出場地給大商家經營，通過向商家扣點或收取場租的方法獲取收益 ,另經營管理處對首層內街部分進行統(tǒng)一的經營管理，自主確定租售策略；對其余場地以負責物業(yè)管理為主。 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商對物業(yè)擁有一定的主動權，可以依據市場發(fā)展情況隨時調整戰(zhàn)略。 ? 可以實現較大收益（包括出售或者出租，以及物業(yè)升值后所得的收益）。 ? 可以將商業(yè)物業(yè) 的收益投 入資本運作 。 海口祥閣項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 29 ? 物業(yè)出租后 ， 還 可 以 進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目 。 劣勢： ? 需設立專門的經營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員 。 ? 對前期策劃和招商工作的要求比較高。 ? 開發(fā)商 須 具備雄 厚的資金實力 。 結論： 結合到本項目的實際，由于本項目主要由餐飲、娛樂的大商家及社區(qū)配套型業(yè)態(tài)的小商戶組成。其中大商家普遍有自己成熟的經營運作模式，并不需要我們作過多考慮；而小商戶則數量較多、經營運作能力也欠佳，他們將更為倚重于商場的經營管理。因而，本項目的經營管理重點將是在首層內街的小商戶身上。 鑒于此，建議項目采用 自主經營模式 ，其操作要點為： ? 發(fā)展商組建項目經營管理部門 ? 項目整體進行運營管理和宣傳推廣 ? 對首層內街小商戶加強經營扶持引導 ? 對餐飲、娛樂商家則僅提供基本宣傳、物管服務，為其提供良好的經營 環(huán)境平臺，自行發(fā)展。 八、 提示 本策劃建議是基于市場需求及結合貴司經營模式思路而提出的，旨在項目招商和銷售方面達到一個平衡點，利于招商又獲得比較多的銷售面積，并能夠促進后續(xù)經營，項目獲得比較理想綜合收益。 ?？谙殚w項目商業(yè)物業(yè)策劃建議 30 但是，項目有相當大一部分規(guī)劃作娛樂業(yè)經營，而娛樂經營目前在海口的報批很難。娛樂經營在申請報批前首先要征求全體業(yè)主的意見并征得業(yè)主同意，或者有相當大部分業(yè)主入股參與經營，以現時社區(qū)居民對娛樂經營擾民的感受，此點比較難通過，所以，本方案所作的業(yè)態(tài)分布建議，在具體實施時還有視屆時實際情況而靈活調整。