【文章內(nèi)容簡介】 元；六級土地每平方米年稅額 元。 三、城市房地產(chǎn)稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財字第 133 號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，稅率為 %，對其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。計算公式：年應(yīng)納 稅額 =房產(chǎn)原值 *稅率 *（ 130%）。 四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。 按照外商投資企業(yè)的實際占用土地 面積，以及所適用的土地使用費的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計算公式：應(yīng)納土地使用費額 =占用土地面積 *適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。 第五節(jié) 其他稅種的計算 一、車船使用稅的計算 如果擁有汽車、自行車等機(jī)動車、非機(jī)動車交通工具的內(nèi)資單位和個人還需繳納相應(yīng)的車船使用稅 。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā) [1986]90 號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇袠I(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 12 舶，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅車輛數(shù)量 *單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額 =車輛的載重或凈噸位數(shù)量 *單位稅額 摩托車應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅車輛數(shù)量 *單位稅額 二、車船使用牌照稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第 714號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅車輛數(shù)量 *單位稅額 載貨汽車 應(yīng)納稅額 =車輛的載重或凈噸位數(shù)量 *單位稅額 三、印花稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第 11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。計算公式： 應(yīng)納稅額 =計稅金額 *稅率 , 應(yīng)納稅額 =憑證數(shù)量 *單位稅額。 四、契稅的計算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第 224 號）的規(guī)定，契稅是對在中華 人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承 受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 北京市契稅稅率自 2020 年 7月 1日起，由原 4%調(diào)整為 3%。計算公式：應(yīng)納稅額 =計稅依據(jù)稅率。 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 13 第三 章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 為了增強(qiáng)納稅評估工作的有效性和針對性，從 2020 年我市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了 50 個案例進(jìn)行統(tǒng)計分析。在被抽取的 50個案例中，有問題 46 戶，有問題率達(dá)到 92%，如圖 31 所示。在檢查有問題的46 戶中，最高查補(bǔ)稅款 114 萬元，最 低查補(bǔ)稅款 3400 元，平均查補(bǔ)稅款 15 萬元。從查補(bǔ)稅款分布看，營業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個人所得稅占 %，其他稅種合計占 %，如圖 32 所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。 圖 3 1有問題92%無問題8%有問題無問題行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 14 第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營業(yè)稅占到 %，下面我們進(jìn)一步對營業(yè)稅涉稅問題進(jìn)行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占 %，特殊問題占 %，如圖 34 所示。 一、常見問題 （一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn) 營業(yè)收入 %%%% % %%%%%%%%%%問題一 問題二 問題三 問題四 問題五圖34常見問題特殊問題圖3271%18%7% 4%營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅其他稅種行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 15 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。 在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占%，計入“其他應(yīng)付款”的占 %，計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”的占 %，計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占 %。如圖 33所示。 圖 33 案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費 元（其中 2020 年 1 月至 12 月代收 元， 2020年 1 月至 12月代收 576716 元），計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！奔暗谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅 元。 案例 2：檢查人員在對一家 物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止 2020 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的%%%%計入預(yù)收賬款計入其他應(yīng)付款計入應(yīng)付賬款、長期應(yīng)付款計入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 16 勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅?！?，第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用 ，和第九條 營 業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天 的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費附加 元。 案例 3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（ 1）某物業(yè)管理公司分別于 2020 年 3 月 6 日、 7日收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入 元和 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入 ,未申報繳納營業(yè)稅。（ 2）該單位 2020 年 5 月 17 日收取房屋出租收入 20200 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華 人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谒臈l“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額 =營業(yè)額稅率?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天?！奔盃I業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為 5%。另據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個 人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人?！薄墩魇战逃M附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費附加?！辫b于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費附加 元。 （二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。 案例 4： 某物業(yè)公司 2020 年和 2020 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！焙蛧惏l(fā) [1998]217 號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 17 “物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項 代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅?！痹斐缮倮U納營業(yè)稅 元。 二、特殊問題 （一） 價外費用未作計稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。 （二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。 案例 5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費 %收取業(yè)主稅金， 2020 年收取業(yè)主稅費合計 元， 2020 年收取業(yè)主稅費合計 元。該企業(yè) 2020 年 7 月和 9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費 元和 元，記入“營業(yè)外收入”科目。 2020 年 6 月代收款項手續(xù)費共計 元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條 :“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額?！钡谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！钡诰艞l :“營業(yè)稅的 納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè) 其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計 元。 （三） 暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。 （四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 18 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅 推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。 （五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 一、常見問題 （一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。 案例 6：某物業(yè)公司 2020年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為 18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補(bǔ)繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā) [2020]47 號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹 中華人民共和國稅收征收管理法 及其實施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個人所得稅 1584 元。 （二） 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科 目，逃避繳納個人所得稅。 二、特殊問題 （一） 出差補(bǔ)助未繳納個人所得稅。 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 19 （二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。 第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 一、常見問題 （一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得 稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2020 年 1 月至 2020 年 12月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“ ...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 元。 （二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)