【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 責(zé) 3）接待人員工作職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）檢查規(guī)定 2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定 3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定 4）物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)規(guī)定 5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范： 1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序 2）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序 3）物業(yè)管理部投訴處理程序 質(zhì)量記錄、表格 ： 1）擬接物業(yè)考察表 2）物業(yè)統(tǒng)計(jì)表 3）來文清單 4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄 5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄 6）業(yè)戶滿意率統(tǒng)計(jì)表 7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表 8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表 9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單 10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)戶）意見征詢匯總統(tǒng)計(jì)表 三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)： 1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖 2）財(cái)務(wù)部門職責(zé) 3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé) 4）出納人員崗位職責(zé) 5）收款員崗位職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度 工作程序、規(guī)范： 1）房屋維修 基金使用辦法 質(zhì)量記錄、表格： 1）房屋維修基金申請(qǐng)表 2）季度房屋維修基金收支情況公布表 3）房屋維修清單 四、設(shè)施設(shè)備管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)： 1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖 2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé) 3）各工種人員職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）總值班管理規(guī)定 2）配電房管理規(guī)定 3）水泵房管理規(guī)定 4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 5）電氣維修管理規(guī)定 6）供水管理規(guī)定 7）設(shè)備分類代碼 8）設(shè)備編號(hào)規(guī)定 9）機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定 工作程序（含操作程序、規(guī)范）： 1）機(jī)電安裝維修工程 部動(dòng)作程序 2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術(shù)性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng) 9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 12）防火卷簾門的保養(yǎng) 13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 14）滅火器的使用與保養(yǎng) 15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn) 質(zhì)量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設(shè)施設(shè)備清單 3）設(shè)備臺(tái)帳 4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡 5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表 6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表 7）設(shè)備維修記錄 8）設(shè)備事故報(bào)告單 9）水泵 電機(jī)半年保養(yǎng)記錄 10）風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄 11）值班記錄 12）配電房、水泵房巡查記錄 13）干式變壓器保養(yǎng)記錄 14）發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄 15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄 16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 17）配電柜檢修工作票 18）操作票 19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄 20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表 21）水池（箱）加藥記錄 22）水池（箱）清洗記錄 23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄 24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄 25）消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄 26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄 27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄 29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表 五、房屋管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé) 1）房屋管理員崗位職責(zé) 2）倉(cāng)庫管理員職責(zé) 3）資料員職責(zé) 規(guī)章制度和規(guī)定 1）倉(cāng)庫管理規(guī)定 2）物品驗(yàn)證的規(guī)定 3）物品采購(gòu)管理規(guī)定 4）鎖匙管理規(guī)定 5）裝飾裝修管理規(guī)定 6）裝修巡查規(guī)定 7）裝修驗(yàn)收規(guī)定 8）日巡視檢查工作規(guī)定 9）管理處周檢工作規(guī)定 10）房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法 11）辦公物品管理規(guī)定 12）回 訪工作規(guī)定 13）業(yè)主檔案管理規(guī)定 工程程序、標(biāo)準(zhǔn) 1）物品入庫工作程序 2）物品出庫工作程序 3）接待工作程序 質(zhì)量記錄和表格 1）鎖匙發(fā)放登記表 2）鎖匙借還 /看房登記表 3）放行條 4）管理處周檢記錄表 5）辦理裝修手續(xù)登記表 6）裝修驗(yàn)收表 7）出入證發(fā)放、收回登記表 8）處理違章記錄表 9）日巡視檢查記錄表 六、治安、保衛(wèi) 保安人員職責(zé) 1）保安主管職責(zé) 2）保安員紀(jì)律 3）保安員職責(zé) 4）巡邏崗位等崗位職責(zé) 5）保安員職業(yè)道德規(guī)范 規(guī)章制度、規(guī)定 1）保安員交接班制度 2）保安員 儀容儀表規(guī)定 3）保安員培訓(xùn)規(guī)定 4）保安員領(lǐng)用物品管理規(guī)定 5）保安員處理問題或緊急事件的原則和方法 6）保安員巡邏簽到規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）巡邏崗等崗位保安工作規(guī)范 2）常見的幾種可疑情況及處理措施 3）緊急集合方案 4）保安應(yīng)急計(jì)劃和措施 5）保安工作時(shí)限的規(guī)定 6）保安員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn) 7）保安服務(wù)過程的檢驗(yàn) 8）公里數(shù)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量記錄和表格 1）保安員交接班記錄表 2）月崗位安排表 3）來訪登記表 4）小區(qū)治安巡邏登記表 5）保安工作班檢表 6）保安巡邏簽到表 7）保安訓(xùn)練考 核表 8）治安事件登記表 七、小區(qū)清潔 規(guī)章制度、規(guī)定 1）清潔主管職責(zé) 2）清潔員職責(zé) 3）清潔員紀(jì)律 4）清潔員日工作程序 5）清潔員工作應(yīng)急措施 6）房屋樓道清潔規(guī)定 7）公共場(chǎng)地清潔規(guī)定 8）綠地的清潔規(guī)定 9）會(huì)所的清潔規(guī)定 10）地下停車場(chǎng)的清潔規(guī)定 11）垃圾清運(yùn)和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定 12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定 13）清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法 質(zhì)量記錄和表格 1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單 2）小區(qū)室外清潔日檢表 3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表 4）清潔員崗位安排表 八、園林綠化 規(guī)章制度、 規(guī)定 1）綠化主管職責(zé) 2）綠化員職責(zé) 3）綠化員紀(jì)律 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）花卉栽培管理規(guī)定 2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定 3）中耕除草管理規(guī)定 4）草坪的施工與養(yǎng)護(hù) 5）施肥應(yīng)注意事項(xiàng)及管理規(guī)定 6）綠化藥品的保管和使用管理規(guī)定 7）綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法 質(zhì)量記錄和表格 1）綠化清單 2）綠化工作日檢表 3）綠化員崗位安排表 九、車輛管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé) 1）車輛管理組織機(jī)構(gòu)圖 2）車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé) 3）車輛管理員職責(zé) 4）道口崗崗位職責(zé) 5）車庫（場(chǎng)）崗位職責(zé) 規(guī)章制 度及規(guī)定 1）車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé) 2）車輛管理員職責(zé) 3）地下停車場(chǎng)崗位職責(zé) 4）車輛管理員交接制度 5）車輛管理員培訓(xùn)制度 6）車輛管理員職業(yè)道德規(guī)范 7）小區(qū)交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定 8）摩托車、自行車保管規(guī)定 9）值班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定 10）對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定 11）車輛管理員儀容儀表規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）出入口崗工作規(guī)程 2）車庫（場(chǎng)）崗工作規(guī)程 3）車輛被盜、被損壞的處理 4）車輛管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法 5）車輛管理員日考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量記錄、表格 1）停車場(chǎng)（庫）固定車位登記表 2）車輛管理設(shè)備、設(shè)施清單 3）車輛管理工作日檢表 4）機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入登記表 5）保管站自行車出入登記表 6）交接班記錄 7）月卡收費(fèi)登記表 十、維修、養(yǎng)護(hù) 職責(zé)、規(guī)定： 1）維修工崗位職責(zé) 2）房屋公共設(shè)施的維修方法 3）室外公用設(shè)施的維修方法 4）室內(nèi)維修方法 5）電表箱保養(yǎng)規(guī)定 6）汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 7）室內(nèi)維修管理規(guī)定 8）公共設(shè)施設(shè)備損壞情況的發(fā)現(xiàn)與處理方法 9）維修過程的檢驗(yàn) 10）小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范： 1）房屋公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2）室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn) 3）室內(nèi)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4）定期檢查項(xiàng)目一覽表 5）定期保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表 質(zhì)量記錄、表格： 1）故障報(bào)告單 2）維修登記表 3）定期檢查記錄表 4）公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表 5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄 6）汽車道閘月保養(yǎng)記錄 7）電表箱保養(yǎng)記錄 8）更換水表記錄 9）更換電表記錄 十一、消防、安全 組織機(jī)構(gòu)、安全 1）安全組織機(jī)構(gòu)圖 2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 3）消防責(zé)任人職責(zé) 4）消防兼職干部職責(zé) 5）安全員職責(zé) 6）小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé) 7）各消防隊(duì)員職責(zé) 8）消防中心值班員崗位職責(zé) 各級(jí)人員在撲 火救災(zāi)中的主要職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）消防管理規(guī)定 2）防火安全“三級(jí)”檢查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定 工程程序、標(biāo)準(zhǔn)： 1）消防滅火流程 2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程 3）撥打“ 119”電話報(bào)警程序 4）消防水槍、水帶操作規(guī)范 5）電氣線路防火安全規(guī)范 6）消防栓使用規(guī)范 7）手提滅火器使用規(guī)范 8）管理處消防器材配置規(guī)定 9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定 10）關(guān)于消防安全組織情況表 質(zhì)量記錄、表格： 1）消防中心值班記錄 2）消防器材檢查表 十二、物 業(yè)接管、入住 制度、規(guī)定和工作程序 1）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序 3）小區(qū)接管驗(yàn)收程序 4）公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 6）業(yè)主入住前的籌備工作 7）業(yè)主入住程序 8）房屋保修工作程序 質(zhì)量記錄、表格 1）房屋接管驗(yàn)收表 2）房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 4）樓宇接管資料移交清單 5）業(yè)主入住登記表 6）業(yè)主家庭情況登記表 7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗(yàn)房表 五、日常的管理與服務(wù) 日常物業(yè)管 理階段是管理處實(shí)施設(shè)施設(shè)備管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對(duì) [盛和園 ]的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、常規(guī)管理運(yùn)作階段三個(gè)部分組成。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度就設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點(diǎn)。裝修管理上，實(shí)施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓 [盛和園 ]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與處罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢(shì)和業(yè)戶的心理需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點(diǎn)，治安無事件”。 一、前期介入階段的管理 （一）介入、合理規(guī)劃 針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合 [盛和園 ]的 實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì) [盛和園 ]的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。 （二）做好驗(yàn)收接管工作 在管理公司對(duì) [盛和園 ]充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 [盛和園 ]的驗(yàn)收與接管程序如下： 步驟如下： 移交接管 前的準(zhǔn)備工作 a. 成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后，提前介入管理，擬派管移交接管前的準(zhǔn)備工作 物業(yè)資料的接管移交 物業(yè)之移交接管 工作計(jì)劃 保修工作管理 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶）入住管理 工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。 b. 成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決在。 1）移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表； 2）公共配套設(shè)施