三鼎大廈下階段推售建議(doc15)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-19 10:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 定。一、二層為復(fù)式。價格為 15000元 /平方米。三層價格每平米 9000元以上。面積在 280— 350平米之間，如租則租金約在 1000元 /平方米 .年左右。 站前商業(yè)環(huán)境分析 站前的經(jīng)營行業(yè)，因其地理環(huán)境決定其租金價格相對其他區(qū)域要高，同時，良好的商業(yè)氛圍，巨大的消費人流使商家樂于在此經(jīng)營，在經(jīng)營行業(yè)的選擇上，以其利潤回報較高、資金周轉(zhuǎn)較快的行業(yè)為主。其中服裝類就占了 30%，皮草、眼鏡，快餐等各占了 20%左右。 以這部分的商家訪問結(jié)果來看，對于在站前區(qū)域經(jīng)營的行業(yè)，所需求行業(yè)為的 餐飲、娛樂業(yè)。同時，也認為三鼎大廈的位置及五層以上適合其經(jīng)營。因其目前中檔的、方便、具有一定特色的餐飲場所很少，滿足不了消費者對此方面的消費需求。同時，調(diào)查反映出服裝行業(yè)競爭激烈，市場實際上已趨于飽和。而四隆、時尚時裝城、鉆石城，新亞百貨等更分流了大部分的消費者，消費檔次上高低都有，適合于年輕人的品牌專賣店也已密布于該區(qū)域。因此，對于傳統(tǒng)方式的服裝類經(jīng)營，商家都持比較難作的心理。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 13 頁 市場調(diào)查總結(jié)與分析 通過以上的情況，我們得知，鞍山目前沒有一個具有一定風(fēng)格及特色的多元化商場，而對于這樣的商廈，商家反饋認為具有 一定的吸引力度及市場前景。 在價格、經(jīng)營方式上，大部分為出租的方式，租金在 120— 450 元間。在出售上，只有銀都、四隆一至三層為出售產(chǎn)權(quán)的方式，目前相對最高的為四隆，經(jīng)過一年時間的經(jīng)營，目前一層售價為 16000 元 /平方米，這樣的價格相當(dāng)于三鼎目前售價的 7折。因此，三鼎大廈的價格制定明顯過高。 `結(jié)合以上的市場調(diào)查，我公司認為三鼎大廈前期的定位：“專業(yè)的電器大市場”應(yīng)加以調(diào)整的。具體原因為： 鞍山市場的電器經(jīng)營商家，集中于鞍山站前區(qū)域，而在數(shù)量上并不占其區(qū)域內(nèi)經(jīng)營行業(yè)的較大比例，因此，如繼續(xù)以電器專業(yè)市場的定 位去銷售，將造成供大于求的局面。價格，樓層，停車場等實際問題也使電器商家及投資者對于購買鋪面存在顧慮。同時，因?qū)﹄娖餍袠I(yè)經(jīng)營前景的難以預(yù)計，也使得電器經(jīng)營者不會選擇購買鋪面的方式。對于經(jīng)銷大型家電的廠家及大的經(jīng)銷商或代理商及其連鎖類經(jīng)營等，因其經(jīng)營的要求，是沒有必要也不可能一次性拿出資金來購買鋪位的。 在以上問題點的基礎(chǔ)上，如將其改善，其定位是否合理，銷售情況是否將被扭轉(zhuǎn)呢？我公司對此也進行了細致的討論分析。 對于專業(yè)化的電器市場，首要的就是一層要經(jīng)營電器，同時帶動二層的經(jīng)營，以此才能體現(xiàn)其專營性。如將其一 、二、三層定位為專營電器，同時價格予以調(diào)整，可保證商家的入場，這樣調(diào)整的結(jié)果將使三層以上的銷售經(jīng)營難以繼續(xù)。因可與電器行業(yè)同場經(jīng)營的行業(yè)少之又少，同時樓層的因素，更使得買家難以選擇購買。同時，以上完善是在價格經(jīng)過降低之后，才會可行的，這樣一來，就是完全沒有必要，也是完全不可行的。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 13 頁 由以上的市場因素及其定位分析，我公司認為，無論是對于項目的銷售，還是確保開業(yè)后旺場，都以使我們必須對三鼎大廈的定位予以調(diào)整，以下，我公司將對調(diào)整情況予以闡述。 三鼎大廈定位調(diào)整 鞍山的綜合性商場及專業(yè)化的小規(guī)模商場，目前 的現(xiàn)狀，無論在內(nèi)部環(huán)境的營造，賣場氣氛的渲染及經(jīng)營規(guī)劃上沒有一定的特色，還以傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，經(jīng)營方式為主，而依市場的發(fā)展趨勢及現(xiàn)代人的購物需求，是需要引進一個有獨特風(fēng)格，現(xiàn)代，有特色的多元化綜合商場的必要，而在項目外立面，規(guī)劃等已經(jīng)確定的情況下，可通過項目本身的經(jīng)營規(guī)劃、室內(nèi)空間格局上來體現(xiàn)特色。 在定位上，同時還應(yīng)銜接前階段的推廣工作，并要將經(jīng)營行業(yè)與站前區(qū)域、樓層情況進行結(jié)合。由此，我公司對三鼎大廈調(diào)整后的定位為： 將“三鼎大廈的專業(yè)電器市場”改為“多元化經(jīng)營模式的綜合性商廈”。 對三鼎大廈的定位進行確 定后，結(jié)合實際的市場實際情況，我公司初步對大廈進行了功能劃分。 調(diào)整后的功能劃分為： 一、 二層：鞍山精品大世界 經(jīng)營范圍，以精
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