為商鋪制定致勝的市場策略(doc)-營銷策劃(編輯修改稿)
2024-09-19 09:04 本頁面
【文章內容簡介】 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、市場需求和競爭狀況 市場綜述 上海目前的商業(yè)用房主要分為兩大類：（ 1）傳統(tǒng)的商業(yè)街、（ 2）住宅配套商業(yè)（住宅底商）。上海傳統(tǒng)商業(yè)街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。在上海市府規(guī)劃中，未來上海商業(yè)布局將以建設調整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。住宅配套商業(yè)（住宅底商）按設置方式分三種：（ 1）傳統(tǒng)沿街商業(yè)、（ 2）獨立商 業(yè)街、（ 3）會所商業(yè)。 從兩種商業(yè)類型的前景看，未來上海商業(yè)發(fā)展的重點將主要集中在“傳統(tǒng)商業(yè)街重生改造”和“住宅底商”兩大方面。最近，南京西路、南京東路、淮海路、四川北路幾大商業(yè)街紛紛出臺升級改造的新方案，力爭建成國際級商業(yè)街，希望能吸引更多的世界頂級品牌入駐。而位于四川北路南段的信虹房產更是在四川北路重生改造及 CBD 外延背景下，以主題商業(yè)街為紐帶進行復合型高端公寓開發(fā)。 圖 10 2020 年上海主要商業(yè)街出租和聯(lián)合經營租金情況 02468101214161820南京路 淮海路 徐家匯 四川路 豫園 新客站 張楊路元/平方米/天出租 聯(lián)合經營 數(shù)據(jù)來源：上海房地產交 易中心 從經營方式看，目前上海商業(yè)主要采用出租、聯(lián)合經營（一定的保底金額加一定百分比的扣率）及出售三種方式。一般來說，用于出租的商場面積較小，收入穩(wěn)定。目前，收益與風險共擔的聯(lián)合經營方式為眾多大型品牌商家采用。通常底層和低樓層采用出租方式。高樓層以合作經營為主。比較兩種方式的租金收益，各商業(yè)街的聯(lián)合經營租金都比出租的租金收益高。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)市場供需特征 ? 居民休閑消費和日常消費呈現(xiàn)明顯分別 上海居民消費總體上呈現(xiàn)休閑消費到中心商業(yè)街集聚 ，日常消費在住宅配套商業(yè)集聚的特點。由于居民的大量外遷，近年來環(huán)線外的消費超過了環(huán)線內的消費。為了重振中心城區(qū)，市政府又開始有意識的開發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分。但同時，舊城改造拆遷將使原有商業(yè)消失，商業(yè)流尋找新經營地，這又給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。 ? 商業(yè)進入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代 滬上商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流。百貨業(yè)內的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。 內外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。置地廣場、港匯廣場單層辟為體育運動城，正是百貨經營向專業(yè)化發(fā)展的一個前兆。 ? 地段的好壞與出租面積占總經營面積呈正向關系 淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對較低。
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