【文章內(nèi)容簡介】 的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。 九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟實力，能 承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。 綜上所述，我們認為高品質(zhì)加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。 在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。 四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟建設(shè)的正常軌道，隨 著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。 （ 1） 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求 從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2020 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 （ 2）樓市房價仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計 ,至 2020 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額 億元，增長 %，平均銷售單價 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長 %。 在 2020 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從 2020年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價格與周邊同類城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見 九江房價 仍 有 較 大的增長空間。 （ 3）居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。 （ 4）房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣面積超過 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示， 06 年九江的土地供應(yīng)量在 2020 畝左右，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。 （ 5） 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2020 年九江商品房均價為 1800 元 /平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟持續(xù)增長 ，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。 第三篇：項目篇 一、項目概況 地理位置：本案位于九 江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達 ,交通便捷 ,出門不遠即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府 — 九江師 專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 經(jīng)濟指標(biāo)：總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房： 971M2 設(shè)備用房： 402M2 商業(yè)（辦公）面積： 7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫： 3845M2 容積率： 建筑密度： 31% 綠地率： 35% 住宅戶數(shù)： 388 戶 多層住宅內(nèi)停車庫： 1165M2 二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 ? 區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道 —— 長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? 自然環(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。 ? 交通資源：本項目臨九江的主干道長虹大道， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠即可上 高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 ? 商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)已形成 一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。 ? 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府 —— 九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。 ? 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。 項目本身資源 ? 項目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物 的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。 ? 物業(yè)形態(tài)：本項目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費者的需求，同時高低 錯落、 疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。 ? 戶型設(shè)計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩 百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。 三、項目 swot 分析 S：優(yōu)勢 靠近城市主干道長虹大道，交通便利 長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設(shè)支持 龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng) 雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次 地塊周邊的配套相對比較齊全 W：劣勢 地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。 地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機會 長虹路的不斷完善，吸 引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 九江經(jīng)濟的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大 本項目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進，旅游及經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機遇。 房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 T：威脅 隨著九江城市化進程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府 開發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購房計劃 四、項目商業(yè)、辦公部分分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析 汽配一條街逐漸成形 周邊沿長虹路業(yè)態(tài)分布情況3% 10%3%67%10%7%休閑娛樂餐飲賓館小超市汽配維修建材其他 從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在 各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達到 67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到 10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調(diào)查中，普遍認為經(jīng)營狀況不錯。 租金及回報狀況分析 售價上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報率有所提高 龍鑫花園長虹大道店鋪售價租金變化情況70009500 98001200 1600 18000202040006000800010000120202020 2020 2020售價(元 /平 方米)租金(元 /月 /間 ) 本案與龍鑫花園僅一街之隔 ，主力單間面積在 5060 平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達到 100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。 從龍鑫花園的價格走勢來看， 2020 年底到 2020 年底之間由于受房價整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了 35%，而到了 2020 年，上漲幅度明顯放緩，僅為 3%左右。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。 從租金回報率看，按一間店鋪 50 平方米計算， 2020 年底，該段商鋪的年回報率為 %， 2020 年底的時候為 %，目前為 %。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了 2020 元 /月 /間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。 抗性及應(yīng)對策略 a) 抗性 1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡 2） 案量較大 b) 應(yīng)對策略 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡 策略： 鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性 推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。 目前九江并沒有出臺類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案 處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量