【正文】 （備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計劃方案，最終執(zhí)行將以實際情況為準。 （ 5）進行財務(wù)核算、整理：本期的銷售目標統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅 12020 平方 ╳ 2309（元 /平 方米） +二三層商鋪 3000 平方 ╳ 2400（元 /平方米） +規(guī)劃路商鋪 800 平方 ╳ 3000（元 /平方米） = 萬 占總案量的： % （四）收盤期 銷售主要工作： 計劃時間： 月 1 日 —— 10 月底 主要工作： ，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進行回應(yīng) ，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 執(zhí)行計劃及目標： （ 1）銷售進入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進度針對 余下房源計劃平均月銷售 16 套 ?？備N： 2309 萬（單價同 上） （ 2） 11 月 — 12 月底，住宅樓銷售節(jié)奏進入相對穩(wěn)定階段，此時結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進行造勢。 執(zhí)行步驟： （ 1） 6 月 15 日前，準備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認購須知，認購流程圖等。本方案總體 上將本案分為內(nèi)部認購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個階段推出（具體的方案后詳）。 三）、擬訂之：總戶數(shù)： 388 戶，總建筑面積約： 48887 平方 多層建筑面積約： 44600M2 多層開盤均價為： 2300 元 /平方米 合計： 10258 萬 小高層建筑面積約： 4287M2 小高層開盤均價為： 2400 元 /平方米 合計： 萬 （四）本案商業(yè) (辦公 )總建筑面積為： 15556 平方米 。 項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，地塊綜合價值較高 .（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策 ，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 第七篇：結(jié)論與建議 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改 善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平 均狀態(tài)計算的結(jié)果。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 第四部分 項目開發(fā)研究 一、 項目價值 初步評估 本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價值高，體現(xiàn)在： 地段尊貴性 —— 中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出； 品質(zhì)可塑性 —— 產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強； 交通便利性 —— 本案臨近市政形象大道 長虹大道，交通便利； 區(qū)域完善性 —— 在配套、居住氛圍及消費信心層面有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的成熟度被廣大市民認可； 土地增值性 —— 由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價格一路上漲，（最新掛牌的 南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價格高達 300萬 /畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價格也有 181 萬 /畝。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強。 從租金回報率看，按一間店鋪 50 平方米計算， 2020 年底，該段商鋪的年回報率為 %， 2020 年底的時候為 %，目前為 %。 房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 ? 商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)已形成 一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。 （ 3）居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅實形象。售樓處面積近 1000 平方米，營銷投入巨大。而商鋪價格略有下調(diào)較上年下鐵 % 附：商品房成交單價比較表 單位：元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、土地市場分析 ● 土地供應(yīng)不平衡 雖然 2020 年九江市土地供應(yīng)量達到了創(chuàng)紀錄的 畝，比 2020 年的 畝增加了 %，但長江大道與八里湖之間地塊面積達 1200 畝，占了全年土地供應(yīng)的 %。銷售均價： 1800~2100 元 /平方米。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。 宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析 對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價整體水平仍然較低。南門湖 —— 八里湖）之間再造一個新九江的 發(fā)展 方向 。目前，九江的個體工商戶已超過 75000 戶，個私經(jīng)濟 的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。全國百強市排名，九江位列 75 位 生活水平： 2020 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計到 2020 年城市居民可支配收入可達 14000 元。 九江的 山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。 由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。 在本次報告的撰寫期間，我們 對九江市的經(jīng)濟、文化、房地產(chǎn)市場特征進行了充分調(diào)查與分析，并對本項目現(xiàn)狀進行了細致考究，對周邊樓盤進行 慎 密調(diào)研后，取得了大量一手資料。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯， 是一個極具潛力的開放城市。人均生產(chǎn)總值年均增長 %， 2020 年 達到 9230 元 。根據(jù)國際上通行標準 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕 的標準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。 九江 市委八屆四次全會提出了 “ 環(huán)繞八里 湖 ， 建設(shè)新九江 ” 的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 第二部分 市場分析 一、 政策導向分析及風險評估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風向標的作用，對于當?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風險。 二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 ⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹 大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。銷售均價： 1700~2300 元 /平方米； ? 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。 附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 % 其中：住宅 % 商鋪 % 附：商品房成交金額比較表 單位：萬元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長迅速 2020 年二手房成交 3198 套，成交面積 萬元。本案所處的區(qū)域為長虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認可度較高。由于本案的產(chǎn) 品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動準客戶，有利于樓盤的銷售。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。 第三篇：項目篇 一、項目概況 地理位置：本案位于九 江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達 ,交通便捷 ,出門不遠即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學府 — 九江師 專，附近銀行、學校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 ? 戶型設(shè)計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩 百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案 處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。 （ 2）產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標客戶： ? 實力型投資企業(yè)或個人 他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報率有著清醒的認識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟實力強，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進行運作。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵 籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。 可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶 親身體味 的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進項 目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標客流量的增加，密切注意目標客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 ?項目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。 一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為 7 月初 （也就是說，從 7 月份開始便可以進行正式銷售）。視市場反饋對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售方案作進一步調(diào)整。 商鋪前期以長虹大道 上一層商業(yè)為主力帶動地下一層商業(yè)銷售大原則，結(jié)合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價差距為主要推動手段，將二、三層及東側(cè)單價拉開，以較低的總價吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價熱銷配以吸人眼球的價差及招商人氣，來帶動該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做準備。視銷售情況對價格及層差方案可作修正。 執(zhí)行計劃及目標： （ 1）計劃平均每月銷售 20 套?；仡^客戶積極把握，其成交機會極大。合計： 萬 （ 3）未計入車庫案量 。正式公開強勢推銷一段時間后，客戶對本案之認識程度已經(jīng)較為深刻，銷售人員應(yīng)配合廣告，重