【正文】 發(fā)展重點 ◇ 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速 ◇ 居民收 入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對于九江的城市定位是： “最適宜人類居住 ”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游 。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望 改善之一。 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2020 年達到 億元，比上年增長 元，增長率達 %。 財政總收入年均遞增１４．２％ ， 2020年 達到 ３９．８１億元 。 2020 年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。 歷史文化： 九江是一座歷史悠久的文化名城。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬平方公里，人口 450 萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬人。同時結(jié)合本案的目標客 戶，在對其行為特征的準確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實可行的開發(fā)方案。 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 第二部分 市場分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風險評估 二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點 競爭態(tài)勢分析 四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 第三部分 項目分析 一、項目概況 二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源 三、項目 SWOT 分析 四、項目商業(yè)、辦公部分分析 五、項目市場目標客戶層研究 主力客戶定位 目標客戶描述 第四部分 項目開發(fā)研究 一、 項目價值 初步評估 二、 項目發(fā)展建議 第五 部分 投資收益分析 第六部分 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析及策略 一、 項目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 第七部分 結(jié)論和建議 附：銷售計劃 前 言 “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。其目的是 為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率 、 規(guī)避風險 、 提升 項目 競爭力 ， 最大限度縮短銷售周期和實現(xiàn)項目市場價值最優(yōu)化 。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。 自 秦代立 郡 以來 ， 至今已有 2200 多年的歷史。廬山為國家重點風景名勝區(qū)， “ 中國旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 政府預(yù)計到 2020 年，實現(xiàn)GDP940 億元，人均生產(chǎn)總值達到 2200 美元 。 從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健。 個私經(jīng)濟發(fā)展迅速 九江市個私經(jīng)濟上繳稅金（億元）4051015202020 2020 2020 2020 2020 從上表可以看出， 2020 年，九江 市民營經(jīng)濟上交稅金 億元， 銷售收入 283． 6 億元，增長４１．６％ ， 對財政的貢獻率達到 60． 8％ 。 圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。因此 ， 在 新一輪城市 總體規(guī)劃中明確 了 沿長江岸線由東向西拓展 ，在兩湖（甘棠湖但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為： 建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度 加快了城市的拆遷步伐 上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。 ⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的反映，同時也是衡量當?shù)鼐用裣M能力的尺度。銷售均價： 2500 元 /平方米以上； ? 長虹大道兩側(cè)。但現(xiàn) 在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1）市場運行狀況： 供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少 2020 年，九江市區(qū)新批準商品房預(yù)售項目共 36 個，同比下降 20%，批準預(yù)售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬平方米。 附：存量房（住宅）買賣比較表 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬平方米） 53% 金額（萬元） 21353 35980 % 單價（元 /平方米） 1066 1170 % 住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調(diào) 2020 年商品房價 格較 2020 年上漲 %，其中住宅價格上漲較快，達到了 %。 ● 土地價格上漲，成本提高 2020 年九江市土地綜合價格每畝 萬元，比 2020 年上漲了 %，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地 平均單價為 7 萬元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2020 年國有土地出讓一覽表 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價 (萬元 /畝 ) 成交價 (萬元 /畝 ) 土地出讓收入（萬元） 簽訂出讓 合同時間 1 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 南湖路 57號 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 北司路 68號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲備 掛牌 市場 倉儲 5 王 剛 人民路 569號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號 儲備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè) 儲備 掛牌 商住 44 44 9 江西運通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 188 11 九江潯海實業(yè)有限公司 向湖一路 28 號 儲備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實業(yè)有限公司 長江大道與八里湖之間 儲備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 .居住 1200 42 42 50400 13 九江市房地產(chǎn)測繪隊 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽路 95號 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價） 94． 593 （總價） 94． 593 （總價） 94． 593 2020． 10． 18 市場總結(jié) ? 整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快 ? 土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質(zhì)好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。 柴桑春天 開發(fā)商：九江新湖遠洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬 M一期 13 萬 M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設(shè)計：加拿大泛太平洋 景觀設(shè)計：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復(fù)式面積 130200 平方米 套型設(shè)計合理實用，主力以三房兩廳為主 樓盤特點：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時代的來臨，套型以比較實用的中小套為主。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計價格將有二三百元每平方米的上揚。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機會。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2020 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 在 2020 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從 2020年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價格與周邊同類城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見 九江房價 仍 有 較 大的增長空間。 （ 5） 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2020 年九江商品房均價為 1800 元 /平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。 ? 交通資源：本項目臨九江的主干道長虹大道， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠即可上 高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 項目本身資源 ? 項目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物 的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。 地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機會 長虹路的不斷完善，吸 引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 九江經(jīng)濟的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大 本項目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進，旅游及經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機遇。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到 95%以上，空關(guān)情況相當少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調(diào)查中，普遍認為經(jīng)營狀況不錯。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。 案量較大 策略： 分批次推