【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 選擇上以符合市場(chǎng)、能實(shí)現(xiàn)快速銷售的產(chǎn)品為主；商業(yè)擬規(guī)劃為街鋪建筑形態(tài)進(jìn)行銷售，而住宅則以 市場(chǎng)適銷產(chǎn)品為主 。 三、商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)思考 從區(qū)域未來發(fā)展、周邊資源、項(xiàng)目銷售角度思考項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 從區(qū)域未來發(fā)展來看 從項(xiàng)目周邊資源來看 從住宅價(jià)值提升來看 從目前區(qū)域的規(guī)劃及出讓土地來看，未來將形成城市大型的居住組團(tuán)，人口的聚集將催生對(duì)生活配套的需求，雖然各樓盤也將擁有少量的社區(qū)商業(yè)，但無法形成區(qū)域的生活商業(yè)核心。 周邊擁有眾多的學(xué)校資源，教育文化氛圍濃厚，而且隨著周邊各樓盤業(yè)主的入住及現(xiàn)代社會(huì)對(duì)子女成長與教育的重視，本案可充分借助其周 邊資源，發(fā)展以教育文化為主題的商業(yè)。 從商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值提升角度分析：一方面需要商業(yè)在檔次上應(yīng)具有中高端性，另一面在業(yè)態(tài)的選擇上需要選擇符合業(yè)主日常需求、具有一定附加值的商業(yè)業(yè)態(tài)。 以滿足區(qū)域居民日常生活的商業(yè)具有較大發(fā)展空間。 教育文化主題商業(yè)具有先天基礎(chǔ) 注重商業(yè)的檔次和附加值 ? 本案商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)： 以超市為龍頭打造區(qū)域生活商業(yè)中心 以教育文化為主題形成項(xiàng)目特色商業(yè)，提升住宅價(jià)值 ? 本案商業(yè)發(fā)展 計(jì)劃 ： 計(jì)劃一：確定項(xiàng)目地位 與政府協(xié)商，由政府出面批文，借助 教育 資源，本項(xiàng)目作為 城市“ 青少年文化素質(zhì)教育基地 ”，并由開發(fā)商通過媒體對(duì)此事件進(jìn)行熱炒。 計(jì)劃二：政府政策扶持 項(xiàng)目招商啟動(dòng)前，與政府協(xié)商，對(duì) 于進(jìn)入本項(xiàng)目的商家給予一定的政策扶持，譬如工商稅費(fèi)上的減免。 計(jì)劃三：社會(huì)相關(guān)資源整合 根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，整合相關(guān)社會(huì)資源，如 餐飲、休閑等業(yè)態(tài) ，借助品牌超市的帶動(dòng)， 形成項(xiàng)目不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為“ 區(qū)域生活商業(yè)中心 ”的有力支撐點(diǎn)。 四、 商業(yè) 產(chǎn)品類型思考 通過對(duì)開發(fā)商、 商業(yè)定位 、以及當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的分析： 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型應(yīng)選擇 更適合銷售的 街鋪式 產(chǎn)品 為主！ 從 開發(fā)商 、 商業(yè) 、與 客戶群體考 慮 開發(fā)商 商業(yè)定位 客戶群體 根據(jù)與開發(fā)商的交流及對(duì)企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略分析，本案商業(yè)應(yīng)立足于銷售，因此在產(chǎn)品類型的選擇上應(yīng)盡量不考慮集中式商業(yè)，營造更多街區(qū)，從而保證可銷售的面積，實(shí)現(xiàn)快速的去化。 本案商業(yè)定位于區(qū)域生活商業(yè)中心，并非購物中心，因此，在未來的消費(fèi)形態(tài)上，應(yīng)是以尺度更加親切、消費(fèi)更為便利的街鋪形式為主，但考慮餐飲、休閑業(yè)態(tài)面積要求，可考慮二、三層規(guī)劃適中大小商業(yè)。 投資者： 看重地段，更青睞于街鋪投資。 經(jīng)營者： 均認(rèn)為街鋪經(jīng)營狀況更好。 消費(fèi)者： 以區(qū)域居民為主，其消費(fèi)集中 在日常生活消費(fèi)需求，并非考慮商業(yè)物業(yè)的整體檔次。 開發(fā)實(shí)現(xiàn)快速銷售的物業(yè)類型 街鋪更利于商業(yè)定位性質(zhì) 街鋪產(chǎn)品更符合當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣 第三部分 戰(zhàn)略 篇 一、項(xiàng) 目整體發(fā)展目標(biāo) 行業(yè)價(jià)值與目標(biāo) —— 新模式 +新標(biāo)準(zhǔn) +新價(jià)值： 開創(chuàng)城市新的房地產(chǎn)開發(fā)模式， 奠定新的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和新的價(jià)值基準(zhǔn)，提升城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。 城市價(jià)值與目標(biāo) —— 改善人居環(huán)境 +引領(lǐng)城市發(fā)展： 借項(xiàng)目的復(fù)合功能地產(chǎn)高水平開發(fā)，必然大大改善區(qū)域的人居環(huán)境和生活配套環(huán)境，提升區(qū)域價(jià)值；打造區(qū)域的地產(chǎn)名片，引領(lǐng)城市發(fā)展。 企業(yè)價(jià)值與目標(biāo) —— 里程碑 +新樣板 +多效益： 成為企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的里程碑和樣板項(xiàng)目，為公司帶來經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益、人才培養(yǎng)和經(jīng)驗(yàn)積累等多方面綜合效益。 二、 項(xiàng)目整體發(fā)展原則 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利益最大化必須依靠商業(yè)部分的銷售 商業(yè) 開發(fā) 體量較大 ,要尋找新的 消費(fèi) 人群 住宅體量較大，且市場(chǎng)住宅樓盤產(chǎn)品存在超越性 城 市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)使項(xiàng)目有機(jī)遇樂觀發(fā)展 地塊處于城市發(fā)展方向， 為項(xiàng)目創(chuàng)造機(jī)遇 項(xiàng)目具備依靠商業(yè)實(shí)現(xiàn)贏利的可能性 ,也要充分利用住宅的 中 高端消費(fèi)的契機(jī) ,實(shí)現(xiàn)開發(fā)預(yù)想 市場(chǎng)為項(xiàng)目的商業(yè)與 中 高端住宅發(fā)展提供了空間 提升商業(yè)價(jià)值的同時(shí) ,迎合住宅 中 高端消費(fèi)需求 從項(xiàng)目的形勢(shì)、資源、投資市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)域未來發(fā)展五個(gè)方面推論項(xiàng)目的發(fā)展道路 產(chǎn)品定位立足于商業(yè)與住宅并重 三、 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 （一）住宅開發(fā)戰(zhàn)略 目前 庫爾勒 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期和過渡期，只有前瞻未來趨勢(shì)，開創(chuàng)全新的開發(fā)模式，才能夠在 城市 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于常勝之地。根據(jù)以上分析總結(jié)，由“四個(gè)維度”推導(dǎo)出“一個(gè)中心”、“兩條主線”和“三個(gè)構(gòu)面”： 發(fā)展前景 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目開發(fā) 隨著未來城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大 發(fā)展空間 未來的競(jìng)爭(zhēng)必然是品牌與資源層面的競(jìng)爭(zhēng) 多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)物業(yè)體量較大。 住宅與商業(yè)的復(fù)合開發(fā)形式 一個(gè)中心 以客戶為導(dǎo)向 兩條主線 產(chǎn)品線：產(chǎn)品整合 品牌線：品牌整合 外在與內(nèi)涵兼顧 三個(gè)構(gòu)面 安全發(fā)展 成本控制 資源整合 安全與利潤并重 項(xiàng)目成功的 唯一硬性標(biāo)準(zhǔn) 一個(gè)中心 ：以客戶需求為導(dǎo)向 精確制導(dǎo)、特色個(gè)性 不管是產(chǎn)品研發(fā)，還是營銷戰(zhàn)略、策略的制定，都需要根據(jù)客戶的需求出發(fā)，而要在眾多樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，則要求樓盤差異化、個(gè)性化，以建立樓盤自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力?？蛻舳ㄎ粦?zhàn)略是樓盤開發(fā)的基礎(chǔ)，精準(zhǔn)有效且具個(gè)性化的樓盤首 先要求從客戶定位開始。 客戶定位戰(zhàn)略模型如下： 兩條主線：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略 +品牌構(gòu)筑戰(zhàn)略 1）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略： ? 產(chǎn)品組合： 以商帶住 以客戶為核心 客戶定位戰(zhàn)略模型 產(chǎn)品研發(fā) 做什么？ 客戶喜歡什么樣產(chǎn)品，我們就做什么樣的產(chǎn)品 分析客戶 客戶有哪些特征及需求？ 對(duì)目標(biāo) 客戶的深入分析，了解的目標(biāo)客戶的核心需求點(diǎn) 尋找客戶 客戶在哪呢？ 通過市場(chǎng)客戶細(xì)分，先找到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 營銷策略 怎么賣？ 以客戶最為接受的方式將產(chǎn)品賣出去 核核 心心 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 力力 體體 系系 ? 外 —— ? 硬實(shí)力 ? 五大 王道 ? 內(nèi) —— ? 軟實(shí)力 ? 兩大 內(nèi)功 內(nèi)外兼修 通過合適的商業(yè)體量，使本案 成為區(qū)域的生活商業(yè)中心，未來的居住生活方式更加豐盛，同時(shí)選擇對(duì)住宅價(jià)值提升較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。 ? 競(jìng)爭(zhēng)策略： 適應(yīng) 市場(chǎng) ，引領(lǐng) 市場(chǎng) 自身產(chǎn)品發(fā)力是本案開發(fā)必然的選擇，但在產(chǎn)品的創(chuàng)新以及品質(zhì)的打造上應(yīng)充分考慮消費(fèi)者的居住習(xí)慣和市場(chǎng)價(jià)格，在引領(lǐng) 城市 的同時(shí)做到適應(yīng)市場(chǎng)。 ? 創(chuàng)新策略： 以提升性價(jià)比為方向的產(chǎn)品創(chuàng)新 對(duì) 于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)來說，只有好的品質(zhì)和低的價(jià)格才能構(gòu)成對(duì)客戶的吸引力。對(duì)于本案而言，走低價(jià)策略顯然無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。因此， 在產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)是必由之路。 2）品牌構(gòu)筑戰(zhàn)略 —— “內(nèi)外兼修” —— 價(jià)值傳導(dǎo) 現(xiàn)代城市生活體驗(yàn) 顛覆傳統(tǒng)生活理念 項(xiàng)目品牌 一站式生活享受 構(gòu)筑全新生活品牌 兩兩 大大 核核 心心 軟軟 實(shí)實(shí) 力力 內(nèi) 五五 大大 核核 心心 硬硬 實(shí)實(shí) 力力 B E C D A 規(guī)模 之王 外 人文環(huán)境 地段 之王 景觀 之王 住宅 之王 內(nèi)容為王 全配套豐盛體驗(yàn) 品質(zhì) 住宅 高品質(zhì)產(chǎn)品 系列 氛圍營造 教育文化 主題商業(yè) 前景包裝 引領(lǐng) 新城 區(qū)域發(fā)展 大量造景 全景式景觀規(guī)劃 三個(gè)構(gòu)面：安全發(fā)展戰(zhàn)略 +成本有效控制戰(zhàn)略 +資源整合戰(zhàn)略 1）安全發(fā)展戰(zhàn)略 作為一個(gè)中大型項(xiàng)目，尋求整體的和長期的安全是必要的。而項(xiàng)目整體安全，則必須在項(xiàng)目整體定位、開發(fā)分期和市場(chǎng)培育等各方面建立切合市場(chǎng)的體系。 ? 整體定位： 項(xiàng)目在檔次定位上不 能盲目追求高檔，而是應(yīng)該謀求 “中開高走”的策略 ，借助產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新、區(qū)域發(fā)展成熟及項(xiàng)目配套成熟完善等條件，實(shí)現(xiàn)定位上的不斷走高。 ? 示范效應(yīng) 首期對(duì)于項(xiàng)目整體來說，是至關(guān)重要的。只有在首期實(shí)現(xiàn)了形象、品質(zhì)和熱銷三大條，才能快速確立項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，為后期的高價(jià)值開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 2）成本控制戰(zhàn)略 一分投入，二分產(chǎn)出 成本投入的準(zhǔn)則 —— 把錢花在看得見的地方 完全的低成本戰(zhàn)略，只會(huì)讓項(xiàng)目產(chǎn)品低劣，缺乏品質(zhì)，無法達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期效果；而無限制的高成本投入，雖然會(huì)提高產(chǎn)品的品質(zhì)，但是高昂的售價(jià)也會(huì)讓消費(fèi) 者讓止步，適度的成本投入控制是獲 得預(yù)期目標(biāo)利潤的保證。對(duì)于本案而言，在成本投入的層面主要為： ? 建筑立面的打造： 非整體性投入，保證整體觀感的同時(shí)，局部具有亮點(diǎn)； ? 園林景觀的打造： 重點(diǎn)投入層面，應(yīng)體現(xiàn)設(shè)計(jì)感、層次感與精細(xì)化程度； ? 示范區(qū)的打造： 形象的展示，低投入，大產(chǎn)出； ? 形象構(gòu)筑物的打造： 營銷中心 的打造體現(xiàn)主題； ? 項(xiàng)目營銷推廣： 投入有限，能充分提升項(xiàng)目的附加值； ? 營銷環(huán)境的精細(xì)化打造： 室內(nèi)環(huán)境無需體現(xiàn)豪華，更為重要的是氛圍的營造，該投入的必須投入。 3）資源整合戰(zhàn)略 教育資源 +意見領(lǐng)袖資源 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客 戶群體特征以及項(xiàng)目的主題，可整合相關(guān)社會(huì)資源，不僅大大提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的影響力，促使成為事件營