【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 17147 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 17837 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益 率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 18586 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 19415 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） １３ 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定 位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（ 2020） 01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地，地塊面積 公頃，容積率小于 ，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1． 建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5 米，其中沿界至少 3米為綠化帶，至少 2 米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。 高層住宅退各邊界線不小于 8 米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅 最小建筑退后戶基地線 主建筑正面： 5 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 3 米。 停車房正面： 0 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 0 米。 2． 日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 ，多層住宅取 ，計算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過 40%。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于 400 平方米。 半獨立式住宅不得小于 300 平方米。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中間戶）和 200 平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于 10 米。 半獨立式住宅不得小于 8 米。 排屋式住宅不得小于 6 米（中間戶）和 8 米（轉(zhuǎn)角戶）。 ４． 場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1）沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計不低于 ，場地其它地坪標(biāo)高不低于 （黃海高程）。 2）低層建筑不超過 3 層，建筑檐口高度不超過 12 米。 3)多層、中 高層層數(shù)不超過 14 層。 ５． 綠地 綠地率不少于 40％。 ６． 道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地 /地界不得少于３米作為綠化種植帶。 2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 １４ ７． 出入口 小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度 48 米（單向 /雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ８． 圍墻 圍墻高度一般不得超過 米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座 高度低于 。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 ９ ．其它 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。太陽能熱 水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 5）在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。 6）正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過 3 層；多層；中高層（層數(shù)不超過 14 層）。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 市場需求預(yù) 測 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占 %，城區(qū)人占 %，外地人占 %。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997 年為 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987 人， 2020 年 1713 人， 2020年 18 月 1780 人，累計 5231 人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員 30900 人，還有很大的潛力。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞 秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 60 萬人口，按三口之家計算為 20 萬戶，每戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。在 2020 年累計可達(dá)到 2769 萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994 年開始開發(fā)，到 2020 年用 22 １５ 年時間達(dá)到 60 萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 需求量統(tǒng)計和預(yù)測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 81 96 111 128 累計 235 331 442 570 價格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 目前供需狀況 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達(dá)到 80 萬平方 米左右。開發(fā)量 1997 年至 2020 年平均增幅 %，銷售量等于開發(fā)量。每年預(yù)測的需求量由新的供應(yīng)量來彌補。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997 年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020 年，平均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計房價將逐步逼近每平方米 6000 元，近幾年售價仍將會以 10%左右幅度上漲。 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工， 45 幢二層別墅只剩67 套，每平方米 75008000 元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地， 成本一般不會低于 8000 元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（ 2020） 01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在 10000 元左右，我們認(rèn)為價位在 8000～ 10000 元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取 8800 元。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價格超過 1500 元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過 2020 元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售 價應(yīng)該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。 本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價高 10～ 20%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為 4000 元。 １６ 若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表 表 6 產(chǎn)品 項目 加權(quán) 平均 售價及概率 獨立 別墅 售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多層 住宅 售價 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 高層 住宅 售價 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 商業(yè)配套按每平方米 3000 元計算，汽車車位每個約 萬元。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地 塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 該地塊土地面積 52415 平方米，預(yù)計每平方米土地價格不會低于 2500元，至少一半即 26208 平方米為別墅用地，最高容積率 ，見表 7。 擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表 8。 計算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用 土地增值（不扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率 計算結(jié)果詳見表 9。 １７ 地塊 信息 表 7 項目 參數(shù)代號 單位 數(shù)量 土地面積 D M2 52415 土地價格 DJ 元 /M2 2500 最高容積率 RZ M2/ M2 擬建產(chǎn)品 表 8 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需 求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價 建安造價 每 M2 其它費用 其它費用占 收入比例 其它費用占 建安費比例 參數(shù)代號 RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 獨立別墅 8800 1200 250 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 每平方米土地增值 表 9 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值 (扣土地費 )（元） 每平方米土地增值（不扣土地費）（元） 變量 Z1I Z2i 獨立別墅 多層 高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ，最高容積率 RZ ，土地面積 D，每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件：∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）： Ymax=（∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比較 結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。 本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例 X1，高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過 52415=62899 平方米 ,別墅用地 26208 平方米建筑面積 12580 平方米，剩下可建面積 50319 平方米及土地面積