【文章內容簡介】 率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）19415185861783717147方案二方案三方案四方案五投資售價方案一指標16492風險決策指標（概率分析）表4 參數(shù)影響因素指標名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量 第二章 市場調研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園 （ 2023） 01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔 ， 拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地 ， 地塊面積 ， 容積率小于 ， 臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地 。 1． 建筑退線 1） 建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5米 ， 其中沿界至少 3米為綠化帶 ， 至少 2米為間距緩沖帶 ， 綠化帶內不能用做停車場 。 高層住宅退各邊界線不小于 8米 。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求 。 2） 低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面： 5米； 側面： 2米； 后面： 3米 。 停車房正面： 0米； 側面： 2米； 后面： 0米 。 2． 日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 ， 多層住宅取 ， 計算方法應滿足 《 蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術規(guī)定 》 的要求 。 中高層住宅需做日照分析報告 ， 滿足相關要求 。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1） 小區(qū)建筑密度不超過３０ ％ ， 獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過 40%。 2） 低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于 400平方米 。 半獨立式住宅不得小于 300平方米 。 排屋式住宅不得小于 150平方米 （ 中間戶 ） 和 200平方米 （ 轉角戶 ） 。 3） 每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于 10米 。 半獨立式住宅不得小于 8米 。 排屋式住宅不得小于 6米 （ 中間戶 ） 和 8米 （ 轉角戶 ） 。 ４ ． 場地地坪標高和住宅建筑高度 1） 沿主干道場地地坪標高設計不低于 ， 場地其它地坪標高不低于 （ 黃海高程 ） 。 2） 低層建筑不超過 3層 ， 建筑檐口高度不超過 12米 。 3)多層 、 中高層層數(shù)不超過 14層 。 ５ ． 綠地 綠地率不少于 40％ 。 ６ ． 道路與停車位 1） 通車道路：路面不小于６米 ， 路面兩側至每戶基地 /地界不得少于３米作為綠化種植帶 。 2） 非通車道路：兩側設不小于２米的綠化種植帶 。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 ７ ． 出入口 小區(qū)出入口設于地塊南部 ， 出入口寬度 48米 （ 單向 /雙向 ） ， 出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米 。 ８ ． 圍墻 圍墻高度一般不得超過 ， 宜采用金屬欄桿漏空形式 ， 其實心底座高度低于 。 圍墻基礎不出紅線 ， 其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 ， 沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致 。 ９ ． 其它 1） 規(guī)劃設計 、 人防 、 消防 、 環(huán)保 、 抗震等方面應符合國家規(guī)范及有關管理部門的意見 。 2） 服務于本區(qū)內的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（ 具體功能設置詳見 《 蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見 》） 。 3） 除低層別墅外 ， 用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的３０ ％ ， 且不能用作停車等其它用途 。 4） 閣樓原則上不應設平臺 。 太陽能熱水器 、 空調室外機等生活配套設施 ， 在設計中應預先設計 ， 預留位置 ， 采取遮蔽措施 ， 不影響城市美觀 。 5） 在單體設計前可先報若干總平面構思草圖方案 ， 確定后再做深化設計 。 6） 正式報批設計方案時還應提供 “ 新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單 ” 上要求提供的其它文件 。 由此可見 ， 可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限 ， 用規(guī)劃條件篩選 ， 最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅 ， 不超過 3層；多層；中高層 （ 層數(shù)不超過 14層 ） 。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析 。 市場需求預測 據(jù)有關資料 ， 購買園區(qū)住房的人員中 ， 園區(qū)公積金會員占 %， 城區(qū)人占 %， 外地人占 %。 區(qū)內公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升 ，1997年為 92人 ， 1998年 659人 ， 1999年 987人 ， 2023年 1713人 ， 2023年 18月1780人 ， 累計 5231人 。 園區(qū)現(xiàn)有公積金會員 30900人 ， 還有很大的潛力 。 根據(jù)規(guī)劃 ， 蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心 ， 總體規(guī)劃 70平方公里 ， 規(guī)劃人口 60萬人 。 首期開發(fā) 8平方公里 ， 緊靠蘇州古城 ， 將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖 ， 將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海 ， 地勢開闊 ， 將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地 。 60萬人口，按三口之家計算為 20萬戶，每戶平均面積 140平方米，則需要 2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。在 2023年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994年開始開發(fā)，到 2023年用 22 年時間達到 60萬人口 ， 珠江三角洲的發(fā)展已有先例 ， 蘇州照目前的速度發(fā)展 ， 預測是完全可能實現(xiàn)的 ， 甚至可能提前 。 需求量統(tǒng)計和預測 表 5 單位：萬平方米 目前供需狀況 今年開工面積 50萬平方米左右 ， 園區(qū)政府預測今年全年可達到 80萬平方米左右 。 開發(fā)量 1997年至 2023年平均增幅 %， 銷售量等于開發(fā)量 。 每年預測的需求量由新的供應量來彌補 。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997年至 2023年 ， 平均漲幅 %， 1997年至 2023年 ， 平均漲幅 % ， 已超過古城區(qū) 。 由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境 ， 多層及中高層商品住宅預計房價將逐步逼近每平方米 6000元 ， 近幾年售價仍將會以 10%左右幅度上漲 。 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程 ， 尚未竣工 ， 45幢二層別墅只剩 67套 ， 每平方米 75008000元 。 瀾韻園土地成本相對較低， 若通過拍賣獲得土地 ， 成本一般不會低于 8000元 ， 因此 ， 存量土地用完之后 ， 湖邊別墅價位應該還會提高 ， 首期拍賣的蘇園 （ 2023） 01地塊 ， 雖然尚未開盤 ， 據(jù)傳別墅價格將定位在 10000元左右 ，我們認為價位在 8000～ 10000元之間很有可能 。 因此 ， 本項目評價基本分析 ， 別墅售價取 8800元 。 關于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較 ， 分析認為 ， 當每平方米土地價格超過 1500元之后 ， 多層住宅的成本將超過小高層 。 本地塊土地起拍價已超過 2023元 ， 因此 ， 多層住宅成本高于小高層 。 小高層使用年限比多層長 ， 但物業(yè)管理費用稍高 ， 因此 ， 二者售價應該相近 。 故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法 ， 將二者定價相同 。 本地塊由于湖邊風景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應該比其它地段同類產(chǎn)品售價高 10～20%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為 4000元。 年時間達到 60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 需求量統(tǒng)計和預測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14%數(shù)量 14. 47 2. 78 10. 4 21. 99 36. 22 68. 2 81 96 111 128累計 14. 47 17. 25 27. 7 49. 68 85. 9 154 235 331 442 570價格 1556 1694 1899 2045 2555年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8%數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 若干專家預測的平均值 ， 產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表 表 6 商業(yè)配套按每平方米 3000元計算 ， 汽車車位每個約 。 關于產(chǎn)品結構分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一 ， 地價較高 ， 宜建中高檔住宅 ， 規(guī)劃要求一半為別墅用地 ， 以園區(qū)投資商及高級白領階層為對象 ， 消費人群較少 ， 但產(chǎn)品數(shù)量也不多 ， 供需基本平衡 ， 與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢 ， 因此 ， 從市場需求角度 ，后一半不宜再建別墅 。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同 ， 由于土地成本升高 ， 中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一 ， 適合主要用戶群 。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 該地塊土地面積 52415平方米 ， 預計每平方米土地價格不會低于2500元 ， 至少一半即 26208平方米為別墅用地 ， 最高容積率 ， 見表 7。 擬建產(chǎn)品參考容積率 、 售價 、 造價等參數(shù)見表 8。 計算每種產(chǎn)品的土地增值 ， 土地增值 （ 扣土地費 ） 計算： 土地增值 =［ 售價 （ 1營業(yè)稅率及附加 ） －建安造價－每 M2其它費用－售價 其它費用占收入比例／１００－建安造價 其它費用占建安費比例／１００ ］ 參考容積率－每平方米土地費用 土地增值 （ 不扣土地費 ） 計算： 土地增值 =［ 售價 （ 1營業(yè)稅率及附加 ） －建安造價－每 M2其它費用－售價 其它費用占收入比例／１００－建安造價 其它費用占建安費比例／１００ ］ 參考容積率 計算結果詳見表 9。 加權平均獨立 售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000別墅 概率 0 .0 7 5 0 .1 0 .1 7 5 0 .1 5 0 .1 7 5 0 .2 0 .1 2 5多層 售價 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600住宅 概率 0 .0 7 5 0 .1 5 0 .2 5 0 .2 5 0 .1 5 0 .0 7 5 0 .0 5高層 售價 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600住宅 概率 0 .0 5 0 .0 7 5 0 .1 5 0 .2 5 0 .2 5 0 .1 5 0 .0 7 5產(chǎn)品 項目 售價及概率 擬建產(chǎn)品 表 8 每平方米土地增值 表 9 地塊信息 表 7 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率 ， 找出最佳的產(chǎn)品組合 。 設各種產(chǎn)品用地比例可表達為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ， 最高容積率 RZ ， 土地面積 D， 每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件： ∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標函數(shù) （ 土地增值 ） ： Ymax=（ ∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9比較結果 ， 建別墅增值最小 ， 建多層其次 ， 建高層增值最大 。 由于從需求角度分析不宜增加別墅 ， 所以 ， 本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例 。 本項目別墅用地已經(jīng)確定 ， 設多層用地比例 X1， 高