【文章內(nèi)容簡介】 合前述特征分析，其物業(yè)消費心理與購買動機反映在： 物業(yè)所在區(qū)位的前瞻性： 結(jié)合區(qū)域內(nèi)已建和正在建設(shè)的市場知名度較高的高檔樓盤（瑞虹新城、綠洲紫荊花園、正潤歐洲花園等），可把本案所處區(qū)域予以強勢訴求成一新興高檔住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)聚居了來自上海各處的菁英人物。 物業(yè)居住環(huán)境的特色性和文化性： 本項目以“威尼斯水景”主題中庭環(huán)境（見產(chǎn)品定位）為核心，結(jié)合 原版再現(xiàn)圣馬可廣場風情，形成獨特的異域景觀，體現(xiàn)出小區(qū)濃郁的文化背景特色。 —— 以本地鮮見的“服務(wù)式書房”（詳見產(chǎn)品定位）服務(wù)于知識智能階層，進行社區(qū)文化活動空間的延伸。 —— 花店、書亭、咖啡吧等細部設(shè)施在社區(qū)中的設(shè)置，提升小區(qū)配套設(shè)施所具的獨特威尼斯地域文化含量。 社區(qū)型物業(yè)功能的全面超越： 本案與瑞虹新城競爭同一目標客戶群體，在品牌效應(yīng)上暫時無法超越瑞虹新城長期以來積累起來的品牌知名度。只有依靠在物業(yè)功能上全面超越瑞虹新城。才能有效的與其競爭同一目標客戶群體。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 49 頁 物業(yè)居住的舒適性： —— 本項目可通過酒店式物業(yè)管理的引入，進行服務(wù)性產(chǎn)品含量的全面提升，對未來業(yè)主家庭的每個成員進行全面的人性關(guān)懷。 —— 以業(yè)主居住的可持續(xù)適應(yīng)眼光，進行居住功能空間（房型）含量的界定（見產(chǎn)品定位）。 本案主力目標客戶的價值取向與心態(tài)可概括為： —— 對開放性文化的吸納與包容； —— 對現(xiàn)代生活方式的向往與憧憬； —— 對自身在社會中所處階層的驕傲與自豪。 三、 產(chǎn)品定位 環(huán)境主題 山不在高，有仙則靈。打動日益成熟客戶的不再是很大一塊空地上樹木、景觀的零亂堆積，而應(yīng)是通過各景觀元 素有機的結(jié)合，形成有風格，有靈魂的環(huán)境文化氛圍，使人漫步其中，非常自然地感受文化的熏陶。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 49 頁 本案所處區(qū)位的場所精神與本案主力目標客戶 —— 知識智能階層人士的價值取向，為項目的環(huán)境主題的文化氛圍定位指引了明確的方向： 西方文明肇始，文藝復(fù)興之地 威尼斯文化 在上海新興高檔住宅區(qū)的原版重現(xiàn) 核心主題 分主題演繹 以二個分主題環(huán)境區(qū)，形成一個完整的威尼斯水與廣場相融合的，第一客廳的形象。 第一客廳 圣馬可廣場 麗都灣 中國山水園林 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 49 頁 分主題 圣馬可廣場 以威尼斯著名的游覽圣地圣馬可廣場（白鴿廣場）為建筑原形，原版再現(xiàn)威尼斯廣場特有的人文風情。 景觀元素： 鐘樓： 文藝復(fù)興時期的典型廣場構(gòu)筑元素，融合濃厚宗教色彩和歐洲哥特式建筑流派于一體，極具古典氣息。是小區(qū)文化特征的表征建筑。 劇院舞臺： 以圣馬可廣場的露天劇院為原形，形成小區(qū)的公共視聽娛樂區(qū)。 白鴿： 建筑物的靜，白鴿的動，形成一副完美的景觀，同時這也是圣馬可廣場又稱為白鴿廣場的由來。 油畫回廊： 通過對圣馬克廣場細部的仿造，突出主題。 露天 咖啡座： 人的參與是小區(qū)景觀設(shè)計的重點，咖啡座是人與景觀面對面交流的最佳場所。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 49 頁 分主題 麗都灣 以水系、橋廊、游船（剛朵拉）等威尼斯所特有的景觀，體現(xiàn)威尼斯名人苑以水為主的環(huán)境特色。 景觀元素： 水系： 既有大面積的湖泊水體，以襯托圣馬可廣場。又有彎曲延展的河道。水的參與，更增加了小區(qū)靈動的感覺，這也符合威尼斯水道縱橫的狀況。 橋廊（甜愛橋）： —— 有水的地方必然有橋，橋是道路的延伸，帶領(lǐng)業(yè)主的足跡進入美景之中，同時也把美景帶入了每個業(yè)主的生活。 剛朵拉： 威尼斯獨一無二的小船，甚至可以理解為威尼斯的象征。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 49 頁 建筑規(guī)劃與風格 現(xiàn)代建筑最基本的原則是，它是一種人文的建筑，而建筑形式設(shè)計主要滿足使用者生活空間的心理方面的需求。 同樣基于本案所處區(qū)位的場所精神和主力目標客戶 —— 知識智 能階層價值取向的考量，我們認為本案在建筑風格定位上的原則是： 現(xiàn)代風格 雖然建筑物的幾何形體基本上呈長方體造型，但色彩和材質(zhì)的設(shè)計卻體現(xiàn)出鮮明的設(shè)計個性，不是采用普遍運用的三段式水平分割設(shè)計，而是以陽臺、窗套部分，鄰街三樓設(shè)計為錯 落的色彩分段，中間采用象牙白涂料，其它細部處理穿插其中。并輔以幾何型流暢屋頂造型，使整個建筑群體現(xiàn)現(xiàn)代前衛(wèi)風格。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 49 頁 功能設(shè)施 本案不僅要在要在環(huán)境布置上與瑞虹新城拉開差距，更重要的是在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上全面超越瑞虹新城，只有這樣才能最大限度的化解本案在品牌知名度上與瑞虹新城的差距。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 49 頁 全面超越瑞虹新城 設(shè)施對比表 瑞虹新城 本案 超越 精美裝修，稱心如意 精美裝修，稱心如意。 提供裝修用材選擇菜單式服務(wù)。 港式立面風格 簡約型現(xiàn)代風格 。 風格更趨鮮明，吻合目標客戶對時代精神的追求。 萬米空間綠化庭院 （燒烤園、兒童樂園） 第一客廳概念， 主題環(huán)境布置。 以 4000平米湖區(qū)進行量的抗爭， 以吻合目標客戶文化品位的鮮明主題環(huán)境 — 歐洲最漂亮的客廳移植，體現(xiàn)質(zhì)的升華于超越。 泳池附設(shè)咖啡廳 設(shè)有小區(qū)獨立的咖啡吧。 吧咖啡吧于環(huán)境融為一體，咖啡吧使環(huán)境更具人文情調(diào)，在咖啡吧中又可觀景品茶。 獨立健身房 獨立健身房 +健身計劃 +健身通過硬件提供與軟件服務(wù)相配合，體現(xiàn)健身的 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 49 頁 教練。 科學性與合理性。 專家主理幼兒培育 特色定向幼兒 藝 術(shù) 培 育 中心。 為小區(qū)業(yè)主的子女提供特色藝術(shù)培訓(xùn)，為幼兒從小打下良好的藝術(shù)功底。 智能化設(shè)施（二年前的水準） 智能化設(shè)施（具有超前的規(guī)劃、可更換模塊化。按當時最新科技成果）。 現(xiàn)代科技發(fā)展一日千里，二年的差距足以使我們與瑞虹新城拉開好幾個檔次。 開發(fā)商自己管理 聘 請 通 過ISO9002 認證的物業(yè)公司管理。 專業(yè)物業(yè)管理公司杜絕業(yè)主利益受損的隱患，提供全封閉的酒店式服務(wù)。 小區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù) 小區(qū)外圍形成類似衡山路格局，集休閑餐飲與一體。 再造虹口區(qū)的高雅衡山路，使業(yè)主對功能的使用從物質(zhì)性提升至心理滿足。 特別建議 —— 服務(wù)式書房 ： 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 49 頁 在體現(xiàn)設(shè)施文化含量的同時，這是針對知識智能階層的事業(yè)生涯特征而度身定做的，把家的功能和感覺向服務(wù)延伸，向公共區(qū)域拓展家的空間。 在服務(wù)式書房里，有電腦、有咖啡服務(wù)，工作時不受公共場所的干擾和限制，又提供專業(yè)書籍、資料服務(wù)。 —