【正文】 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 49 頁 B： 產(chǎn)品特色壓力： 來自于瑞虹新城超大規(guī)模的社區(qū)規(guī)劃，齊全的配 套設(shè)施并通過長時間的廣告訴求所形成的。 本案定位取向： 全面超越瑞虹新城的高檔特色文化樓盤。 二、主體目標(biāo)客戶階層中的個體發(fā)展?jié)摿薮?,物業(yè)消費(fèi)承受能 力強(qiáng)。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 49 頁 定位 我司通過 對我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向的研判，認(rèn)為在上海同時符合這三個條件的階層是： 知識智能階層 —— 未來中產(chǎn)階級的主體 此階層定位與瑞虹新城主體目標(biāo)客戶定位相吻合。 上海作為目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿區(qū)域，已對這種趨勢作出 了及時敏感的反應(yīng)。 知識經(jīng)濟(jì)時代中的 人力運(yùn)作核心即是未來中產(chǎn)階級的主體 — — 知識智能階層。未來知識智能型人才在上海，特別是在新興開發(fā) 地區(qū)的導(dǎo)入集聚，勢在必行。 知識智能階層在為知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)核心力量，創(chuàng)造更高層 次的物質(zhì)財富與精神財富的同時，也將成為自身價值得以充 分發(fā)揮，受益最大的群體。 這樣一個急速成長，極具消費(fèi)潛力的群體，無疑是一座極具開發(fā)價值的市場金礦。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 49 頁 知識智能階層特征 行業(yè)特征 —— 高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、機(jī)電一體化，精細(xì)化工、 計算機(jī)、信息電子 … —— 金融產(chǎn)業(yè)：銀行、證券、六大要素交易市場 … —— 貿(mào)易產(chǎn)業(yè)：各類進(jìn)出口公司 … —— 城市開發(fā)產(chǎn)業(yè)：大型城市改造行業(yè)（工程設(shè)計、預(yù)決算人員， 工程技術(shù)人員）、房地產(chǎn)業(yè) … 以上行業(yè)中，外資注入所形成的獨(dú)資、合資機(jī)構(gòu)因其強(qiáng)勢的收入經(jīng)濟(jì)特征，將占主導(dǎo)地位。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 49 頁 經(jīng)濟(jì)特征 總價 /收入敏感度分析 威尼斯項目 備注 預(yù)期平均單價 6000 元 /平米 見價格定位 預(yù)期面積（見戶室配比） 115 平方米 平均總價 690000 元 首付 3 成 210000 元 7 成 12 年組合貸款 組合貸款還款額 480000 元 7 成 12 年組合貸款 7 成 12 年月還款 4530 元 10萬元公積金貸款，余額銀行商業(yè)貸款 家庭月收入水平 11325 元 每月還款額除以 40%（即月 還 款為 月總 收 入的40%） 家庭年收入水平 135900 元 家庭月收入 12 總價 /年收入 5． 08 倍 項目平均總價247。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 49 頁 —— 動態(tài)經(jīng)濟(jì)特征 由于該階層人士所處行業(yè)處于本地未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，其行業(yè)的快速發(fā)展水平引發(fā)這部分人士的收益也將有快速的提高。 定位于該階層人士進(jìn)行有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案體量的去化與價格拓展，并使符合這一階層價值取向的物業(yè)品牌得以樹立與延續(xù)?？紤]本案在價格上與瑞虹新城等高檔次樓盤的較高價位相比存在一定價格落差（瑞虹新城均價 6500 元 /平米 — 7000 元 /平米，本案均價6000 元 /平米），本案在產(chǎn)品附加值、文化附加值、服務(wù)附加值上已全面超越瑞虹新城，所以我們認(rèn)為就本案體量在 1— 2 年的完整去化過程中，其吸納客戶的來源具相當(dāng)?shù)牡赜虻拈_放輻射性。 ? 具浦江沿岸金融中心工作背景的人士。 ? 本市為迎接知識經(jīng)濟(jì)時代到來所構(gòu)筑的人才高地戰(zhàn)略是面向全國的，因而，有志在上海創(chuàng)業(yè)立家的外埠知識智能階層人士，由于對上海的區(qū)域文脈沒有太多了解，地域概念不強(qiáng)，亦將成為本案主要的客戶來源。 —— 具開放性心態(tài)，善于包容吸納一切世界文明發(fā)展的優(yōu)秀成果，以此作為立身之本。 —— 隨著知識經(jīng)濟(jì) 時代的成熟及在整體國民經(jīng)濟(jì)中處于核心地位， 階層內(nèi)成員在觀念、利益、地位等方面的認(rèn)同感加強(qiáng)，具較強(qiáng)的歸屬傾向。隨著該階層的成熟與崛起，閑瑕時間的消費(fèi)、休閑、活動內(nèi)容會呈現(xiàn)較強(qiáng)的階層特征，在吻合其生涯職業(yè)背景的同時，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層。 —— 家庭生活方式：該階層人士的最底起始年齡基本在 30 歲以上，家庭的構(gòu)筑及穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護(hù)，成為其關(guān)注的另一焦點(diǎn)?；诩彝ビ^念的確立與強(qiáng)化，較強(qiáng)的家庭責(zé)任感引導(dǎo)其更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。 值得提出的是，傳統(tǒng)的四世同堂居住模式在本地，特別是該階層人士中所占比例越來越少，三 口之家為未來占主導(dǎo)地位的家庭居住模式。 物業(yè)居住環(huán)境的特色性和文化性： 本項目以“威尼斯水景”主題中庭環(huán)境（見產(chǎn)品定位）為核心，結(jié)合 原版再現(xiàn)圣馬可廣場風(fēng)情，形成獨(dú)特的異域景觀，體現(xiàn)出小區(qū)濃郁的文化背景特色。 —— 花店、書亭、咖啡吧等細(xì)部設(shè)施在社區(qū)中的設(shè)置，提升小區(qū)配套設(shè)施所具的獨(dú)特威尼斯地域文化含量。只有依靠在物業(yè)功能上全面超越瑞虹新城。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 49 頁 物業(yè)居住的舒適性： —— 本項目可通過酒店式物業(yè)管理的引入，進(jìn)行服務(wù)性產(chǎn)品含量的全面提升，對未來業(yè)主家庭的每個成員進(jìn)行全面的人性關(guān)懷。 本案主力目標(biāo)客戶的價值取向與心態(tài)可概括為： —— 對開放性文化的吸納與包容； —— 對現(xiàn)代生活方式的向往與憧憬； —— 對自身在社會中所處階層的驕傲與自豪。打動日益成熟客戶的不再是很大一塊空地上樹木、景觀的零亂堆積，而應(yīng)是通過各景觀元 素有機(jī)的結(jié)合，形成有風(fēng)格，有靈魂的環(huán)境文化氛圍，使人漫步其中，非常自然地感受文化的熏陶。 第一客廳 圣馬可廣場 麗都灣 中國山水園林 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 49 頁 分主題 圣馬可廣場 以威尼斯著名的游覽圣地圣馬可廣場（白鴿廣場）為建筑原形，原版再現(xiàn)威尼斯廣場特有的人文風(fēng)情。是小區(qū)文化特征的表征建筑。 白鴿： 建筑物的靜，白鴿的動，形成一副完美的景觀，同時這也是圣馬可廣場又稱為白鴿廣場的由來。 露天 咖啡座： 人的參與是小區(qū)景觀設(shè)計的重點(diǎn)，咖啡座是人與景觀面對面交流的最佳場所。 景觀元素： 水系： 既有大面積的湖泊水體，以襯托圣馬可廣場。水的參與，更增加了小區(qū)靈動的感覺，這也符合威尼斯水道縱橫的狀況。 剛朵拉： 威尼斯獨(dú)一無二的小船，甚至可以理解為威尼斯的象征。 同樣基于本案所處區(qū)位的場所精神和主力目標(biāo)客戶 —— 知識智 能階層價值取向的考量，我們認(rèn)為本案在建筑風(fēng)格定位上的原則是： 現(xiàn)代風(fēng)格 雖然建筑物的幾何形體基本上呈長方體造型，但色彩和材質(zhì)的設(shè)計卻體現(xiàn)出鮮明的設(shè)計個性，不是采用普遍運(yùn)用的三段式水平分割設(shè)計，而是以陽臺、窗套部分，鄰街三樓設(shè)計為錯 落的色彩分段，中間采用象牙白涂料，其它細(xì)部處理穿插其中。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 49 頁 功能設(shè)施 本案不僅要在要在環(huán)境布置上與瑞虹新城拉開差距，更重要的是在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上全面超越瑞虹新城，只有這樣才能最大限度的化解本案在品牌知名度上與瑞虹新城的差距。 提供裝修用材選擇菜單式服務(wù)。 風(fēng)格更趨鮮明，吻合目標(biāo)客戶對時代精神的追求。 以 4000平米湖區(qū)進(jìn)行量的抗?fàn)帲? 以吻合目標(biāo)客戶文化品位的鮮明主題環(huán)境 — 歐洲最漂亮的客廳移植，體現(xiàn)質(zhì)的升華于超越。 吧咖啡吧于環(huán)境融為一體，咖啡吧使環(huán)境更具人文情調(diào)，在咖啡吧中又可觀景品茶。 科學(xué)性與合理性。 為小區(qū)業(yè)主的子女提供特色藝術(shù)培訓(xùn)，為幼兒從小打下良好的藝術(shù)功底。按當(dāng)時最新科技成果）。