【文章內(nèi)容簡介】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 26 頁 以購買實體貨物為目的的商業(yè)經(jīng)營場所，逐步發(fā)展成為以購買實體貨物與購買多樣性服務相結(jié)合的混合經(jīng)營場所，產(chǎn)生了以休閑性購買為特色的場所、以旅游紀念品購買為特色的場所、以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體等為主題的大型商業(yè)化街區(qū)。這就是商業(yè)與休閑的現(xiàn)代整合。 其中，步行街區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建街區(qū)、 Shopping Mall 等等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所。 換個角度看，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了兩個趨勢：一是大型商業(yè)樓盤或街區(qū)的游憩化趨勢；二是休閑、娛樂、餐飲、購物等的混合聚集化趨勢。 Shopping Mall、步行街是游憩化的商業(yè)地產(chǎn)的典范。 Shopping Mall 的成功，必須以休憩吸引力及多元休閑消費的補充為前提，純粹的賣場必將失敗。而對休憩吸引力的設計，是旅游休憩方式設計的專業(yè)特長，旅游專業(yè)技術(shù)可以為商業(yè)地產(chǎn)提供巨大貢獻。 商業(yè)步行街，是一個城市休閑的象征之一。如何逛街游 樂，獲得本地市民與外地游人的同樣鐘愛，需要進行休憩方式的專業(yè)性設計。 城市“中心休憩區(qū) (central Recreation District)”模式，已經(jīng)被廣泛的接受，但是如何進行設計和整體開發(fā)，對于大多數(shù)城市，仍然是一個難題。任何一個城市都有一個或兩個城市休憩中心，有的地方是商業(yè)步行街，有的是酒吧區(qū)，有的是娛樂餐飲混合區(qū)。如北京的王府井、西單、什剎海、三里屯，上海的外灘、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活廣場等等，就是這些城市的“中心休憩區(qū)”。 城市商業(yè)游憩區(qū)具有極大的前景和多樣的文化與景觀 可能性，上海外灘的西洋樓群、濱水結(jié)構(gòu)與霓虹燈稱為“外灘模式”，商業(yè)步行街模式，如重慶的“南濱路模式”，都是創(chuàng)意開發(fā)的典型。 二、商業(yè)休閑步行街的模式 總結(jié)全國商業(yè)休閑步行街區(qū)，共有 5 種經(jīng)典類型： 現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)這是城市中最普通的商業(yè)步行街區(qū)，一般是在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)改造或商業(yè)口岸節(jié)點新建形成的一般商業(yè)步行街區(qū)，主要功能是購物。比如北京王府井、紅橋市場等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 26 頁 民俗特色休閑街區(qū) 一般城市的保留古民居街區(qū)或民俗建筑街區(qū)，都是最具名片意義的風情街區(qū)。借用古民居街區(qū)進行改造，形成風貌提升，充實休閑和購物 功能，形成城市民俗特色休閑街區(qū)。進一步發(fā)展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設的休閑市場。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區(qū)域，已經(jīng)成為旅游名片。 濱水休閑步行街區(qū) 城市濱水帶借助城市景觀環(huán)境打造，開發(fā)休閑和商業(yè)房地產(chǎn)，形成了大量休閑商業(yè)步行街區(qū)。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態(tài)。經(jīng)典類型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉(xiāng)水街等等。 酒吧休閑步行街區(qū) 酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰外籍人士生活區(qū)域的優(yōu)勢及街區(qū)房租價格低廉的優(yōu) 勢，在大型城市中心區(qū)域，形成了一批酒吧街區(qū)，包括北京三里屯、什剎海、成都的玉林小區(qū)等等，成功的打造出夜生活區(qū)，成為城市旅游的亮點。 餐飲休閑步行街區(qū) 餐廳飯館茶坊是中國最具商業(yè)活性的行業(yè)，可以說，中國人的社交生活 80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區(qū)，就可以帶動一個區(qū)域，引爆一個區(qū)域地產(chǎn)。投資商借助于新開發(fā)區(qū)域的地價優(yōu)勢和城郊交通優(yōu)勢，往往成功地打造出餐飲休閑街區(qū)，形成社區(qū)房地產(chǎn)熱銷。國內(nèi)最善于借助餐飲休閑開發(fā)地產(chǎn)的，是成都置信房地產(chǎn)公司，其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為成功的經(jīng)典；重慶南濱路、泉 水雞，北京簋街等等，都是成功的項目。 三、商業(yè)休閑步行街的休憩功能打造 商業(yè)休閑步行街區(qū)的開發(fā)是以商業(yè)房地產(chǎn)的手段為核心盈利模式的。但是，商業(yè)運作的或功，不僅需要房地產(chǎn)的手段，還必須深刻把握城市休閑休憩功能的開發(fā)，以此功能整合為突破口，帶動流行消費潮流，才可能獲取房產(chǎn)或房租的高額回報。我們將城市休憩功 能，主要概括為以下幾類： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 26 頁 商品銷售為核心的逛街模式 餐廳飯館為主體的餐類模式 酒吧演藝歌廳 KTV 為主的夜生活模式 康體健身洗浴按摩為主的修身模式 工藝土特產(chǎn)工坊為主的游客觀光購物模式 綜合購物與休閑服務的集成模式 四、商業(yè)休閑步行街的文化打造及景觀設計 對商業(yè)休閑步行街區(qū)必須進行文化打造。在我們的設計實踐中，一般追求 4 個文化類別： 現(xiàn)代時尚潮流文化，追求現(xiàn)代流行的文化風潮。典型代表：重慶南濱路，北京“ 798”； 移植歐美海外風情，形成異國情調(diào)。典型代表：成都“國色天香”，陽朔西街； 中式古風文化 ,以漢唐宋明清不同朝代為依托，形成時代文化主題。典型代表：成都“芙蓉古城”； 民族民俗文化。以當?shù)孛袼?、宗教、少?shù)民族風格情調(diào)等等為基礎，形成特色文化。典型代表：九寨溝邊邊街， 成都錦里。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 26 頁 水休閑旅游房地產(chǎn)開發(fā) 一、水景樓盤價值持續(xù)提升 “擇水而居”素來是中國人的夢想，中國傳統(tǒng)文化中就有“仁者樂山，智者樂水”的說法，水不僅僅是人暢游、棲居之地，而且還與人的道德判斷聯(lián)系起來了，可見水在中國文化中的地位。 所謂水景，表面來看是有水的景致，但是其深層次的含義則彰顯了人與自然的和諧關(guān)系。放到樓盤、社區(qū)來說，無論是借用城市河、湖的自然景色，還是將河、湖之水引入社區(qū)，結(jié)合人工造景，乃至純粹的人造水景，其終極目標都是追求建筑、水與人的和諧。 以此為標準，真正優(yōu)秀的水景樓盤當不以水域的大小為 其惟一評判標準，而在于空間、自然關(guān)系的和諧。 北京近 800 個住宅樓盤里，親水水域面積大的樓盤近 40 個，另有近 50 個沾水樓盤，不同程度“有水流過”。據(jù)調(diào)查，香港的水景住宅較之一般住宅價格高達 7至 10 倍；在臺灣，同一地塊水岸住宅與普通住宅相比有 10％一 15％的價差；上海離水域 500 米以內(nèi)的住宅，比離水域較遠的住宅均價高出約 5％一 7％。 二、水景整治中的城市經(jīng)營 水景房的好銷、熱銷、升值銷售，形成了城市水景改造與濱水房地產(chǎn)開發(fā)的城市經(jīng)營經(jīng)典技術(shù)。幾乎每一座城市都有了“一江兩岸”之類的大型城市河道整治與土地開發(fā) 工程。而且，水利工程總能帶來巨大的一級土地開發(fā)收益。因此，各地紛紛進行水系整治規(guī)劃，投入巨資，開發(fā)水景。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 26 頁 上海 5 年投入 500 億元，到 2020 年中心城區(qū)全部河道基本消除黑臭。在 2020年上海世界博覽會舉辦之時，上海將回復“東方水都”的風貌；北京海淀區(qū)政府將拿出 23 億元人民幣，并調(diào)動各方力量共計 60 億元人民幣，打造“秀美山水園林海淀”。 三、水休閑模式 —— 水圈分層次游憩及景觀設計技術(shù) 人們不斷創(chuàng)造出新奇的游樂方式，形成了親水、浴水、臨水、戲水、入水、借水、觀水、聽水、濱水、游水 10 種利用水體、進入水中、借用水景 的方式。 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院于 2020 年提出的“水圈分層次游憩及景觀設計”技術(shù)，是在幾十個水休閑游樂項目策劃中形成的一套系統(tǒng)的“水休閑游樂”設計開發(fā)技術(shù)，是綠維機構(gòu)開展水主題旅游開發(fā)的核心技術(shù)。 “水圈”是分析水體及其周邊環(huán)境的方式，把水體按照圈層概念進行分層。 “水心”以自然島嶼、沙洲、人造建筑等為核心，成為水體中的核心標識系統(tǒng)和游憩目的地；休閑模式包括：茶室、酒吧等休閑場所；小品、建筑等景觀標志；生存島項目、自然生態(tài)島、魔幻島、仙島、動物島等主題游樂島嶼； “水面”以船、筏等為交通及游憩工具，以漂浮 結(jié)構(gòu)形成大地藝術(shù)景觀，其休閑模式包括：滑水、船艇、竹筏、帆板、沖浪、激流勇進、漂流、水上充氣游樂設施等；在漂浮物上進行的飲茶、聽琴、釣魚等休閑活動；以及浪漫碟屋、漂浮結(jié)構(gòu)的景觀小品等； “水中”或“水下”是一個新的世界，可以潛水、游泳、戲水，也可以建設水下世界 —— 水宮 (新海洋館模式 )；休