【文章內(nèi)容簡介】 。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委 托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項目負責(zé)人對維修項目施工過程實施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。 四、房屋維修管理的內(nèi)容 為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下： 為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居 住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 24 頁 命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。 計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠達到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行 合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。 保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。房屋維修質(zhì)量 管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解 (管理理念 )、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。 維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 24 頁 也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預(yù)算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預(yù)算造價，依據(jù)預(yù)算工程造價我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物 業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此編制施工計劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。 招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實現(xiàn)維修工程造價、質(zhì)量及進度目標(biāo)的有效管理模式。實現(xiàn)招投標(biāo)制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務(wù)，要求各個施工單 位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務(wù)委托方對工程質(zhì)量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進步、改善經(jīng)營管理和服務(wù)作風(fēng)，促進建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個企業(yè)維修工程的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ) 。 成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 24 頁 修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。 屋維修要素管理 在房屋維修施工活動中，離不開技術(shù)、材料、機具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術(shù)、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務(wù)管理。 房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位 (或班組 )對維修工程施工的全過程所進行的組織和管 理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過程中進行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。 房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制， 進行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。 第二節(jié) 房屋維修計劃管理 一、房屋維修計劃管理的意義和任務(wù) 計劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括在一定時期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計劃目標(biāo)、實施方案和相應(yīng)的保證性措施。 所謂房屋維修的計劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計劃期內(nèi) 必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。 作為房屋維修計劃內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實施方案的內(nèi)容包括計劃期內(nèi)維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 24 頁 房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標(biāo)及相應(yīng)實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應(yīng)計劃、勞動力計劃及技術(shù)支持計劃等。 房屋維修計劃是一項專業(yè)性強