【文章內容簡介】 。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委 托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預定的項目成本、質量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內部監(jiān)理。 四、房屋維修管理的內容 為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內容如下： 為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居 住安全的基礎上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 24 頁 命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。 計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠達到預期的目標所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行 合理安排和有效協(xié)調，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調節(jié)好生產(chǎn)、供應和銷售的關系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。 保證質量是房屋維修管理的重要目標之一，為保證和提高產(chǎn)品質量而開展的企業(yè)管理工作即質量管理。房屋維修質量 管理是指為保證維修工程質量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質量管理的重要組成部分。房屋維修質量管理的內容一般包括對房屋維修質量的理解 (管理理念 )、建立企業(yè)維修工程質量保證體系以及開展質量管理基礎工作等。 維修工程預算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎工作，它同時 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 24 頁 也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據(jù)預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物 業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調整后決定的。 招標投標是物業(yè)管理公司對內分配維修施工任務、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實現(xiàn)維修工程造價、質量及進度目標的有效管理模式。實現(xiàn)招投標制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單 位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術進步、改善經(jīng)營管理和服務作風，促進建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務，一方面，通過組織招投標構建企業(yè)內部建筑市場，通過市場競爭來實現(xiàn)施工任務在企業(yè)內部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)生產(chǎn)任務分配的最優(yōu)化，從而為提高整個企業(yè)維修工程的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎 。 成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 24 頁 修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益及業(yè)務質量。 屋維修要素管理 在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協(xié)調工作。所以房屋維修要素管理包括技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。 房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位 (或班組 )對維修工程施工的全過程所進行的組織和管 理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調工作。 房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業(yè)維修單位，為確保實現(xiàn)原定的質量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質量及工期三大目標的控制， 進行合同管理并協(xié)調項目施工各有關方面的關系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。 第二節(jié) 房屋維修計劃管理 一、房屋維修計劃管理的意義和任務 計劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括在一定時期內有關房屋維修的計劃目標、實施方案和相應的保證性措施。 所謂房屋維修的計劃目標是指物業(yè)管理公司在計劃期內 必須完成的維修工作的數(shù)量、質量和效益等方面的標準。其中維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質量是指對計劃期內所需維修的房屋的質量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標上。 作為房屋維修計劃內容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標而采取的工作方法和步驟。實施方案的內容包括計劃期內維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內容。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 24 頁 房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標及相應實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。其內容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動力計劃及技術支持計劃等。 房屋維修計劃是一項專業(yè)性強