【正文】 不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟原因引起的。 一、房屋維修的概念 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。為了明確雙方的責、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊伍，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。 維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求，其費用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％左右。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。大修工程所需費用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的 25％以上。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目齊全，具有整體性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。小修工程的年均 費用應(yīng)為所管房屋當時造價的 1％以下。 （ 1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護工程）。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。 （ 2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標準，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆 老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部 1985 年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。 （二）房屋完損等級的評定 物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定，以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當履行的責任。 2．房屋維修施工管理。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用 的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。 （一）房屋維修管理的內(nèi)容 1．房屋的安全檢查。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。因使用不當或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負責修復或給予賠償。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。 1．房屋完損等級標準。 （ 2）基本完好房。 （ 4）嚴重損壞房。 2．房屋完損等級的評定方法。 （ 3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準，則該房 屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。 （ 2）中修工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％以下；中修后的房屋， 70％以上必須符合基本完 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 24 頁 好或完好房的要求。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。 （ 4）翻修工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。 2．維修工程的施工管理。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。 （ 2）落實施工隊伍。 （ 3）施工過程的管理。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。 在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態(tài)或使用功能。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復房屋的使 用功能，保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 24 頁 損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應(yīng)由責任人承擔。 二、房屋維修的特點 房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因 素影響，會導致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 24 頁 性的工作。 三、房屋維修管理的概念 房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行 合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。房屋維修質(zhì)量 管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。 成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。 房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。房屋維修施工監(jiān)理一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責，其主要管理任務(wù)是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標的控制， 進行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。 所謂房屋維修的計劃目標是指物業(yè)管理公司在計劃期內(nèi) 必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標準。 作為房屋維修計劃內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標而采取的工作方法和步驟。 房屋維修計劃是一項專業(yè)性強又具體的工作計劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做