【導(dǎo)讀】物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋。是為了物業(yè)的保值和增值。門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進行修繕技術(shù)管理。進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。1．房屋的安全檢查。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危。險情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每。年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。督，以保證用戶的使用安全。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者。應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償。危的強制措施，費用則由當(dāng)事人承擔(dān)。定標(biāo)準》作為依據(jù)的。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。當(dāng)原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時，

　　

【正文】 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 24 頁 響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力 、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準備，即在編制計劃時應(yīng)留有余地。 房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)房屋維修施工計劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計劃的依據(jù)。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模 (建筑面積和實物工期量 )、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修 )、維修項目進度表及維修項目施工技術(shù)方案等。 (2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括： ① 房屋維修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組 (或施工項目部 )任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計劃等。 ② 房屋維修材料供應(yīng)計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。 ③ 房屋維修機具供應(yīng)計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。 ④ 房屋維修技術(shù)支持計劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。 ⑤ 房屋維修資金使用計劃。包括資金的需要量預(yù) 測、資金籌措、資金使用計劃等。 ⑥ 房屋維修成本及利潤計劃。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 24 頁 (1)編制依據(jù)。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析： ① 依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。 ② 房屋的完損狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危 險房屋必須及時安排修理排險；嚴重損壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。 ③ 編制房屋維修計劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進行綜合全面的平衡。 (2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降 低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下： ① 根據(jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。 ② 根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身條件確定維修任務(wù)分配方案 (即確定是自營維修還是自包維修 )并編制相應(yīng)的年度維修施工進度計劃。 ③ 根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準 (定額 )及進度安 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 24 頁 排，編制有關(guān)人工、材料、機具、成本、資金計劃。 制定年度維修計劃時， 還應(yīng)注意以下幾點： ① 對企業(yè)自身條件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計劃。 ② 對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。 ③ 在編制計劃時，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。 (3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。 ① 編制季度維修計劃要考慮的因素。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同 (如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑 )，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采 取施工措施。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進行。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。 ② 季度維修計劃的編制。編制季度維修計劃時，應(yīng)在年度維修計劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進度計劃，在確定本季度維修工程量及進度計劃時應(yīng)考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計方 案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計劃的依據(jù)。季度維修計劃中每個維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應(yīng)計劃。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。 ③ 月度維修 計劃的編制。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準備情況主要指工程前期準備，包括工程項目的查勘設(shè)計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設(shè)備等準備情況。 月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調(diào)整。月度維修計劃應(yīng)保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準后才可以調(diào) 整計劃。 四、房屋維修計劃的執(zhí)行和控制 編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計劃的實施。 房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項目的進度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級人員深入實際地檢查，召集有關(guān)會議等。 房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。因此，必須將維修計劃按內(nèi)部組織機構(gòu)層層分解，落實到基層，實行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。 在計劃貫徹執(zhí)行過程中，要進行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工 中對已有房屋進行的維護保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī) 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 24 頁 劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費限制而降低維修標(biāo)準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，加強對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。 維修計劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計劃指標(biāo)分解及措施落實情況；計劃指標(biāo)的完成情況；原計劃的正確程度；執(zhí)行 過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)等。 為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。當(dāng)一個階段的工程完成 70％左右時，就要準備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務(wù)，以確保整個工程按工期計劃完成。