【導讀】規(guī)范值班管理，確保值班質量。項目項目工程維修部其他員工按此規(guī)程進行維修值班管理工作。配電房值班要求?！獧z查設備并確保運行正常；——搞好值班室和設備房衛(wèi)生工作。b)接班人員提前15分鐘到達值班崗位。——發(fā)現(xiàn)異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人員處理，接班人員協(xié)助；事項；接班人員應認真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直至雙方清楚。f)交接雙方認為無誤后完成交班程序。d)值班人員因特殊情況需要調班時，必須經部門經理同意后方可調班。值班人員負責接受業(yè)主室內委托維修項目的處理及對各類公用設備的巡視；值班時間為非工作日時間。值班人員需離開辦公室時，須向綜合管理部值班人員講明去向。值班人員未經部門同意，嚴禁私自換班。設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。、備用、停用、封存、報廢、維修及嚴禁合閘等。，經公司總經理批準后實施。，未撤離前應懸掛“報廢”標識。

　　

【正文】 油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承； b) 轉動水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同型號規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸； c) 檢查壓 盤根處是否滴水成線，如是則加壓盤根； d) 清潔水泵外表面； e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。 檢查電動機與水泵聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。 控制柜維修保養(yǎng)。給排水員工每半年應對小區(qū)內水泵控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。 用吸塵器等清除柜內雜物并用干凈的抹布清潔柜內所有元器件、清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。 檢查、緊固所有接線頭，對燒灼嚴重的接線頭應更換； 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如 是則應整改。 交流接觸器維修保養(yǎng)： a) 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； b) 清除觸頭表面和四周的污物（但不要修銼觸頭），燒灼嚴重不能正常工作的觸頭應更換； c) 清潔鐵芯上的油污及贓物； d) 檢查復位彈簧情況； e) 擰緊所有緊固件。 熱繼電器維修保養(yǎng)： a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換絕緣蓋板； b) 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。 自動空氣開關維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 100MΩ，否則應烘干處理； b) 清除滅弧罩內 的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩破裂則應更換； c) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應檢查其動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應檢查排除或更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： a) 檢查信號燈是否正常，如有不亮則應更換同規(guī)格的信號燈； b) 檢查電工儀表接頭處是否腐蝕，如腐蝕嚴重則應重新焊接； c) 檢查各儀表指示是否正確，如有偏差按《測量設備管理 作業(yè)規(guī)程 》要求執(zhí)行。 閘閥、止回閥、浮球閥、液 位控制器維修保養(yǎng) 閘閥維修保養(yǎng)： a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； b) 對閘閥閥桿加黃油潤滑； c) 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆； 止回閥維修保養(yǎng)： a) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； b) 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧； c) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。 浮球閥維修保養(yǎng)： a) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； b) 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應較直； c) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重， 如磨損嚴重則應更換。 液位控制器維修保養(yǎng)： a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； b) 清除壓力室內污物，疏通控制水道； c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； d) 緊固所有螺母。 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 ，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理； 檢查密封圈是否老化，如已老化則應更換； 檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的管道是否松弛，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 明裝給排水管道維修保養(yǎng)（每年一次）。 檢查支撐托架是否牢固，否則應加強。 檢查流向標示是否鮮艷醒目，否則應整改。 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。 檢查各連接處是否有滴水現(xiàn)象，如滴水則應處理（更換膠墊）。 每次 給排水系統(tǒng) 的維修保養(yǎng)時間計劃不超過 8 小時，如必須超過 8 小時，則 應由部門 主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經 項目 經理批準后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由給排水設備主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經 項目 經理口頭批準后，可先組織解決后寫出《 事故報告》并上報公司。 給排水員工應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內，并在每次保養(yǎng)后三天內由 項目工程維修部 主管整理后交 項目 存檔，保存期限為長期。 停水管理。 給排水系統(tǒng) 因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由 工程維修部 主管填寫《停 申請表》，經 項目 經理批準后通知 客服中心 ，由 客服中心 提前 24 小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水 12 小時內向有關用戶作出解釋。 記錄 《 ______維修保養(yǎng)記錄表》 《 ______維修保養(yǎng)年度計劃表》 《 ______事故報告》 《申請延時維修保養(yǎng)表》 《停 __申請表》 《采購計劃》 《請購單》 相關支持文件 電梯運行管理作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯運行管 理工作，確保電梯良好運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內電梯的運行管理。 職責 公司技術部負責檢查電梯運行管理工作的實施情況； 項目工程維修部主管負責電梯運行管理工作的組織實施； 電梯維修員工負責電梯的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控。 電梯維修員工每天應對轄區(qū)內所有電梯的主要部位巡視一次。 巡視監(jiān)控的主要內容如下： a) 曳引電機有無異常噪音和異味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動； b) 減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠， 螺栓有無松動； c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響； d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象； e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上有無油污； f) 曳引輪、曳引繩、限速器、選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響； g) 通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指定位置； h) 轎箱照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常； i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈； j) 轎箱和對重導靴油盅油量是否足夠； k) 電梯運行有無異常震動或聲響， 舒適感有無明顯變化； l) 開關門有無異常（順暢），轎箱內應急燈是否可靠； m) 底坑限速器、張緊裝置、開關和緩沖器距離是否異常； n) 補償鏈是否有異響； o) 底坑有無積水或贓物。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況不正常時，電梯維修員工應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給電梯設備主管，在主管的協(xié)同下加以解決。整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。 異常情況處置。 發(fā)生火災時： a) 樓層發(fā)生火災時，電梯維修員工應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后 ，應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎箱； b) 井道內或轎箱發(fā)生火災時，電梯維修員工應即可停梯，疏導乘客迅速離開轎箱，切斷電源。用干粉滅火器滅火控制火勢蔓延； c) 對于上述兩種情況，電梯維修員工應及時通知消防中心，按《消防工作手冊》處置。 電梯濕水的處置： a) 當?shù)卓觾瘸霈F(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電源總開關； b) 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎箱停于進水層站的上一層，斷開電源總開關； c) 當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關； d) 發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源； e) 對濕水電梯應進行除濕處理，如用干的干凈的抹布擦拭、熱風吹干（溫度不能過高）、自然通風、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試運行無異常后，方可投入正式運行。 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》處理。 電梯機房管理。 非電梯維修員工不準進入機房，如需進入，須經電梯設備主管同意，并在電梯維修員工的陪同下方可進入機房。 機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配備消防器材，禁止吸煙。 每周打掃一次機房衛(wèi)生， 做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好，光亮整潔。 機房應通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房應做到隨時上鎖。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行日記》表內，交項目存檔。 記錄 《電梯運行日記》 相關支持文件 《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》 《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》 《消防工作手冊》 電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完好。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的電梯維修保養(yǎng)。 職責 公司技術部 負責 初審 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。公司總經理對上述計劃進行審批。 項目工程維修部 主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 電梯維修員工負責電梯的日常維修保養(yǎng)。 項目客服中心 負責向有關用戶通知電梯停用的情況。 程序要點 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 每年的 12 月份，由 工程維修部 主管組織電梯 維修員工一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a) 電梯的使用頻度； b) 電梯的運行狀況（故障隱患）； c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》應包括以下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預計費用。 電梯維修員工進行電梯維修保養(yǎng)時，應按照《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作。 維修保養(yǎng)前的安全準備： a) 在電梯基站門口放置“電梯檢修”標牌； b) 關好電梯 廳門，不能關閉廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎箱或進入電梯井道； c) 有人在轎頂做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。 檢修過程中的安全注意事項： a) 給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯； b) 人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒； c) 人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎箱外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未 經許可不準開動電梯； d) 禁止在井道內和轎箱頂上吸煙； e) 檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行； f) 使用手燈必須采用帶護罩的、電壓為 36V 以下的安全燈。最好使用手電筒； g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎箱頂與廳門上坎之間進行檢修操作； h) 底坑深度超過 的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑檢修箱上的檢修開關或限速器張緊裝置的斷繩開 關斷開； i) 應盡量避免在井道內上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽； j) 檢修未完，檢修人員需離開現(xiàn)場時，應做到： —— 關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍擋，并在該廳門口懸掛“危險，請勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關； —— 排除熱源、如烙鐵、電焊、噴燈等。 k) 檢修保養(yǎng)工作結束后應做到： —— 將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺失在設備上； —— 清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運行，觀察電梯運行情 況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； —— 通知有關人員電梯恢復正常運行； 電梯維修人員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3 個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對轄區(qū)內所有電梯分項目進行保養(yǎng)）。 、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。 ，如有則 應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)