【導讀】工程部負責監(jiān)督、檢查、指導設(shè)備綜合管理工作。工程中心負責所管轄小區(qū)的各類設(shè)備檔案的歸集管理工作。設(shè)備檔案的建立要求。值2021元以上的設(shè)備建立《設(shè)備臺賬》(見附表)?！O(shè)備名稱縮寫；——標識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；——尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×lmm。所有設(shè)備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。設(shè)備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。備辦理了報廢手續(xù)后進行?？棸惭b調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公。司相關(guān)規(guī)定辦理。、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。c)設(shè)備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。公司總經(jīng)理批準后實施。設(shè)備狀況、總體印象。規(guī)范運行值班和交接班管理，確保運行值班和交接班質(zhì)量。接班人員提前15分鐘到達值班崗位。a)發(fā)現(xiàn)異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助；b)確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。

　　

【正文】 檢查布水器是否布水均勻，布水器孔眼是否堵塞。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽）清潔風扇風葉。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 擰緊所有緊固件。 風機盤管維修保養(yǎng)：運行值班員每半年對風機盤管進行一次清潔、保養(yǎng)。 每半年清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。 檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油 。如有異常磨擦響聲，則應更換風機軸承。 用 1000V 搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于 MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形，鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 用清污劑清除盤管內(nèi)壁的水垢。 擰緊所有緊固件。 清潔風機盤管處殼。 冷凝器、蒸發(fā)器的維修保養(yǎng) : 運行值班員每年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次 清潔、保養(yǎng)。 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)： a)每月清洗一次空氣過濾網(wǎng)； b)清潔蒸發(fā)器散熱片 ； c)清潔接水盤。 水冷式冷凝器，蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）： a)配制 10%的鹽酸溶液（每 1kg 酸溶液加 緩蝕劑）； b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液、酸洗時間為 24 小時，也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為 12 小時； c)酸洗完后用 10%的 NaOH 溶液或 5%Na2CO3溶液清洗 15分鐘，最后再用清水沖洗 3次以上； d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修 。如不漏水則重新安裝好（密封膠墊每年更換一次）。 冷卻水泵、冷凍水泵維修保養(yǎng)：運行值班員每半 年對冷卻泵、冷凍泵進行一次清潔、保養(yǎng)。 ： a)用 1000V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 ，否則應進行干燥處理或修復； b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行，則應更換同型號規(guī)格的軸承； c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。 ： a)轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵； b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期 ）。 ，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期）。 。 。 ，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。 運行值班員每半年對冷凍管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍管路、風機盤路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。 閥類維修保養(yǎng)：運行值班員每年對閥類進行一次保養(yǎng)。 ： a) 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料； b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對 閥桿加注潤滑油； c)如閥門裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d)檢查連結(jié)處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。 、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)： a)干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或失效，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥： —— 通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥； —— 對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：運行值班人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。 （溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)： a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b)送檢溫度計、壓力表合格后方可使用； c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。 ： a)清掃控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物； b)檢查、緊固所有的接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c)交流觸器維修保養(yǎng)： —— 清除采弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； —— 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒嚴重則 應更換同規(guī)格交流接觸器； —— 清潔鐵芯上的灰塵及臟物； —— 擰緊所有緊固螺栓。 d)熱繼電器維修保養(yǎng)： —— 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； —— 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換； e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)： —— 用 1000V 搖表測量絕緣電阻應不低于 MΩ，否則應烘干處理； —— 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒（不要修銼）。 f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： —— 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； —— 檢查各指示儀表 指示是否正確，如偏差較大則應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應更換。 g)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； h)PC 中央處理器、印刷線路板如了現(xiàn)問題，則申請外委維修。 壓縮機維修保養(yǎng)：有外委維修每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則徹底更換潤滑油。 縮機如下參數(shù)： a)電阻（正常 MΩ以上）； b)壓縮機運行電流（正常額定值，三相基本平衡）； c)機外殼溫度（﹤ 700C）； d)吸氣壓力（正常值 490～ 540Kpa） 。 e)排氣壓力（正常值 1100～ 1500Kpa） 。 f)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； g)檢查壓縮機是否有異常的氣味。 。 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過 8小時，如必須超過 8 小時，則應由運行領(lǐng)班填寫《申請延時維修保養(yǎng)記錄表》經(jīng)管理處主任批準并征得客戶的同意后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由運行領(lǐng)班盡快補充至計劃中：對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準后，可以先組織解決后寫出《 事故報告》并上報公司。 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由運行領(lǐng)班填寫《停用申請表》，由工程中心主管審核，經(jīng)管理處主任批準后通知服務中心，由服務中心提前一周通知有關(guān)客戶，如因突然故障停用中央空調(diào)，應在恢復使用后 2小時內(nèi)向有關(guān)客戶作出解釋。 工作記錄 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維 修保養(yǎng)記錄表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請表》 《停 申請表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》 《申請延時維修保養(yǎng)記錄表》 《 事故報告》 相關(guān)文件 電梯運行管理規(guī)程 目的 規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。 職責 工程部電梯主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。 電梯管理員或外委維保單位人員負責電梯運行管理工 作的組織實施。 電梯工具體負責電梯的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控。 電梯管理員或外委維保單位每天應對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視一次。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下： a)曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高 (燙手 )，曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動； b)減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動； c)指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸器動作是否正常，有無異常聲響； d)變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正 常，有無過熱現(xiàn)象； e)制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污； f)曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響； g)通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置； h)轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常； i)廳門及轎門踏板是否清潔干凈； j)轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠； k)電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化； l)開關(guān)門有無異常 (順暢 )，轎廂內(nèi)應急燈是否可靠； m)底坑限 速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常； n)補償鏈是否有異響； o)底坑有無積水或臟物。 ，電梯管理員或外委維保單位人員應及時采取措施予以解決 ,處理不了的問題應及時如實地匯報給電梯主管，在主管的協(xié)同下加以解決，整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。 異常情況處置。 ： a)樓層發(fā)生火災時，電梯管理員或外委維保單位人員應立即擊碎玻璃按動“消防開關(guān)”使電梯進入防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后 ,應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂； b)井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員或外委維保單位人員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂并切斷電源。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢蔓延； c)對于上述兩種情況，電梯管理員或外委維保單位人員應及時通知小區(qū)消防中控室，按《火警、火災應急處理規(guī)程》處置。 電梯濕水的處置： a)當?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源 。 b)當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源； c)當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān) ； d)發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源； e)對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干 (溫度不能太高 )、自然通風 (用工廠用鼓風機 )、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 》 處理。 電梯機房管理。 ，若需要進入，須經(jīng)電梯主管同意，井在值班人員的陪同下方可進入機房。 、易爆或危險物品，機房內(nèi)應配足消防器材，禁止吸煙。 ，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物、油漆完好、整潔光亮。 、光線足夠、門窗開啟靈活。 ，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 交接班要求。 。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行記錄表》上簽名。 ： a)上一班運行情況未交代清 楚； b)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； c)機房不干凈； d)接班人未到崗； e)事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行記錄表》表內(nèi)，于每月的 3號前將上一個月的記錄整理成冊后工程部存檔，保存期為 2年。 工作記錄 《電梯運行記錄表》 《電梯設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》 相關(guān)文件 《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》 《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災應急處理規(guī)程》 電梯日常維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完好。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 職責 工程部經(jīng)理負責審核和批準《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 工程部電梯主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 電梯管理員或外委維修單位維修工負責電梯的日常維修保養(yǎng)。 服務中心負責向有關(guān)客戶通知電梯停用的情況。 程序要點 《電梯維修保養(yǎng)年度計 劃》的制定。 每年的 12月 15 日之前，由工程部電梯主管組織電梯管理員或外委維保單位一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》的原則是： a)電梯使用的頻度； b)電梯的運行狀況 (故障隱患 )； c)合理時間 (避開節(jié)假日、特殊活動日等 )。 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b)備品、備件計劃； c)具體實施維修保養(yǎng)的時間； d)預計費用。 電梯管理員或維保單位維保人 員進行電梯維修保養(yǎng)時，應按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作。 維修保養(yǎng)前的安全準備工作： a)在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b)關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道； c)有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 檢修過程中的安全注意事項： a)給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯； b)人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否 則應打掃干凈，以防滑倒； c)人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷；需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準開動電梯； d)禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e)檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時