【正文】 檢修過程中的安全注意事項： a)給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯； b)人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否 則應打掃干凈，以防滑倒； c)人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷；需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準開動電梯； d)禁止在井道內和轎頂上吸煙； e)檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時。 電梯維修保養(yǎng)安全操作。 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b)備品、備件計劃； c)具體實施維修保養(yǎng)的時間； d)預計費用。 每年的 12月 15 日之前，由工程部電梯主管組織電梯管理員或外委維保單位一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 服務中心負責向有關客戶通知電梯停用的情況。 工程部電梯主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的電梯維修保養(yǎng)。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行記錄表》表內，于每月的 3號前將上一個月的記錄整理成冊后工程部存檔，保存期為 2年。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行記錄表》上簽名。 交接班要求。 、光線足夠、門窗開啟靈活。 、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。 電梯機房管理。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 電梯濕水的處置： a)當?shù)卓觾瘸霈F(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源 。 ： a)樓層發(fā)生火災時，電梯管理員或外委維保單位人員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后 ,應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂； b)井道內或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員或外委維保單位人員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂并切斷電源。 ，電梯管理員或外委維保單位人員應及時采取措施予以解決 ,處理不了的問題應及時如實地匯報給電梯主管，在主管的協(xié)同下加以解決，整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。 電梯管理員或外委維保單位每天應對小區(qū)內所有電梯的主要部位至少巡視一次。 電梯工具體負責電梯的運行管理。 職責 工程部電梯主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。 工作記錄 《 ( )設備設施維修保養(yǎng)計劃表》 《 ( )設備設施維 修保養(yǎng)記錄表》 《 ( )設備設施外委維修保養(yǎng)申請表》 《停 申請表》 《 ( )設備設施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》 《申請延時維修保養(yǎng)記錄表》 《 事故報告》 相關文件 電梯運行管理規(guī)程 目的 規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由運行領班盡快補充至計劃中：對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準后，可以先組織解決后寫出《 事故報告》并上報公司。 。 e)排氣壓力（正常值 1100～ 1500Kpa） 。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則徹底更換潤滑油。 壓縮機維修保養(yǎng)：有外委維修每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。 f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： —— 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； —— 檢查各指示儀表 指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。 ： a)清掃控制柜內外的灰塵、臟物； b)檢查、緊固所有的接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c)交流觸器維修保養(yǎng)： —— 清除采弧罩內的碳化物和金屬顆粒； —— 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒嚴重則 應更換同規(guī)格交流接觸器； —— 清潔鐵芯上的灰塵及臟物； —— 擰緊所有緊固螺栓。 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：運行值班人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。 ： a) 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料； b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對 閥桿加注潤滑油； c)如閥門裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d)檢查連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。 運行值班員每半年對冷凍管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍管路、風機盤路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。 。 ，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期）。 ： a)用 1000V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 ，否則應進行干燥處理或修復； b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行，則應更換同型號規(guī)格的軸承； c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。如不漏水則重新安裝好（密封膠墊每年更換一次）。 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)： a)每月清洗一次空氣過濾網(wǎng)； b)清潔蒸發(fā)器散熱片 ； c)清潔接水盤。 清潔風機盤管處殼。 用清污劑清除盤管內壁的水垢。檢查電容有無變形，鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。如有異常磨擦響聲，則應更換風機軸承。 每半年清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內的空氣（不定期）。 擰緊所有緊固件。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽）清潔風扇風葉。檢查皮帶是否太松，如是則應調整 （每半月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常磨擦聲音，則應更換同型號規(guī)格的軸承。 冷卻塔維修保養(yǎng)：運行值班員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a)中央空調使用的頻度； b)中央空調運行狀況（故障隱患）； c)合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 程序要點 《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 運行值班員具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。 職責 工程中心主管負責審核《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 工作記錄 《空調運行記錄表》 《空調設備設施巡查記錄表》 《 事故報告》 《外來人員登記表》 相關文件 《中央空調維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》 《火警火災應急處理規(guī)程》 中央空調維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。 有下列情況之一者不準交接班： a)上一班運行情況未交待清楚； b)記錄不規(guī)范、不清晰、不完整； c)中央空調機房不整潔； d)接班人員未到崗； e)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人員負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 接班人員應準時接班。 中央空調機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值運行值班員保管，不準私自配鑰匙。 保持機房干凈、整 潔、無積塵，通風良好，門窗開啟靈活，消防設施完備。 機房內設備由運行值班員負責操作，其他人員不得擅自操作。 中央空調機房管理。 《火警火災應急處理規(guī)程》處置。 e)排除泄漏源后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可正式運行。 異常情況處置。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當值運行值班員應及時采取措施予以解決，處理不了的問題及時詳細地匯報給運行領班，請求支援解決。 d)檢查低壓＞ 490Kpa。 巡視檢查的主要內容如下： a)三相電壓（ 380V177。 程序要點 巡視檢查。 運行領班負責組織實施中央空調的運行和技術指導工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類中央空調的運行管理。 確認無異常情況后停機完成。 過 5— 10 分鐘后停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機。 停機。 確認冷卻水，冷凍水供水壓力正常，水流開關正常，過 5—— 10 分鐘后啟動壓縮機。 啟動冷卻泵。 開機。 各種信號燈顯示是否正常。 電壓表指示是否在額定值的177。 當值運行值班員具體負責中央空調的操作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內中央空調的操作。 鍋爐每年進行一次全面檢修和保養(yǎng)。 安全閥、壓力表、鍋爐每年進行校驗和年檢。 定期對鍋爐給水系統(tǒng)除氧系統(tǒng)、除污器、逆止閥、燃氣管道過濾器進行處理。 定期對燃氣機控制系統(tǒng)和電眼檢查 ,并對電眼進行擦拭，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 每天進行自動補水的檢查 ,是否能自動上水、停泵，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 每天應檢查電機、水泵運轉是否正常 ,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 專業(yè)維修人員負責鍋爐維修保養(yǎng)工作。 職責 工 程中心主管負責檢查維修保養(yǎng)工作執(zhí)行情況。 《供熱鍋爐及設備設施巡查記錄表》 《水質化驗記錄表》 《 事故報告》 《外來人員登記表》 相關文件 《設備綜合管理規(guī)程》 《運行值班交接班管理規(guī)程》 《供熱鍋爐安全操作規(guī)程》 供熱鍋爐維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范鍋爐的維修保養(yǎng)工作，確保鍋爐隨時處于良好狀態(tài)，保證其良好運行。 加強鍋爐消防設施的管理 ,落實定期 檢查人員的崗位。 鍋爐房內設施 ,非鍋爐房當班人員不得動用。 明確規(guī)定鍋爐安全的具體要求措施 ,必要的安全用具、勞動用品。 鍋爐及安全附件定期進行檢驗。 鍋爐房應有鍋爐及設備運行記錄、交接記錄、水質化驗記錄、維修保養(yǎng)記錄 ,事故記錄、外來人員登記記錄。 鍋爐水質化驗人員嚴格遵守各項規(guī)章制度 ,做好軟水設備和水質化驗工作 ,加強水質監(jiān)督。 巡回檢查要嚴肅認真 ,并按要求和規(guī)定認真填寫巡回檢查記錄 ,鍋爐房負責人要經(jīng) 常對各班工作進行檢查。 程序要點 巡回檢查設備運行情況、儀表指針數(shù)字、管道閥門是否跑冒滴漏 ,閥門開度位置是否有變化 ,電機、軸承溫度及其他異?，F(xiàn)象 ,及時發(fā)現(xiàn)及時處理上報。 鍋爐運行領班負責供熱鍋爐運行管理工作的組織實施和技術指導。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)鍋爐運行管理。 能處理的及時處理。 關閉總電源開關。 關閉總電源。 鍋爐出水溫度降到 50 攝 氏度后 ,關閉循環(huán)泵出口閥。 關閉煙道擋板。 關閉燃燒器。 正常停爐。 在 15分鐘后 ,“負荷大火 /小火 ” 旋鈕旋至 “ 大火 ” 加強燃燒。 啟動燃燒器 ,鍋爐進入程序點火。 啟動循環(huán)泵 ,緩慢開啟出水閥。 打開鍋爐控制箱的電源開關 ,電源指示燈亮。 燃氣器開關、燃燒器控制旋鈕旋至手動。 檢查管煙道檔板是否開啟。 確認給水是軟水和給水箱的水容量 (水位 ),并打開給水閥。 程序要點 鍋爐啟動前的檢查。 職責 工程中心主管負責檢查《供熱鍋爐操作安全規(guī)程》的執(zhí)行情況 鍋爐運行領班負責指導鍋爐安全操作的技術指導工作。 工作記錄 《 ( )設備設施維修保養(yǎng)計劃表》 《 ( )設備設施維修保養(yǎng)記錄表》 《 ( )設備設施外委維修保養(yǎng)申請表》 《停 申請表》 《 ( )設備設施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》 相關文件 《設備綜合管理規(guī)程》 《突發(fā)事件處 理規(guī)程》 供熱鍋爐安全操作規(guī)程 目的 規(guī)范供熱鍋爐操作規(guī)程，確保正確、安全操作鍋爐。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因 需要停水時，應由運行領班填寫《停水申請表》，經(jīng)管理處主任批準后通知服務中心，由服務中心提前24小時通知有關用戶。 運行值班員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范的記錄在《 ( )設備設施維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內由水暖領班整理成冊后交工程中心存檔，保存期為長期。 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。 檢查流向標示架是否鮮明醒目，否則應整改。 明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進行一次）。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。 檢查軸承磨損情況，如轉動時有時顯的異常響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 ，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進 行烘干處理。 液位控制器維修保養(yǎng)： a)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； b)清除壓力室內污物，疏通控制水道； c)檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； d)緊固所有螺母。 止回閥維修保養(yǎng)： a)檢查止回閥密封墊