【正文】 2 、業(yè)主入住率達(dá)85％后，通過(guò)ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14001 環(huán)境管理體系 。 66 第六部分 物業(yè)管理服務(wù)設(shè)想 物業(yè)公司將為東北亞別墅區(qū)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以業(yè)主為先，力求不斷改進(jìn)，自我完善。2 ．外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。 65 箱體內(nèi)外完整無(wú)損壞。有線電視：主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。線路布置連接牢固。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。變壓器。防雷設(shè)施，電梯安全檢驗(yàn)。2 ．檢驗(yàn)項(xiàng)目：壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表、收費(fèi)用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰塵。24 ．電梯機(jī)房：溫度保持在。無(wú)手印、污跡、各類標(biāo)識(shí)齊全。22 ．如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門(mén)負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。20 ．盤(pán)車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。動(dòng)力線絕緣電阻大于0 . 5 兆歐?？刂票P(pán)、各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無(wú)誤。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90 ％。( 3 ）斷絲集中在1 或2 個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)16 根。17 ．鋼絲繩( 1 ）轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。( 3 ）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于90 秒。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。間隙應(yīng)均勻。( 1 ）導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。設(shè)備無(wú)灰塵。門(mén)廳鎖嚙合應(yīng)不小于7 毫米。12 ．門(mén)導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。門(mén)扇下端距地砍應(yīng)為5 一8 毫米。門(mén)廳鎖嚙合應(yīng)不小于7 毫米。轎箱門(mén)刀對(duì)廳門(mén)地砍間隙為5 一8 毫米。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門(mén)撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200 一300 牛頓范圍內(nèi)。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩 63 安全開(kāi)關(guān)的可靠性。8 ．曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于IITlln 。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。每工作3 0 00 小時(shí)更換新的潤(rùn)滑脂。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范圍。閘瓦與制動(dòng)輪間隙0 . 7 毫米。5 ．曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。3 ．電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺(jué)確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。( 4 ）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開(kāi)關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。( 3 ）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無(wú)灰塵。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)（香煙燃燒溫度、集煙濃度即可輸出報(bào)警）。3 ．溫感噴淋頭：無(wú)泄漏，外觀完整。消火栓配置齊備，各配件功能良好。止回閥動(dòng)作 62 靈敏可靠。2 ．消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。消防專用工具配備齊全。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)。 4 ．限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 3 ．設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3 滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于10 滴／分。2 ．水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。( 8 ）發(fā)電機(jī)可靠接地，發(fā)電機(jī)房應(yīng)有降噪音措施。( 7 ）正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設(shè)備本身充電功能。備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。( 3 ）用柴油油量保持在容器容量的80 ％附近。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門(mén)無(wú)泄漏。9 ．發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò)5 分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4 小時(shí)。電線絕緣完好無(wú)銹腐。( 2 ）酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。E ．電解液內(nèi)含有機(jī)扎雜質(zhì)。C ．池外部電壓不正常。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：A ．電解液用量過(guò)少，露出部分極板。7 ．操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為：235V 一255v 。( 4 ）功率因數(shù)：大于0 . 95 ．高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤(pán)內(nèi)裝置無(wú)異常聲響、無(wú)焦糊氣味；標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。 ( 2 ）補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。4 ．補(bǔ)償柜管理( 1 ）功率因數(shù)控制器功能完好。干式變壓器溫度：110 度繼電保護(hù)報(bào)警；155 度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；70 度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。配電設(shè)備接地電阻值小于4 歐姆。供給一級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。7 ．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8 ．沉降觀測(cè)記錄；9 ．竣工驗(yàn)收證明書(shū)；10 ．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；H ．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；12 ．水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；13 ．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；14 ．供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告； 四、供配電系統(tǒng)1 ．供給三級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。18 ．專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。16 ．設(shè)備房排水通暢。14 ．無(wú)人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。12 ．重要設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)配置干濕溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)氣溫應(yīng) 59 保持在40 攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80 ％以下。工手冊(cè)的要求。 8 ．所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。6 ．設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無(wú)脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩。5 ．設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。2 ．設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；3 ．設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。3 ．上班時(shí)間內(nèi)，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。 58 （設(shè)備類） 一、人員素質(zhì)1 ．身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無(wú)妨礙工作的疾病。5 ．對(duì)清潔過(guò)程中有安全隱患或造成使用不便活動(dòng)，應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)或采取有效防范措施。3 ．排放油煙、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無(wú)污染。（三）綜合項(xiàng)目1 ．園區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施，且設(shè)置合理。4 ．無(wú)明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。2 ．房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無(wú)白蟻害。23 ．洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。21 ．飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。19 ．桌椅、文件柜、電話無(wú)塵無(wú)污，用白色紙巾擦拭50cm 無(wú)污跡，棉麻布材料目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。17 ．洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍不過(guò)滿，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。15 ．標(biāo)識(shí)牌、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。13 ．垃圾車停放于指定點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場(chǎng)地干凈無(wú)強(qiáng)異味。11 ．停車場(chǎng)、車庫(kù)、“彩織橋”、車行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。9 ．噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、無(wú)大量泡沫、無(wú)漂浮異物、孑不（蚊的幼蟲(chóng)）不超過(guò)1 只／100ml 。8 ．人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。不銹鋼外墻面無(wú)積塵，呈本色。C ．水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。6 ．墻面A ．涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印。G ．廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。E ．水磨石地面目視無(wú)灰塵、污漬、膠跡。C ．瓷磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。5 ．地面：A ．需打蠟的地面光亮、顯本色。B ．距地面2 米以外玻璃目視無(wú)積塵。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm 無(wú)明顯污跡。2 ．房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。9 ．主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識(shí)清晰、完整、干凈。7 ．綠地和花壇無(wú)雜草（人不常經(jīng)過(guò)區(qū)無(wú)明顯雜草）、無(wú)破壞、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用、無(wú)直面向天裸露黃土現(xiàn)象。4 ．園區(qū)植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物，無(wú)積水．5 ．喬木類樹(shù)干正常生長(zhǎng)挺直，骨架均勻，樹(shù)冠完整。 3 ．園區(qū)無(wú)枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過(guò)0 . 5 平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000 平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過(guò)2 平方米。三、綠化管理1 ．園區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。2 ．集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。 二、內(nèi)務(wù)管理1 ．保潔、綠化工具管理落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，存放處及對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)不能有礙觀瞻。 2 ．按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝，保持整潔，正確佩戴工牌。3 ．紅外報(bào)警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應(yīng)確保全天侯布防的需要，信號(hào)接受反應(yīng)靈敏。重要路口和出入口應(yīng)設(shè)有錄像，錄像至少保持一個(gè)月?；鹁行Э刂坡蕿?00 ％。8 ．對(duì)燃油罐儲(chǔ)備時(shí)，要進(jìn)行隔離管理，區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁煙火，配置足夠滅火器材。D ．滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。 B ．設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30 % ；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50 % ；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70 ％。（參照緊急事件處理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）趕到現(xiàn)場(chǎng)，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作、。，可隨時(shí)啟用，嚴(yán)禁挪為他用。 52 六、消防管理，定期進(jìn)行檢查，并有保存總結(jié)資料。，移交清晰。，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。、=進(jìn)出有憑據(jù)或車車進(jìn)出要登記的封閉管理，對(duì)紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)至少保持1個(gè)月的追溯根據(jù)。，有明確的限速標(biāo)志。、易識(shí)別性和其行為舉止的管理。、意外傷害、非法機(jī)會(huì)、在逃通緝犯等行之有效的處理辦法，對(duì)相關(guān)技能應(yīng)能把握。，整個(gè)小區(qū)安全防范有一個(gè)較封閉或有效的管理體系/ 51 。，并保存記錄。 5. 保安員每周至少一次身體素質(zhì)訓(xùn)練，一次業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)二、內(nèi)務(wù)管理，擺放整齊，標(biāo)識(shí)清楚，電器設(shè)備電力充足，不影響正常使用。3. 保安元行為用語(yǔ)規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)。 八、 經(jīng)營(yíng)管理1. 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)開(kāi)展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展各種生活配套服務(wù)項(xiàng)目及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。 七、 遺留問(wèn)題1. 在接管一月內(nèi)，對(duì)重大遺留問(wèn)題有解決的方案。5. 零修、急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%（隨即抽樣值）。3. 對(duì)顧客的資料，物品、現(xiàn)金應(yīng)有明確收交記錄。 六、 居家、商務(wù)服務(wù)1. 服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓，赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不應(yīng)超過(guò)2分鐘。9. 物業(yè)管理項(xiàng)目至少半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。及時(shí)反饋和處理業(yè)主投訴，所有投訴應(yīng)在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)=反饋處理結(jié)果。6. 物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。4. 建立24小時(shí)接聽(tīng)電話制度，接聽(tīng)業(yè)主保修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。2. 嗚咽管理項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)立業(yè)主意見(jiàn)箱。，鼓勵(lì)員工開(kāi)展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)確保每年度有超過(guò)3項(xiàng)在內(nèi)布管理，業(yè)主服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。，相關(guān)人員應(yīng)接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員沒(méi)季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8小時(shí)，并實(shí)施考核。，所有員工都應(yīng)接受職業(yè)安全培訓(xùn)。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100%，管理人員物業(yè)管理證持有率達(dá)到80%。新聘人員應(yīng)通過(guò)筆試、面試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可錄用。8. 物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料應(yīng)及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少應(yīng)2個(gè)月更新一次。6. 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。4. 重大的質(zhì)量事故，突發(fā)事件、業(yè)主投訴必須在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門(mén)或人員。 47 2. 建立信息管理制度，物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立專門(mén)崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。 三、信息管理1. 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立內(nèi)部和外部專業(yè)網(wǎng)頁(yè)，用以隊(duì)內(nèi)管理和地、對(duì)外宣傳。，每年至少進(jìn)行一次體驗(yàn)。8. 餐具應(yīng)按規(guī)定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污跡、水印等。6. 食品擺放整齊，生熟食品分開(kāi)擺放。4. 餐、廚具要擺放整齊，工作服，工作鞋等要統(tǒng)一擺放。2. 食堂的設(shè)備、設(shè)施做到無(wú)灰塵、無(wú)油漬、無(wú)臟水、無(wú)雜物。（十一）業(yè)主財(cái)產(chǎn)管理1. 對(duì)業(yè)主委托管理的鑰匙、房屋、資金、資料、物品等應(yīng)辦理相關(guān)接收和領(lǐng)取手續(xù)，明確責(zé)任，妥善保管。（十）鑰匙管理，鑰匙應(yīng)加以標(biāo)識(shí)，分類保管。，原則上每50平方米至少應(yīng)配備1具2公斤滅火器，不足50平方米的，按50平方米計(jì)算