【正文】 G] 管理處主管消防工作的人員做好事故記錄，并寫出書面報(bào)告報(bào)上。E] 疏散人員時(shí)應(yīng)走消防樓梯，嚴(yán)禁使用電梯。2. 火警處理程序 A] 接到火災(zāi)報(bào)警時(shí)， 嚴(yán)守各自崗位.B] 大堂值班員做好安全防范工作， 以防壞人混水摸魚、趁火打劫；C] 所有員工應(yīng)聽從指揮，無條件服從領(lǐng)導(dǎo)及主管調(diào)配。F] 記錄業(yè)主所提供的所有情況。 工作程序1. 盜竊、匪警應(yīng)急處理程序A] 在執(zhí)勤中遇有公開使用暴力或毀壞公司和業(yè)主財(cái)物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)， 要迅速制止犯罪.B] 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)， 要保持鎮(zhèn)靜， 同時(shí)立即通過通迅設(shè)備呼叫求援.C] 所有持對講機(jī)的物管員工在聽到求援信號后， 要立即趕到現(xiàn)場， 同時(shí)通知中控中心封鎖出事大堂出口， 然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào).D] 若犯罪分子逃跑， 及時(shí)報(bào)告管理處， 重大案件要立即撥“110”電話報(bào)案。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)。2． 保安員及管理處其他工作人員均有責(zé)任對公共場所不規(guī)范使用 現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。C] 對違反公共場地使用規(guī)定的，損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者，管理處員工除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。 工作程序1. 管理公司A] 小區(qū)物業(yè)助理在日常工作時(shí)應(yīng)注意檢查業(yè)主有無私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。2． 保安員負(fù)責(zé)對通道、大堂等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行巡查、糾正，并及向管理處匯報(bào)。維護(hù)業(yè)主利益，保障公共場地規(guī)范、合理使用。 工作程序1. 每年年初小區(qū)管理處經(jīng)理根據(jù)小區(qū)具體情況擬定本年度社區(qū)文化活動計(jì)劃， 實(shí)施過程中可根據(jù)實(shí)際情況在管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后對計(jì)劃做適當(dāng)調(diào)整.2. 較大型社區(qū)文化活動A] 管理處經(jīng)理在每次較大型的社區(qū)文化活動開展前， 應(yīng)擬定活動的實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)管理公司及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn).B] 物業(yè)助理根據(jù)上級審批意見制定活動的具體方案.C] 管理處經(jīng)理應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準(zhǔn)備工作， 并向小區(qū)業(yè)主及有關(guān)單位發(fā)出活動通知.D] 活動進(jìn)行時(shí)， 管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作， 保障消防通道的暢通， 防止意外事故的發(fā)生.E] 管理處相關(guān)部門人員在活動結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場.F] 在較大型的社區(qū)文化活動完成后， 小區(qū)物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)填寫《社區(qū)文化活動記錄表》對活動進(jìn)行總結(jié)。其職責(zé)包括：A] 小區(qū)物業(yè)助理負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計(jì)劃， 并具體組織實(shí)施.B] 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計(jì)劃。 社區(qū)文化活動管理制度 適用范圍適用于管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動。E] 物業(yè)部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《業(yè)主投訴記錄》中，并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。C] 針對業(yè)主較嚴(yán)重的投訴，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理。其職責(zé)包括:A] 小區(qū)管理處負(fù)責(zé)對業(yè)主投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作.B] 被投訴的部門按照小區(qū)管理處對投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題.C] 物業(yè)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查. 工作程序A] 小區(qū)物業(yè)部接到業(yè)主投訴后，應(yīng)首先向業(yè)主表示歉意，并在《業(yè)主投訴記錄》上做好登記。I] 維修完成后，維修人員應(yīng)請業(yè)主試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認(rèn)。G] 如果維修材料是業(yè)主提供，則由維修人員根據(jù)《業(yè)主提供維修產(chǎn)品的控制程序》進(jìn)行驗(yàn)證結(jié)果（“合格”或“不合格”）填在“備注”欄內(nèi)。E] 如業(yè)主報(bào)修內(nèi)容屬“維修服務(wù)項(xiàng)目表”內(nèi)的項(xiàng)目，維修人員應(yīng)在預(yù)約維修的時(shí)間前到達(dá)現(xiàn)場； 否則由工程主管進(jìn)行評審后回復(fù)業(yè)主是否可進(jìn)行維修。C] 小區(qū)物業(yè)助理將填好的《物業(yè)管理報(bào)修記錄表》和《維修單》送達(dá)機(jī)電部，并請接收人簽字接收。 工作程序A] 小區(qū)物業(yè)助理接到業(yè)主報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫《大報(bào)修記錄表》。盡快處理業(yè)主的報(bào)修， 規(guī)范維修服務(wù)工作， 確保為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。E] 提出工程遺漏和缺陷，并跟進(jìn)相關(guān)工作。C] 參與現(xiàn)場施工調(diào)試，了解設(shè)備一些基本情況。 3 竣工驗(yàn)收的程序A] 熟悉圖紙，了解設(shè)備提供廠家的設(shè)計(jì)資料。 竣工驗(yàn)收管理 1 竣工驗(yàn)收的定義竣工驗(yàn)收是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程。G] 積極開展防火宣傳教育。E] 制訂嚴(yán)格的消防制度。C] 對檢查出的消防安全隱患、存在問題，一定要督促有關(guān)主辦單位制訂整改措施，限期整改。消防工作的主要內(nèi)容是：A] 貫徹國家和當(dāng)?shù)卣南拦ぷ鞣?。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下內(nèi)容：A] 管理項(xiàng)目B] 管理內(nèi)容C] 管理費(fèi)用D] 雙方權(quán)力與義務(wù)E] 合同期限F] 違約責(zé)任G] 其它2 《業(yè)主公約》是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，物業(yè)管理公司與業(yè)主共同遵守的公約，公約應(yīng)包括以下內(nèi)容：A] 業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)B] 業(yè)主大會組成、作用C] 業(yè)主委員會組建、作用D] 違約的責(zé)任E] 其它事項(xiàng) 消防監(jiān)督的管制消防工作在物業(yè)管理工作中占有重要的地位，在高層樓宇管理中更顯突出。物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處。G] 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。E] 保安費(fèi)。C] 綠化管理費(fèi)。物業(yè)管理公司的服務(wù)性收費(fèi)包括以下幾個(gè)部份：A] 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 3. 物業(yè)管理的保險(xiǎn)責(zé)任 在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)在保險(xiǎn)單注明，由于自然災(zāi)害及任何突然和不可預(yù)料事故，保險(xiǎn)公司均應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，具體是：1． 火災(zāi)、爆炸2． 暴雨、洪水3． 空中運(yùn)行物體墜落4． 被保險(xiǎn)人自有的供電、供水、供氣設(shè)備因天然災(zāi)害遭受損害，引起停電、停水、停氣以致造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的直接損失； 4. 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的主要除外責(zé)任 由下列原因造成的財(cái)產(chǎn)損失，保險(xiǎn)公司不負(fù)賠償責(zé)任；1） 自然磨損2） 清潔、保養(yǎng)、維護(hù)修理或修復(fù)工作過程中，因操作錯(cuò)誤引起的損失3） 電器或機(jī)械事故引起的電器設(shè)備或機(jī)器本身的損失； 有償服務(wù)收費(fèi)管理制度 為體現(xiàn)“服務(wù)第一”之宗旨，敝中心特制定設(shè)施有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以供參閱，其解釋權(quán)歸敝中心物管部。在業(yè)主二次裝修時(shí)，物業(yè)管理公司一般要求其承包商購買此類公共責(zé)任險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險(xiǎn)人在法律上映承擔(dān)的賠償金額，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)俄賠償。2. 公共責(zé)任險(xiǎn)公共責(zé)任險(xiǎn)，也叫“公眾責(zé)任險(xiǎn)”。1. 人身意外傷害保險(xiǎn)保險(xiǎn)公司為了定性準(zhǔn)確，一般采用“列舉辦法”把意外傷害事件的種類統(tǒng)定為：爆炸、倒塌、燙傷、碰撞、雷擊、觸電、窒息、扭傷及操作機(jī)械時(shí)發(fā)生的工商事故等。 B） 人身保險(xiǎn)人身保險(xiǎn)是以人的生命和身體為標(biāo)的保險(xiǎn)。2） 普通財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（a） 物業(yè)管理公司自有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（b） 業(yè)主財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指業(yè)主在本身單位內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。2． 物業(yè)管理常保的險(xiǎn)種與物業(yè)管理公司相關(guān)的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，大致有以下幾種類型：A) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)1） 小區(qū)保險(xiǎn)物業(yè)管理中無論是住宅還是商業(yè)樓都需要這個(gè)險(xiǎn)種。4） 物業(yè)管理中的保險(xiǎn)服務(wù)物業(yè)管理要做到全方位服務(wù)，只要是業(yè)主需要，物業(yè)管理公司有可能提供的服務(wù)都要提供。這些意外都會造成不同程度的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害。2） 設(shè)備事故物業(yè)中有許多各類設(shè)備，在使用、維修和保養(yǎng)過程中都有發(fā)生意外的可能。投保后，保險(xiǎn)公司協(xié)助管理，意外事故發(fā)生機(jī)會減少；同時(shí)，偶有意外也可及時(shí)補(bǔ)救，有利于物業(yè)管理工作的持續(xù)進(jìn)行。2） 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，減少物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失物業(yè)是貴重的財(cái)產(chǎn)，通過保險(xiǎn)公司的終結(jié)，將風(fēng)險(xiǎn)分散，從而減少物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。在物業(yè)管理過程中，所管物業(yè)難免會受到自然災(zāi)害的影響或意外事故的破壞，因此，應(yīng)充分利用保險(xiǎn)，減少損失，在意外事故發(fā)生后能盡快恢復(fù)正常運(yùn)作。12. 所有制服房工作人員都必須經(jīng)過防火培訓(xùn)。10. 定期對電器設(shè)備、開關(guān)定期對電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈等進(jìn)行檢查。8. 制服房內(nèi)不得使用電暖爐及電爐等電器。6. 制服房內(nèi)衣物存放必須符合防火規(guī)定。4. 不占用防火通道，保持通道暢通。2. 制服房嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁火種入庫。2. 物管部制服房防火安全責(zé)任制 防火責(zé)任人—— 物管部倉庫主管 職責(zé)：在部門防火負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，督促檢查制服房的日常消防安全工作。10. 保持消防安全門時(shí)刻關(guān)閉。8. 倉庫工作人員必須經(jīng)過防火培訓(xùn)，具有防火滅火的基本常識和技能。6. 倉庫內(nèi)電器設(shè)備和線路不得超過安全負(fù)載。4. 倉庫內(nèi)貨物必須按性質(zhì)分類儲存。2. 清潔用品及設(shè)備倉庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁火種入庫。一般 業(yè)主檔案包括以下的資料：1） 收集業(yè)主單位資料2） 業(yè)主繳費(fèi)記錄包括各樣應(yīng)付之押金3） 業(yè)主裝修工程文件4） 業(yè)主遷入時(shí)填具之資料5） 業(yè)主資料補(bǔ)充1． 業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料2． 緊急事故聯(lián)絡(luò)人的資料3． 管理人員在日常職務(wù)常與業(yè)主人事變遷資料6） 業(yè)主與管理處往來文件7） 業(yè)主違規(guī)事項(xiàng)與欠費(fèi)記錄8） 業(yè)主請修記錄9） 業(yè)主投訴記錄 10) 業(yè)主單位有關(guān)的工程檔案（與二次裝修工程有關(guān)資料）3．9 防火管理制度 保安部處理程序 1．0 報(bào)警： 發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)立即通知 （1）監(jiān)控室 （2）保安領(lǐng)班 報(bào)警人應(yīng)報(bào)清著火地點(diǎn)、起火部位、燃燒面積、目前狀況、報(bào) 警人姓名等；2．0 接警： 監(jiān)控人員將所報(bào)時(shí)間、內(nèi)容詳細(xì)記錄，并迅速通知：保安主任、物業(yè)經(jīng)理、工程主任、管理處經(jīng)理 上述人員迅速到達(dá)現(xiàn)場，救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組立即成立，到場級別最高者為領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場總指揮； 根據(jù)救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮之意見報(bào)119火警電話； 工程部處理程序：1．0 水的處理：（1） 指派一名員工在消防泵房按命令啟動、關(guān)閉消防泵；（2） 確保消防泵運(yùn)轉(zhuǎn)，使消防用水不間斷；2． 0 電的處理：（1） 指派電工控制失火部位的電源，該切斷的要果斷要斷；（2） 并設(shè)法解決滅火現(xiàn)場必需的照明；（3） 確保消防用電不間斷；3．0 電梯的處理：（1） 客梯自動降至底層關(guān)閉；（2） 消防梯切換為手動控制交消防隊(duì)員、保安部使用；4．0 防火卷簾門的處理：點(diǎn)動或連動關(guān)閉著火區(qū)域之防火卷簾門；5．0 檢查正壓送風(fēng)排煙設(shè)備、空調(diào)裝置和煤氣總閥；6．0 組織人員投入滅火，必要時(shí)向消防隊(duì)員提供建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的情況； 物管部處理程序： 組織人員投入滅火； 搶救、疏散著火層的業(yè)主/客戶，并按指令疏散非著火層的業(yè)主/客戶到達(dá)指定的安全區(qū)域，準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)撤離人數(shù)，安撫業(yè)主/客戶情緒； 配合檢查是否有業(yè)主/客戶尚未撤離，確認(rèn)無遺留人員后離開并通知保安部； 撤離樓面時(shí)，協(xié)助保安部關(guān)閉防火門、防火卷簾門； 救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)： 決定是否報(bào)119火警電話； 調(diào)集力量，布置疏散救護(hù)人員、物資之措施； 決定滅火、供水、開啟應(yīng)急廣播的區(qū)域； 安排防排煙、停電或繼續(xù)供電、關(guān)閉空調(diào)、新風(fēng)等措施； 密切注意小區(qū)內(nèi)一切情況，穩(wěn)定業(yè)主/客戶情緒； 檢查執(zhí)行情況； 消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)之火場總指揮報(bào)告情況，并按其統(tǒng)一布置，帶領(lǐng)員工貫徹執(zhí)行； 救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場任務(wù)布置： A、疏散和救護(hù) 劃定安全區(qū)：保安領(lǐng)班劃定供疏散人員集合的安全區(qū)； 疏散：（1） 保安員引導(dǎo)并護(hù)送業(yè)主/客戶向安全區(qū)域疏散；（2） 在安全區(qū)域疏散線路上分段安排保安員為業(yè)主/客戶指明方向；（3） 安排保安員護(hù)送行動不便的人員從消防電梯疏散；（4） 安排保安員查清是否有業(yè)主/客戶仍在著火區(qū)域內(nèi)；（5） 在安全區(qū)域內(nèi)安排保安員負(fù)責(zé)接待，并安撫業(yè)主/客戶情緒； 疏散秩序：（1） 第一疏散著火層；（2） 第二疏散著火層以上地點(diǎn)；（3） 第三疏散著火層以下地點(diǎn)；（4） 第四從消防通道疏散業(yè)主/客戶；（5） 第五從消防電梯疏散行動不便和老弱業(yè)主/客戶； B、撲救要點(diǎn)： 在火勢能控制的情況下：用滅火器撲救，但水帶須放到位，以 防滅火器撲救力度不夠時(shí)，用消防水槍撲救 撲救時(shí)，首先要控制火勢蔓延，然后才考慮撲滅； 力量布置應(yīng)首先考慮在火勢蔓延的方向設(shè)防，然后才考慮在周圍及上層設(shè)防； 電氣火災(zāi)須斷電后才可用水槍撲救； C、 防排煙：（1） 指導(dǎo)業(yè)主/客戶和員工學(xué)會用濕手巾捂住鼻子，盡可能貼近地面行 走，必要時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)風(fēng)向、火勢的地形及時(shí)排煙；（2） 視人員疏散情況關(guān)閉部分消防通道防火門、防火卷簾門，以隔離并阻止火勢蔓延； D、安全警戒：（由保安部落實(shí)，必要時(shí)其他部門協(xié)同實(shí)施） 小區(qū)外圍：（1） 派二名保安員分別負(fù)責(zé)接應(yīng)消防車；（2） 保安員清除外圍路障，疏散一切無關(guān)車輛；（3） 勸導(dǎo)過路行人撤離現(xiàn)場，維護(hù)好小區(qū)外圍秩序； 小區(qū)底層出入口：（1） 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)，指導(dǎo)疏散業(yè)主/客戶離開小區(qū)；（2） 看管好疏散出小區(qū)的物資；（3） 保證消防電梯為消防人員專用；（4） 引導(dǎo)消防人員進(jìn)入著火區(qū)域，維持滅火行動秩序； 著火層：（1） 嚴(yán)禁應(yīng)疏散人員進(jìn)入著火層，防止乘火打劫、制造混亂；（2） 指導(dǎo)疏散人流向下一層按秩序撤離； 水災(zāi)撲滅后：在火災(zāi)區(qū)域設(shè)立警戒區(qū)，保護(hù)好現(xiàn)場，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，配合消