【正文】 房屋維修施工 中對已有房屋進行的維護保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。編制季度維修計劃時，應在年度維修計劃的指導下，根據(jù)季度特點及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應的進度計劃，在確定本季度維修工程量及進度計劃時應考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。 ③ 編制房屋維修計劃，除上述主要依據(jù)外，還應考慮物業(yè)管理公司自身的條件。 ② 房屋維修材料供應計劃。 總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調(diào)整及預測基礎(chǔ)上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期， 對維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務的復雜情況。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點，不斷調(diào)整、完善維修計劃的內(nèi)容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。實施方案的內(nèi)容包括計劃期內(nèi)維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。 屋維修要素管理 在房屋維修施工活動中，離不開技術(shù)、材料、機具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。 房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主 (如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等 )的委托開展相應的物業(yè)管理工作。 其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。物業(yè)管理機構(gòu)在施工過程的管理中，相當于工程監(jiān)理的角色，故而應按合同對施工中的進度、成本、質(zhì)量進行嚴格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標準及合同造價完成。 （ 5）綜合維修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評 定。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。 一、房屋維修管理 房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進行修繕技術(shù)管理。 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 24 頁 3．房屋修繕的行政管理。 （ 3）一般損壞房。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。房屋大修后應達到基本完好或完好標準的要求。 維修施工計劃，應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等 級的活動。返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。實現(xiàn)招投標制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單 位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質(zhì)量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進步、改善經(jīng)營管理和服務作風，促進建筑業(yè)的發(fā)展。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。為此，在房屋維修計劃 中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。 為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 24 頁 的職責，保證維修工作在預先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標準內(nèi)進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。 (2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟效益。 房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)房屋維修施工計劃。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現(xiàn)利潤額計劃等。 (3)季度維修計劃的編制。如有特殊情況，應辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準后才可以調(diào) 整計劃。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務，以確保整個工程按工期計劃完成。 月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調(diào)整。 ② 對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。包括資金的需要量預 測、資金籌措、資金使用計劃等。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力 、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修 工作正常開展。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。房屋維修施工監(jiān)理一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標的控制， 進行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。 在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。 （ 2）基本完好房。物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用 的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部 1985 年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。 （ 2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標準，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求，其費用應控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％左右。 一、房屋維修的概念 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，