【正文】 好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計劃體系。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。 房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標(biāo)準可分為不同的類型。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。由于計劃期較長，所以計劃內(nèi)容比 較粗糙，屬于控制性計劃。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修 工作正常開展。 (2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。 (2)計劃的多變性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計劃對季度計劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計劃對月度計劃的控制和協(xié)調(diào)。 (3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。 所謂實事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力 、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模 (建筑面積和實物工期量 )、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修 )、維修項目進度表及維修項目施工技術(shù)方案等。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組 (或施工項目部 )任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計劃等。包括機具的購置、維修、更新計劃等。包括資金的需要量預(yù) 測、資金籌措、資金使用計劃等。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析： ① 依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降 低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下： ① 根據(jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。 ② 對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。 ① 編制季度維修計劃要考慮的因素。 ② 季度維修計劃的編制。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。 月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調(diào)整。 房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項目的進度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。 在計劃貫徹執(zhí)行過程中，要進行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。因此，加強對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務(wù)，以確保整個工程按工期計劃完成。 為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī) 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 24 頁 劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費限制而降低維修標(biāo)準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。 房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準后才可以調(diào) 整計劃。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。在編制季度維修計劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計方 案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計劃的依據(jù)。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進行。 (3)季度維修計劃的編制。 ③ 根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準 (定額 )及進度安 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 24 頁 排，編制有關(guān)人工、材料、機具、成本、資金計劃。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進行綜合全面的平衡?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。 房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)房屋維修施工計劃。 所謂留有余地，是指計劃應(yīng)有彈性。 三、房屋維修計劃的編制 編制房屋維修計劃應(yīng)本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。 (1)有計劃地對房屋進行維修保 養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。 (2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟效益。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下： (1)計劃的自主性差。 (3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計劃的指導(dǎo)下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現(xiàn)。 為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 24 頁 的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準內(nèi)進行，嚴格控制投資標(biāo)準，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。 二、房屋維修計劃管理 房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。 其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 24 頁 房屋維修施工計劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。為此，在房屋維修計劃 中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成