【正文】 動的制約。 房屋維修計劃是一項專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計劃體系。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 24 頁 房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標(biāo)及相應(yīng)實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。 作為房屋維修計劃內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。 所謂房屋維修的計劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計劃期內(nèi) 必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修施工監(jiān)理一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制， 進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。 房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。 成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項管理工作的總稱。實現(xiàn)招投標(biāo)制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機(jī)制來分配施工任務(wù)，要求各個施工單 位通過市場與其他施工單位進(jìn)行競爭，接受任務(wù)委托方對工程質(zhì)量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營管理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。 維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 24 頁 也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。房屋維修質(zhì)量 管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。維修計劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行 合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。 計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。 從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。 三、房屋維修管理的概念 房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。 房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計意圖，因此技術(shù)要求相對于建造同類新 建工程來講要高。 二、房屋維修的特點 房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因 素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 24 頁 性的工作。返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。 第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 24 頁 損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。小修也稱維護(hù)，是指對房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來的等級。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使 用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。 首先，按維修對象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測試、驗算并評定其完損等 級的活動。 在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是 經(jīng)濟(jì)方面的或社會其他方面的。房屋維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。 在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施工效果。 （ 3）施工過程的管理。 維修施工隊伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。 （ 2）落實施工隊伍。 維修施工計劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計劃而制定。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。 2．維修工程的施工管理。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。當(dāng)原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼 續(xù)使用時，往往采用翻修的方式。 （ 4）翻修工程。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程還常常和房屋的抗震加