【正文】 便會(huì)計(jì)入調(diào)整的租金內(nèi)。 (2)屋村的對(duì)比價(jià)值 房委會(huì)就各個(gè)屋村落成的先后時(shí)間、地點(diǎn)、交通、設(shè)施、環(huán)境、文化娛樂的配備及服務(wù)等因素。香港公共屋村的租金訂立受以下因素的影響： (1)住房的負(fù)擔(dān)能力 為確保公房租金是住房能負(fù)擔(dān)的，房委會(huì)在訂立和討論租金時(shí)，是根據(jù)住 房的租金與收入比例中位數(shù)不超過 15％為準(zhǔn)則， (即一半住房的租金與收入比例是低于 15％，另一半則是高于15％ )，如申請(qǐng)公房的是四人家庭，每月收入中位數(shù)是 4500 元，獲配單位面積是 30 平方米，并座落在最高價(jià)值屋村內(nèi)，則月租金不會(huì)超過 (4500 15％ )675 元。 香港政府為緩解嚴(yán)重的住房問題，組建了大量公房，并采取了資助和優(yōu)惠政策，使居民能有住房。 (三 )公屋租金的核定 租金的構(gòu)成應(yīng)包括：維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、利息、稅金、利潤(rùn)、保險(xiǎn)費(fèi)和地租等幾項(xiàng)因素。較為客觀的辦法是以不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)來(lái)分擔(dān)費(fèi)用。存入銀行的利息可減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 物業(yè)管理公司為有一定的流動(dòng)資金，公契規(guī)定業(yè)主需交保證金。雖然向使用者收取費(fèi)用，但入不敷出，需要從管理費(fèi)總開支中資助。交納地稅有兩種方法，其中一種是政府按業(yè)權(quán)份數(shù)劃分為業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，分別由 各業(yè)主直接交付，另一種辦法是物業(yè)管理人由管理開支中整體支付。 大廈地稅是香港政府征收的土地使用費(fèi)。其中樓宇保險(xiǎn)費(fèi)用較高。上述專業(yè)服務(wù)的支出不會(huì)很大，但是理應(yīng)在預(yù)算案中列出加以反映。而核數(shù)工作必須交獨(dú)立的核數(shù)師負(fù)責(zé)以求公正，并向公眾明確交代。 環(huán)境美化，種花種草開支雖然不大，但是也應(yīng)在預(yù)算中列明，以便業(yè)主有所了解。事實(shí)上很多物業(yè)管理都是以總開支的比例來(lái)收取服務(wù)金。但是，支持按比例收費(fèi)的理由似乎也很充足，有種意見認(rèn)為這種辦法可以鼓勵(lì)管理公司更多地去注意進(jìn)行維修保養(yǎng)工程，因?yàn)槿暨M(jìn)行工程，則酬金 就可以增加。另一種辦法是管理公司與業(yè)主們商定酬金數(shù)額，不與管理費(fèi)總額掛鉤。 這是給物業(yè)管理公司的服務(wù)收益。 無(wú)論何種情形，都應(yīng)在大廈內(nèi)設(shè)管理處，作為接待業(yè)主、住戶，舉行工作 會(huì)議和日常辦公之用。若大廈由業(yè)主立案法團(tuán)管理，工作人員由業(yè)主自愿充任，這筆開支便可免去。相對(duì)而言，公共用水，主要用作公共衛(wèi)生，并且水費(fèi)較廉，因而支出不大。工業(yè)樓宇和商業(yè)樓宇因?yàn)殡娞菔褂妙l繁，又有中央空調(diào)，因而電費(fèi)開支占管理費(fèi)總支出的 30％以上。這兩項(xiàng)在總管理費(fèi)用開支中占的比例頗大。每年提留一定儲(chǔ)備，以備更換時(shí)臨時(shí)調(diào)錢來(lái)不及之虞。工程儲(chǔ)備常常是備而不經(jīng)常用。商業(yè)大廈占 30％，公共屋村比重更大，占 35％，在普通住宅樓宇中也要占到 20％。有些設(shè)施的保養(yǎng)還需注冊(cè)專業(yè)人士才能操作。 財(cái)務(wù)預(yù)算往往是提前安排一年的工作大綱，然后就其工作量再來(lái)計(jì)劃需要的開支，因此財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)際上是以數(shù)字形式表述的工作計(jì)劃。物業(yè)管理實(shí)務(wù)涉及不同數(shù)額的銀錢往來(lái)，而這些并不是物業(yè)管理人員自己的錢而是 業(yè)主的，因此花銷必須合理，預(yù)算不能隨意突破。 所有收與支的核定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)預(yù)算方案。 ，確定應(yīng)有的收入。努力使預(yù)算方案具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。 、成新、公共地方的界定、公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布、業(yè)主對(duì)管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等等。 三、香港房屋管理的財(cái)務(wù)安排 為履行樓宇、屋村管理的職責(zé)，必須有相應(yīng)的財(cái)務(wù)安排加以保證。對(duì)物業(yè)管理工作來(lái)說，確保 通訊設(shè)施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。辦公寫字樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。這些設(shè)備需要有具備專門知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與護(hù)養(yǎng)。 辦公寫字樓需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理服務(wù)。 相對(duì)而言，工業(yè)樓宇是最難管理的一種作業(yè)，因?yàn)槠涿茌^多、困難較大，如： (1)公用地方和走火道通道受到阻塞； (2)廠房?jī)?chǔ)存易燃貨物和材料，造成火警危險(xiǎn)； (3)笨 重的機(jī)器和存量過多的貨物，使重量超出樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷； (4)有些機(jī)器，如紡織機(jī)，在開動(dòng)時(shí)會(huì)造成震蕩； (5)廠房建造非法搭建物，例如在樓宇的外墻上安裝空氣調(diào)節(jié)設(shè)備或冷卻塔等； (6)廠房因使用公用升降機(jī)和公共貨物裝卸處而引起糾紛； (7)損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)費(fèi)高昂； (8)升降機(jī)和其他樓宇設(shè)施裝備容易受損； (9)由于使用過度，樓宇難于保持清潔，等等。物業(yè)管理必須保證能源供應(yīng)的通暢，同時(shí)要注意防止某些廠家因負(fù)荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。 總之，從各個(gè)方面為顧客著想、為吸引顧客提供周到細(xì)致的服務(wù)和保持商場(chǎng)的良好形象，是商場(chǎng)管理的主要任務(wù)。 為保持商場(chǎng)的美好形象，要注意多方面的工作： (1)商店的招牌要妥善管理，經(jīng)常保持整齊的外觀； (2)在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡(jiǎn)明方向指示牌； (3)樓宇設(shè)施，如升降機(jī)、電動(dòng)扶梯等，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，以保證為顧客提供方便而不間斷地服務(wù)；空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校得宜，特別是食肆、百貨公司、戲院和其他公共娛樂場(chǎng)所等地方的空調(diào)尤為 重要。 一個(gè)商場(chǎng)是否辦得成功，要看許多方面，其 中，影響最深的是物業(yè)管理是否完善，而商場(chǎng)管理是否完善，而商場(chǎng)管理的最大要求是保持商場(chǎng)的美好形象。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達(dá)到一定的主度和牢度，符合安全標(biāo)準(zhǔn)，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。餐館、飲食店、百貨店，戲院及公共娛樂場(chǎng)所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常，冷熱相宜。為此，物業(yè)管理人員還應(yīng)該做到，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應(yīng)妥善管理，保持整潔美觀。商場(chǎng)內(nèi)交通順暢，有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重的一條。 (3)交通便捷、停車有位對(duì)商場(chǎng)至關(guān)重要。商鋪物業(yè)管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商戶，而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名產(chǎn)號(hào)來(lái)落戶開店。 (2)增加商場(chǎng)人流以增加 其營(yíng)業(yè)額。通常，租用商場(chǎng)店鋪的業(yè)主都要進(jìn)行裝修，其間往往會(huì)對(duì)商場(chǎng)原先的空調(diào)、消防、給排水設(shè)備加以改動(dòng)。而為這兩類服務(wù)對(duì)象提供周到滿意的服務(wù)，則是商場(chǎng)物業(yè)管理的主要目標(biāo)。 (五 )其他樓宇的管理 商場(chǎng)是向消費(fèi)者提供包羅萬(wàn)象的各類 商品的場(chǎng)所，其中百業(yè)雜陳，因而物業(yè)管理工作更顯復(fù)雜。為此，更明確指出物業(yè)管理是一種服務(wù)行業(yè)，為物業(yè)的所有業(yè)主、租戶和居民提供服務(wù)，這就清楚地表明了樓宇、屋村管理的性質(zhì)主要是服務(wù)性。 、屋村管理職責(zé)的性質(zhì) 在莫志雄先生的講義中將樓宇、屋村管理同物業(yè)管理并提，指出物業(yè)管理就是運(yùn)用技藝妥善打理物業(yè)和附屬的設(shè)施，以及物業(yè)四周的環(huán)境，借以為居住的人提供和保持一個(gè)舒適的環(huán)境。而職責(zé)履行的好壞和成敗如何，則與人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)程度和工作人員的主觀能動(dòng)性密切相關(guān)。當(dāng)租戶提出要求時(shí)，管委會(huì)秘書應(yīng)安排在 28 日內(nèi)開會(huì)，聽取租戶代表對(duì)大廈管理的意見。為此，先成立一個(gè)經(jīng)政務(wù)司批準(zhǔn)的組織。 法團(tuán)的職責(zé)一般有下列幾項(xiàng)： —— 保持大廈公眾地方的整潔及得到適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)及維修； —— 確切執(zhí)行大廈公共契約的條文； —— 處理大廈管理的有關(guān)財(cái)務(wù)工作。法團(tuán)也代表全體業(yè)主對(duì)大廈的公眾地方行使權(quán)利及責(zé)任。若有需要或經(jīng)兩名委員的要求，也可在十四日內(nèi)召開會(huì)議。 —— 已宣告破產(chǎn)的人，或已與其債權(quán)人合并的人； —— 曾被判入獄六個(gè)月以上的人。一般如大廈少于 12個(gè)單位，管委會(huì)秘書不必是管委會(huì)成員。每年賬目由司庫(kù)負(fù)責(zé)編訂，然后交主席審核，經(jīng)周年大會(huì)通過，將所有賬目張榜公布。 第四，樓宇互助委員會(huì)賬目的管理。 樓宇互助委員會(huì)的工作和職責(zé)由執(zhí)行委員會(huì)負(fù)責(zé)，執(zhí)行委員會(huì)最少須由 3 名主要委員，即主席、秘書及司庫(kù)各 1 人組成。 ，為政府和業(yè)主住戶提供一個(gè)互相溝通的渠道。 ，鼓勵(lì)住戶參與管理，使樓宇管理工作更加完善。 ，以防各類事故、案件的發(fā)生。每位業(yè)主 只能選派一名代表。 第一，互助委員會(huì)的成立。 香港的樓宇互助委員會(huì)是群眾性自愿組織，由樓宇業(yè)主住戶組成。互助委員會(huì)如系根據(jù)規(guī)定程序制定章程，有序運(yùn)作，則可免受《社團(tuán)條例》管制，其成立條件簡(jiǎn)單，組織靈活。香港當(dāng)局于 70 年代初推廣互助委員會(huì)計(jì)劃，只要樓宇的 20％住戶同意，便可成立樓宇互助委員會(huì)。 ，列明各項(xiàng)支出的預(yù)算及每月應(yīng)收取的管理費(fèi)及其它收入，交由大會(huì)通過。 ，向業(yè)主簡(jiǎn)報(bào)過去一年的工作及財(cái)務(wù)收支情況。 。 ，鑒定管理水平，聘請(qǐng)管理員工 。 第四，多層大廈管理委員會(huì)的職責(zé)。法團(tuán)有權(quán)設(shè)立一項(xiàng)經(jīng)常費(fèi)用基金，由業(yè)主每年按一定標(biāo)準(zhǔn)定期交納，用以支付法團(tuán)辦公費(fèi)用。法團(tuán)在法律上 有權(quán)通過管理委員會(huì)安排進(jìn)行任何大廈公共地方的保養(yǎng)、清潔工程；有權(quán)聘請(qǐng)職員甚至專門管理人員。 運(yùn)用和執(zhí)行大廈業(yè)主所享有的權(quán)力及責(zé)任。 多層大廈管理委員會(huì)是多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)的機(jī)關(guān)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議而立。 香港多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)是通過召開業(yè)主大會(huì)成立的，成立后，還須由多層大廈管理委員會(huì)在成立之日起 14 天內(nèi)，向香港政府田土注冊(cè)處處長(zhǎng)申請(qǐng)，領(lǐng)取注冊(cè)證書。每年年度則制定全 年收支賬目與資產(chǎn)負(fù)債表，遞交審計(jì)后，由業(yè)主立案法團(tuán)一年一度的全體大會(huì)審查、通過。 管理委員會(huì)每年編制出管理預(yù)算，交業(yè)主周年大會(huì)通過。業(yè)主立案法團(tuán)按程序注冊(cè)成立后，便承擔(dān)各業(yè)主對(duì)樓宇的責(zé)任。 (3)管理委 員會(huì) 業(yè)主大會(huì)推選業(yè)主管理委員會(huì)。一般的決議都在業(yè)主大會(huì)上大多數(shù)票決定。若討論解散管委會(huì)，法定人數(shù)則為百分之三十的業(yè)主出席。 (2)業(yè)主會(huì)議 管理委員會(huì)必須在被選出后 15 個(gè)月內(nèi)舉行首次法團(tuán)大會(huì) (即業(yè)主大會(huì) )以后每年都要舉行一次業(yè)主大會(huì)，此外，如因特殊需要，百分之五的業(yè)主要求如開業(yè)主大會(huì)，則亦要舉行業(yè)主會(huì)議。如資料有所更改，管委會(huì)的秘書應(yīng)在廿八日之內(nèi)，把更改詳情通知田土廳。 經(jīng)田土廳審核，管委會(huì)的申請(qǐng)符合規(guī)定，向立案法團(tuán)頒發(fā)一份證書，管委會(huì)應(yīng)將證書張貼在顯眼處，把具有法團(tuán)辦事處地址的通告張貼于大廳的各入口處及辦事處門外。 管理委員會(huì)被選出后，必須在十四日之內(nèi)向田土廳申請(qǐng)注冊(cè)為“業(yè)主 立案法團(tuán)”。如果沒有上述合適的召集人，大廈中擁有百分之廿五的業(yè)主，可聯(lián)名向法院申請(qǐng)指定一名業(yè)主召開業(yè)主會(huì)議。 (1)法團(tuán)的成立 業(yè)主們要正式成立“業(yè)主立案法團(tuán)”，先要由業(yè)主會(huì)議選出管理委員會(huì)，再由管理委員會(huì)向田土廳注冊(cè)為合法的“業(yè)主立案法團(tuán)”。召開業(yè)主大會(huì)可以是通過購(gòu)買樓宇時(shí)各業(yè)主簽訂《公共契約》而授權(quán)管理者召集，也可以由擁有樓宇業(yè)權(quán) 5％及以上的業(yè)主聯(lián)合舉行，或擁有樓宇業(yè)權(quán) 20%的業(yè)主向地方法院申請(qǐng)，由法院指定的業(yè)主召集舉行。依據(jù)該法律，樓宇業(yè)主有權(quán)成立業(yè)主立案法團(tuán)，其為自治組織。 政府頒布了《多層建筑物 (業(yè)主法團(tuán) )條例》，并且鼓勵(lì)依法成立多層建筑 物業(yè)立案法團(tuán)。 在香港自由經(jīng)濟(jì)體制下，香港政府對(duì)私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動(dòng)業(yè)主自主管理原則，政府維持平衡、協(xié)調(diào)的立場(chǎng)。 (3)業(yè)主及租客使用樓宇時(shí)，公契的約束條款。 主要內(nèi)容如下： (1)業(yè)主的權(quán)力 —— 租金收益權(quán)； —— 產(chǎn)業(yè)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用權(quán)； —— 與其他業(yè) 主共同使用公用部分及設(shè)施權(quán)； —— 對(duì)大廈的各項(xiàng)管理決策擁有投票權(quán)； —— 根據(jù)公契條款，監(jiān)督管理公司及人員的工作權(quán)。主要法規(guī)有兩個(gè)：一個(gè)是公契：一個(gè)是“業(yè)主立案法團(tuán)”條例。根據(jù)《公共契約》，房屋委員會(huì)代各業(yè)主購(gòu)買火災(zāi)及其他意外保險(xiǎn)，由辦事機(jī)構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖　８鶕?jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺(tái)等。根據(jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專業(yè)安保公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公用部位、公 共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所住單位的妥善保養(yǎng)，如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。由發(fā)展商自行組建或聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司負(fù)樓宇的日常管理。選擇私人物業(yè)管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊(cè)”的基本條件，即不少于 5 年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于 2020 個(gè)單位的管理。根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使 用后 5 至 10 年的管理責(zé)任。具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。 根據(jù)“居者有其屋”計(jì)劃而營(yíng)建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū)，由香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實(shí)施管理。為確保管 理質(zhì)量，私人參建居屋苑聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司，須經(jīng)房屋署批準(zhǔn)。但是，為了鼓勵(lì)居屋業(yè)主最終接手負(fù)責(zé)居屋苑的管理工作，香港房委會(huì)推行了一項(xiàng)居屋物業(yè)代管計(jì)劃，聘請(qǐng)有品牌的物業(yè)管理公司，在其監(jiān)督下代為管理若干居屋苑。所有居屋業(yè)主需簽署一份“大廈公共契”，在法律上規(guī)定各自的權(quán)利、利益、責(zé)任和義務(wù)，以確保樓宇的有效管理和管理標(biāo)準(zhǔn)。居屋苑的日常管理、保養(yǎng)、清潔及看守服務(wù)，大部分是由香港房屋署負(fù)責(zé)，各居屋苑均設(shè)有辦事處，由屋域物業(yè)經(jīng)理主管。居屋苑由房委會(huì)或房屋協(xié)會(huì)建造，系用于出售給中等收入者的成套住宅。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，屋村管理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安排大致為：屋村管理機(jī)構(gòu)職工勞動(dòng)報(bào)酬 25％；維修支出 20％；維修支出 20％；清潔養(yǎng)護(hù)費(fèi) 7％；雜費(fèi)與稅金 34％左右。 (4)處理住戶投訴及幫助住戶解決疑難問題。 (2)實(shí)施屋 村一般日常管理事務(wù)，維修、保養(yǎng)物業(yè)設(shè)施。 (1)屋村的接管驗(yàn)收。 (6)市容整潔隊(duì)，負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清理、非法設(shè)攤的排除與車輛亂停放的管理等。 (4)房屋事務(wù)助理員，是房屋事務(wù)主任的助理人員，協(xié)助其處理各類具體事務(wù)。 (2)房屋事務(wù)副經(jīng)理，襄助房屋事務(wù)經(jīng)理，協(xié)同處理相關(guān)的日常事務(wù)。 香港房屋署下設(shè)房屋管理處，在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的公共屋村，大抵約 6000 住戶，由一個(gè)屋村辦事處實(shí)施管理。公共屋村的居住者，是符合《轉(zhuǎn)候公屋登記冊(cè)》條件的低收入租戶。房屋的維護(hù)和各種服務(wù)主要通過訂立合約，由各類專業(yè)公司進(jìn)行維修和提供社會(huì)化