【正文】 （ 1） 裝地刷與針盤，并使地刷與針盤方向旋轉(zhuǎn)。 有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百潔布或刷子等特殊工具予以去除。 擦拭一般家具的抹布、擦拭飲食用具的抹布、擦拭衛(wèi)生間的抹布等，必須嚴(yán)格分別專用。 抹布應(yīng)選用柔軟、吸水性強(qiáng)、較厚實(shí)的棉制毛巾。使用時(shí)，應(yīng)經(jīng)常洗滌用臟了的抹布，保持抹布清潔。在去除建筑材料及家具表面的灰塵、污垢時(shí)，廣泛運(yùn)用水擦或濕擦。如果用力干擦反而會(huì)產(chǎn)生靜電粘附灰塵。抹布一般是沾濕后使用，但有些表面如高檔漆面、銅面、不銹鋼面等不宜經(jīng)常濕擦，可用干抹布擦拭。 基本操作要求： 將極少量的牽塵油滲入拖布； 沿直線推塵，塵推不可離地； 塵推沾滿塵土?xí)r，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用，直到地面完全清潔為止； 塵推失去粘塵能力，要重新噴上塵推處理液使用； 塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用。 ，對(duì)有條件得物業(yè)管理，不管是地下車庫、地上車庫，都應(yīng)有統(tǒng)一的車輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離合車頭的位置。 ，指揮手勢(shì)、引導(dǎo)動(dòng)作要舒展、大方，一般有向前、停止、左傳、右轉(zhuǎn)等 12隔動(dòng)作，每個(gè)安全管理員做得要一致。用抑制作用的化學(xué)滅火劑噴射到燃燒物上，并參與燃燒物的反應(yīng)，與燃燒反應(yīng)中產(chǎn)生的游離基結(jié)合成穩(wěn)定的不燃燒的分子結(jié)構(gòu)，而使燃燒停止。把正在燃燒的物質(zhì)，同未燃燒的物質(zhì)隔離開，使燃燒不能蔓延而停止燃燒。采取隔絕空氣或減少空氣中的含氧量，使燃燒物得不到足夠氧氣而停止燃燒。將燃燒的溫度降到燃點(diǎn)以下，使燃燒停止下來。每層樓之間也要求防火防煙分隔設(shè)施，萬一發(fā)生火災(zāi)，便于控制， 防止蔓延。 3. 建立防火分隔區(qū)。維修、施工動(dòng)用明火按有關(guān)規(guī)定經(jīng)過批準(zhǔn)，并在安全管理員監(jiān)督下進(jìn)行。所有建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和建筑消防管理規(guī)則的要求，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃或難燃材料，盡可能減少使用可燃材料。從燃燒的類型看，火災(zāi) 的起因有閃燃、著火、受熱自燃、本身自燃、化學(xué)爆炸。 燃燒的一般條件是什么？ 燃燒必須具備可燃物、助燃物、著火熱源三個(gè)條件。 4. 不時(shí)記錄下使用人談話的內(nèi)容，并立即處理涉及自己權(quán)限范圍內(nèi)的事。 2. 仔細(xì)聆聽，了解事情真相，向使用人致謙，但不要隨意認(rèn)錯(cuò)。 ，應(yīng)回頭向賓客點(diǎn)頭以示感謝。 當(dāng)你有急事前往發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，在行走中需要超越賓客時(shí)如何處理？ ：“對(duì)不起，先生（小姐）請(qǐng)問能否讓一下？”然后超越。 遇有使用人攜帶易燃易 爆物品進(jìn)入?yún)^(qū)域如何處理？ ，宣傳消防管理?xiàng)l例，然后通知安全管理部，并將物品暫時(shí)存放在指定地點(diǎn)。 、精神病人的有關(guān)單位或家屬，讓他們派人領(lǐng)回，并采取控制和監(jiān)護(hù)措施。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？ 12 分鐘，然后上前盤問，注意對(duì) 方的神態(tài)，如有異樣，及時(shí)通知所在的業(yè)主或使用人及保安部； ，暗中監(jiān)視，防止其破壞或造成其它意外事故； ，可采取直接送往公安機(jī)關(guān)的方式。 ，千萬不能自行處理，應(yīng)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)由公安部門處理。 執(zhí)勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)如何處置？ ，智勇雙全，設(shè)法制服罪犯，并立即 發(fā)出信號(hào)，通知就近保安人員。 業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？ ，用對(duì)講機(jī)迅速向指揮中心報(bào)告，同時(shí)通過指揮中心報(bào)告主管機(jī)關(guān)； ，實(shí)行區(qū)域隔離，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)； ，向有關(guān)部門如實(shí)反映，協(xié)助破案。 什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ 消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主（或租戶）的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，和睦鄰里關(guān)系 ，減少鄰里糾紛。 必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。按工作狀態(tài)來劃分，可分為正常狀態(tài)下的安全管理和緊急狀態(tài)下的安全管理等。” 三、安全管理服務(wù)篇 安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？ 物業(yè)管理 中的安全管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項(xiàng)。 。 。請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收，證實(shí)維修物品已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。修理完畢時(shí)，應(yīng)用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈，收拾好工具和物品。實(shí)在無法避免時(shí)， 應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。 。 。主人開門或在戶內(nèi)詢問時(shí)，首先應(yīng)自我介紹：“您好！我是物業(yè)管理公司的維修人員 XXX，前來為您服務(wù)。若 無人答應(yīng)，應(yīng)稍作等候，如確認(rèn)主人不在家時(shí)，應(yīng)填寫歉意信或留言條，塞入用戶屋內(nèi)。有門鈴應(yīng)輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴。 13. 機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場(chǎng)的控制和監(jiān)督，事后清理火種。 11. 電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加潤滑油，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運(yùn)行。工作時(shí)必須 帶安全帽。 ，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。要定期油漆，保持清潔美觀。同時(shí)要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運(yùn)作。 ，必須首先斷電，然后排除。 ，作到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。要有明亮的采光，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。 ，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些？ 料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度； ，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度； ； ，電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)； ，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄； ，停梯須出告示； ，要首先救護(hù)乘客出梯； ； 、井道、轎廂的清潔及空氣流通 ； 10. 定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)進(jìn)行清潔，加油潤滑等。 8. 對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。 6. 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。 4. 建立 24小時(shí)值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。 2. 負(fù)責(zé)供電的運(yùn)作，維修人員上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按規(guī)定要求上崗。（ 3）通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相 關(guān)的工作記錄。 結(jié)束工作：（ 1）清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。（ 2）清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至 水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。 清洗操作：（ 1）當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或 1/3 時(shí)，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，打開另 一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。（ 2）清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報(bào)警。 如何進(jìn)行水箱清洗操作？ 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對(duì)水箱進(jìn)行二次清洗。 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。 保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。此計(jì)劃必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意后，方可實(shí)施。 房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣？ 對(duì)房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末設(shè)備基礎(chǔ)上，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計(jì)劃。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。一般每隔 1~3 年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法： 房屋完損等級(jí)的基本做法可分為定期和不定期兩類。 （ 5） 要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。 （ 3） 要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來平定。 整棟危險(xiǎn)房屋建筑面積 危房率 = ———————————— 100% 總的房屋建筑面積 如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求 （ 1） 要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合平定。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。 完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。） 如何計(jì)算房屋完好率和危房率？ 計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（ M2）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位。 危險(xiǎn)房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。 一般可將房屋完損等級(jí)分為五類， 完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。 房屋完損等級(jí)將如何分類？ 房屋完損等級(jí)是依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。一般來說月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到 99%。 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般要求達(dá)到 80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。一般要求管理員月走訪查房率大于 50%以上，季度走訪查訪率等于 100%。小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作業(yè)績的指標(biāo)。 小修工程的考核指標(biāo) 小修工程的考核指標(biāo)主要有定 額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩?，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到 50%~60%（新建房屋除外）。 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？ 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。 金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。 油漆粉飾工程 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。 屋面工程 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。 樓地面工程 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房 屋的不同等級(jí)類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。 舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 “區(qū)別對(duì)待”原則： 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 房屋維修的技術(shù)檔案資料。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面： 房屋新建工程、維修工程竣工時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。 房屋維修檔案 資料的管理包括哪些方面？ 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋管理的成果。 什么是房屋維修管理？ 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、技術(shù)管理。 什么是房屋維修？ 房屋竣工使用后， 由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。 二、房屋和設(shè)施維修管理篇 什么是房屋質(zhì)量管理？ 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。 他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)