【正文】 的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％左右。 2．維修工程的施工管理。 （ 1）編制維修計劃。物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。 維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán) 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 24 頁 人份額比例分?jǐn)偂? 維修施工計劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計劃、階段進(jìn)度計劃以及施工方案。 （ 2）落實施工隊伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完成一些小修 任務(wù)，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進(jìn)行管理。 維修施工隊伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。 （ 3）施工過程的管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價完成。 在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施工效果。 一、房屋維修的概念 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。 所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 24 頁 原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是 經(jīng)濟(jì)方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設(shè)計使用年限為 50 年，50 年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。 在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測試、驗算并評定其完損等 級的活動。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。 按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。 首先，按維修對象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使 用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。 其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護(hù)，是指對房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 24 頁 損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險， 需全部拆除，另行設(shè)計，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。 第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的 損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，對于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按 賠償性維修 規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。 二、房屋維修的特點 房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因 素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 24 頁 性的工作。 、零星分散 量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。 房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計意圖，因此技術(shù)要求相對于建造同類新 建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設(shè)計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。 三、房屋維修管理的概念 房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。 房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主 (如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等 )的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司 (或物 業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門 )。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 24 頁 計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。 從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實現(xiàn)整個企業(yè)的房屋 維修管理目標(biāo)而開展的管理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業(yè)的房屋維修工作所做的計劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對技術(shù)、勞動、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理