【正文】 當(dāng)一個(gè)階段的工程完成 70％左右時(shí)，就要準(zhǔn)備下一階段的開(kāi)工，所以這時(shí)往往容易重視新開(kāi)工階段工程，而忽視對(duì)上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。這些必然會(huì)影響原計(jì)劃的實(shí)施和完成。因此，必須將維修計(jì)劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。 四、房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制 編制房屋維修計(jì)劃，是計(jì)劃管理的開(kāi)始，重要的是在計(jì)劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計(jì)劃的實(shí)施。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項(xiàng)目的查勘設(shè)計(jì)，維修項(xiàng)目報(bào)批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動(dòng)遷，維修隊(duì)伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。季度維修計(jì)劃中每個(gè)維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動(dòng)力組織計(jì)劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計(jì)劃。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營(yíng)業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。季度維修計(jì)劃是在年度維修計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度計(jì)劃，季度計(jì)劃要保證年度計(jì)劃的順利完成。 制定年度維修計(jì)劃時(shí)， 還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ① 對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃。 (2)年度維修計(jì)劃的編制。如危 險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 24 頁(yè) (1)編制依據(jù)。 ⑤ 房屋維修資金使用計(jì)劃。 ③ 房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。其內(nèi)容主要包括： ① 房屋維修施工力量計(jì)劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計(jì)劃的依據(jù)。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過(guò)程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對(duì)它的干擾，一旦某個(gè)不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的影 中國(guó)最大的管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 24 頁(yè) 響因素，一旦某個(gè)外部環(huán)境因素對(duì)施工過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會(huì)帶來(lái)實(shí)際施工情況偏離原計(jì)劃從而改變?cè)?jì)劃的情況。即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。 (2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 24 頁(yè) 濟(jì)效益和社會(huì)效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。 (3)在組織維修計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。 (3)計(jì)劃的不均衡性。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開(kāi)展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 24 頁(yè) 自主性較 差。 (4)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中的及時(shí) 反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要方法，通過(guò)維修計(jì)劃管理及時(shí)檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過(guò)控制協(xié)調(diào)及時(shí)作出優(yōu)化處理。 (1)計(jì)劃是管理的開(kāi)端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計(jì)劃相脫節(jié)，沒(méi)有計(jì)劃就失去了對(duì)行動(dòng)的引導(dǎo)，就談不 上管理。 房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開(kāi)展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施及控制協(xié)調(diào)活動(dòng)。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對(duì)其年度維修工作的事先安排。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購(gòu)供應(yīng) 計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。 房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對(duì)承包施工單位的施工過(guò)程所實(shí)施的監(jiān)督和管理。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過(guò)組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過(guò)邀請(qǐng)企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ) 。通過(guò)工程預(yù)算工作可以在工程開(kāi)工前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物 業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計(jì)劃，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工計(jì)劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。 保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開(kāi)展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開(kāi)展的綜合性管理。 四、房屋維修管理的內(nèi)容 為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開(kāi)展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下： 為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶居 住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長(zhǎng)房屋的使用壽 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 24 頁(yè) 命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋 維修管理目標(biāo)而開(kāi)展的管理工作，包括組織開(kāi)展對(duì)企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開(kāi)展對(duì)技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。在房屋維修過(guò)程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司 (或物 業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門 )。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按 賠償性維修 規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，50 年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以