【正文】 但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。在房屋維修過(guò)程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司 (或物 業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門 )。 保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對(duì)其年度維修工作的事先安排。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 24 頁(yè) 自主性較 差。即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。 ③ 房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。 (2)年度維修計(jì)劃的編制。季度維修計(jì)劃中每個(gè)維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動(dòng)力組織計(jì)劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計(jì)劃。這些必然會(huì)影響原計(jì)劃的實(shí)施和完成。因此，必須將維修計(jì)劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營(yíng)業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。如危 險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。其內(nèi)容主要包括： ① 房屋維修施工力量計(jì)劃。 (2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 24 頁(yè) 濟(jì)效益和社會(huì)效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。 (4)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中的及時(shí) 反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要方法，通過(guò)維修計(jì)劃管理及時(shí)檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過(guò)控制協(xié)調(diào)及時(shí)作出優(yōu)化處理。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購(gòu)供應(yīng) 計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問(wèn)題。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。小修工程的年均 費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的 1％以下。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。 （二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 （ 4）嚴(yán)重?fù)p壞房。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋的完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。 （ 4）翻修工程。 （ 2）落實(shí)施工隊(duì)伍。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來(lái)的狀態(tài)或使用功能。 二、房屋維修的特點(diǎn) 房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因 素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 24 頁(yè) 性的工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。 成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱。 所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi) 必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。 房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。 (2)計(jì)劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計(jì)劃對(duì)季度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計(jì)劃對(duì)月度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模 (建筑面積和實(shí)物工期量 )、投資額、各項(xiàng)工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)維修或外包維修 )、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。編制房屋維修計(jì)劃主要依據(jù)以下經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件的分析： ① 依據(jù)黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和技術(shù)預(yù)測(cè)資料。 ① 編制季度維修計(jì)劃要考慮的因素。 房屋維修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。 為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計(jì)劃管理中還要重視抓好掃尾工作計(jì)劃。在充分保證季度維修計(jì)劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計(jì)劃。 ③ 根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn) (定額 )及進(jìn)度安 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。 所謂留有余地，是指計(jì)劃應(yīng)有彈性。因此，勞動(dòng)生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計(jì)劃的穩(wěn)定性。 二、房屋維修計(jì)劃管理 房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組成部分，其活動(dòng)的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動(dòng)的制約。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過(guò)程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作。 維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 24 頁(yè) 也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。 從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項(xiàng)目層次的維修管理。 第三，按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是 經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計(jì)劃與維修施工計(jì)劃。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房 屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。 3．房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。 （ 1）完好房。定期和不定期的