【正文】 ，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。 （ 3）大修工程。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。指將原來(lái)房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。 （ 5）綜合維修工程。 （ 1）編制維修計(jì)劃。維修的資金來(lái)源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對(duì)于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 24 頁(yè) 人份額比例分?jǐn)?。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修 任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對(duì)施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。 所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 24 頁(yè) 原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。對(duì)房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對(duì)房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。 按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。 其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)， 需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的 損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。 、零星分散 量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。 房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主 (如住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、作為國(guó)有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等 )的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。 從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 24 頁(yè) 計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委 托其他專業(yè)維修單位來(lái)從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)維修項(xiàng)目施工過程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對(duì)房屋維修質(zhì)量的理解 (管理理念 )、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。 招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對(duì)外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。房屋維 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 24 頁(yè) 修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。 屋維修要素管理 在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位 (或班組 )對(duì)維修工程施工的全過程所進(jìn)行的組織和管 理工作。 第二節(jié) 房屋維修計(jì)劃管理 一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù) 計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對(duì)所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。 從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種 要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動(dòng)的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。 首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對(duì)其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括計(jì)劃編制、計(jì)劃?rùn)z查、計(jì)劃調(diào)整和計(jì)劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時(shí)，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評(píng)價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。 由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其計(jì)劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。維修施工中變化因素多，如施工對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。 (1)根據(jù)國(guó)家房管政策對(duì)維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維 修方案。 (4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。 總之，做好房屋維修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國(guó)家房屋政策對(duì)維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，制定維修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期， 對(duì)維修活動(dòng)的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 所謂量力而行， 是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)劃時(shí)，在聽取用戶意見的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長(zhǎng)房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以，在編制計(jì)劃時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)留有余地。 (2)房屋維修輔助計(jì)劃。 ② 房屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃。 ④ 房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。 ⑥ 房屋維修成本及利潤(rùn)計(jì)劃。 ② 房屋的完損狀況。 ③ 編制房屋維修計(jì)劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。 ② 根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案 (即確定是自營(yíng)維修還是自包維修 )并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃。 ③ 在編制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同 (如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑 )，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采 取施工措施。編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在年度維修計(jì)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來(lái)確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮與年度維修計(jì)劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計(jì)劃的完成。 ③ 月度維修 計(jì)劃的編制。月度維修計(jì)劃應(yīng)保證季度維修計(jì)劃的完成。其控制的手段應(yīng)為各級(jí)人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會(huì)議等。房屋維修施工 中對(duì)已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。 維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行 過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。