【正文】 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 24 頁 人份額比例分?jǐn)偂＞唧w內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修 任務(wù)，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。 一、房屋維修的概念 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。 所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 24 頁 原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，50 年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。 按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。 其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)， 需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的 損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按 賠償性維修 規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。 、零星分散 量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。 房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主 (如住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等 )的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。在房屋維修過程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司 (或物 業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門 )。 從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 24 頁 計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋 維修管理目標(biāo)而開展的管理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委 托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對維修項(xiàng)目施工過程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。 四、房屋維修管理的內(nèi)容 為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下： 為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶居 住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長房屋的使用壽 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 24 頁 命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。 保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解 (管理理念 )、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。通過工程預(yù)算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物 業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計(jì)劃，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工計(jì)劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。 招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ) 。房屋維 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 24 頁 修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。 屋維修要素管理 在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位 (或班組 )對維修工程施工的全過程所進(jìn)行的組織和管 理工作。 房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實(shí)施的監(jiān)督和管理。 第二節(jié) 房屋維修計(jì)劃管理 一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù) 計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞