【正文】 因此必須重視掃尾工程計(jì)劃，對(duì)掃尾計(jì)劃要落實(shí)到人，并要落實(shí)時(shí)間、落實(shí)任務(wù)，以確保整個(gè)工程按工期計(jì)劃完成。 為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計(jì)劃管理中還要重視抓好掃尾工作計(jì)劃。因此，加強(qiáng)對(duì)維修計(jì)劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)研究解決，搞好綜合平衡，對(duì)于維修計(jì)劃的完成尤為重要。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行；因房屋周?chē)h(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 24 頁(yè) 劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費(fèi)限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價(jià)格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。 在計(jì)劃貫徹執(zhí)行過(guò)程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。 房屋維修計(jì)劃是維修工作要達(dá)到總要求。 房屋維修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào) 整計(jì)劃。 月度維修計(jì)劃的編制方法與季度維修計(jì)劃相同，維修項(xiàng)目因是月度計(jì)劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計(jì)劃，如情況有變化，在月度計(jì)劃中要進(jìn)行調(diào)整。在充分保證季度維修計(jì)劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計(jì)劃。對(duì)在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計(jì)中總進(jìn)度的要求來(lái)編制季度維修計(jì)劃進(jìn)度表，對(duì)新開(kāi)工程，在未編制進(jìn)度計(jì)劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計(jì)劃中施工進(jìn)度計(jì)劃表上的工程 中國(guó)最大的管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 24 頁(yè) 量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對(duì)新開(kāi)工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。在編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計(jì)方 案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計(jì)劃的依據(jù)。 ② 季度維修計(jì)劃的編制。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項(xiàng)目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來(lái)之前進(jìn)行。 ① 編制季度維修計(jì)劃要考慮的因素。 (3)季度維修計(jì)劃的編制。 ② 對(duì)房屋損壞等級(jí)統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。 ③ 根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn) (定額 )及進(jìn)度安 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃。年度維修計(jì)劃的編制與維修工程量、工期、降 低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計(jì)劃的編制步驟如下： ① 根據(jù)房屋完損狀況、國(guó)家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶(hù)提出的正確意見(jiàn)等因素研究確定計(jì)劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類(lèi)型的規(guī)模。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類(lèi)維修工程的規(guī)?！，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計(jì)劃的主要依據(jù)，通過(guò)組織查勘鑒定，掌握房屋各類(lèi)完損等級(jí)情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類(lèi)型的維修。編制房屋維修計(jì)劃主要依據(jù)以下經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件的分析： ① 依據(jù)黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和技術(shù)預(yù)測(cè)資料。包括成本預(yù)測(cè)、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)額計(jì)劃等。包括資金的需要量預(yù) 測(cè)、資金籌措、資金使用計(jì)劃等。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。包括機(jī)具的購(gòu)置、維修、更新計(jì)劃等。包括材料、器材的采購(gòu)、運(yùn)輸、儲(chǔ)存計(jì)劃等。包括臨時(shí)工、合同工的招聘計(jì)劃，自有工人的組織及供應(yīng)計(jì)劃，各維修班組 (或施工項(xiàng)目部 )任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計(jì)劃等。屬于支持、保證性計(jì)劃，它為確保完成房屋維修施工計(jì)劃創(chuàng)造條件。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱(chēng)、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模 (建筑面積和實(shí)物工期量 )、投資額、各項(xiàng)工程開(kāi)竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)維修或外包維修 )、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。 房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面： (1)房屋維修施工計(jì)劃。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對(duì)人力 、物力、財(cái)力等企業(yè)資源提出新的要求。 所謂留有余地，是指計(jì)劃應(yīng)有彈性。 所謂實(shí)事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶(hù)的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點(diǎn)和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計(jì)劃。 三、房屋維修計(jì)劃的編制 編制房屋維修計(jì)劃應(yīng)本著實(shí)事求是、量力而行、留有余地的原則。 (3)提高房屋維修管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。 (1)有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行維修保 養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計(jì)劃對(duì)季度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計(jì)劃對(duì)月度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)。 (2)做好房屋維修計(jì)劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點(diǎn)工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計(jì)劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計(jì)劃均衡的難度很大。因此，勞動(dòng)生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開(kāi)竣工，影響計(jì)劃的穩(wěn)定性。 (2)計(jì)劃的多變性。房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)可以概括如下： (1)計(jì)劃的自主性差。若無(wú)計(jì)劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財(cái)、物及產(chǎn)、供、銷(xiāo)等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。 (3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對(duì)其實(shí)行全過(guò)程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過(guò)維修計(jì)劃管理才能實(shí)現(xiàn)。 (2)計(jì)劃管理是房屋維修部門(mén)與物業(yè)管理公司其他部門(mén)發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門(mén)與其他部門(mén)業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。 為搞好房屋維修管理，要建立健全計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)和工作制度，明確各級(jí)管理人員 中國(guó)最大的管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 24 頁(yè) 的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財(cái)力，并在執(zhí)行計(jì)劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。其目的是通過(guò)合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門(mén)的關(guān)系，從而使房屋維修 工作正常開(kāi)展。 二、房屋維修計(jì)劃管理 房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。由于計(jì)劃期較長(zhǎng)，所以計(jì)劃內(nèi)容比 較粗糙，屬于控制性計(jì)劃。 其次，按計(jì)劃期的長(zhǎng)短分，房屋維修計(jì)劃可分為年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和月度計(jì)劃。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 24 頁(yè) 房屋維修施工計(jì)劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開(kāi)展房屋維修工作的計(jì)劃文件，具有主體計(jì)劃的性質(zhì)。 房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類(lèi)型。為此，在房屋維修計(jì)劃 中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機(jī)的整體。為了使房屋維修工作得以正常開(kāi)展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門(mén)與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組成部分，其活動(dòng)的開(kāi)展必然要受公司內(nèi)部其他部門(mén)和活